第4章 适当增加保值性固定资产
1.房产保值的有效方法
虽然目前房产投资市场处于调整期，但房产的投资价值依然存在，关键在于投资者是否进行长期规划。
房产的增值取决于国家经济水平的增长。长远来讲，国家的经济水平在综合国力的带动下固然会有所提升，而房产价格的上升也需要同国家经济水平一同增长，这都需要一定的时间作为前提。如果在国家经济稳步慢速上升的同时，房产价格却在短期内大幅上涨，这是和经济规律不符的，也会严重影响居民的实际用房需要，甚至影响居民的正常生活，其中存在诸多不稳定因素。投资者想要通过房产投资在短期内获得较大收益，实际上属于一种投机行为。
因此，短期持有房产并不可取，而长期持有房产则固然可以使投资者的财富得到保值、增值。
2.购房先做预算才能使财富得以保值
购房是一项花费巨大、计算复杂、并且有很多理财空间的大事，所以许多家庭对于购房这件事可谓慎之又慎。其实投资者想要通过购房使自己的财富得以保值，就需要做好预算。通常需要注意以下几点：
1）预测地价
一旦有了购房的打算，就可以参考城市不同区域的地价水准，或类似房产价格的水平，再依据自己的资金实力，选择在某一标准地价地区购房。
2）对房屋面积的选择
确定选购房产的区域后，接下来就要根据自己的经济实力，以及未来几年家庭的人口数量、使用功能等对住房的面积、户型进行考虑。
3）了解物业管理、购房手续等费用
做预算时，购房人要考虑一切房屋的开支，如房屋的修缮、水、电、取暖、电梯、保安费等，还有购房时可能有的手续费等。对这些费用如果未加考虑，或考虑不足，那么买得起房却用不起房的尴尬就极有可能出现。更加关键的是，想要使自己的财富保值的愿望就会落空。
4）考虑自己的还贷能力
购房前，一项非常重要的预算工作就是核算自己的收入能否交付月供和满足日常生活开支。也就是说，购房前要考虑自己的还款能力。
3.正确选择房贷偿还方法也能使财富保值
房贷的偿还方式灵活多样，申请者可以根据自己的实际情况选择偿还方式。而申请者想要使自己的财富保值，那就必须选择正确的投资方式。通常有以下几种还款方式。
1）递进式还款方式
这种方式适合刚进入工作岗位的年轻人。由于这类人群刚刚结束学业，工作经验不足，工资收入相对较少。但随着时间的推移，他们的工作经验不断增加，工资收入也会与日俱增。
递进式的贷款偿还方式刚好契合了这种情况，这种还款方式最初的偿还金额只有几百元，还有一定的宽限日期。随着贷款者工作经验和工资收入的增加，偿还贷款的额度才会适当调整到正常位置。
需要注意的是，由于贷款利息的存在，贷款者越是延后还款，所担负的利息也就越重。
2）等额本金还款方式
这种方式适合高收入人群。具体的还贷方式为：将贷款总额平分到每个月进行偿还，同时还清上个月的贷款总额利息。相比之下，这种贷款偿还方式支付的利息较少，而且随着时间流转，偿还给银行的贷款本金越来越多，偿还贷款的利息压力会一天天减轻，但初期还贷的压力会很大，选择这种还贷方式需要提前做好充分的准备。所以，这种贷款的偿还方式比较适合那些手头有较大积蓄的申请者，并且要有较高的经济收入作为后盾。
3）等额本息还款方式
这种方式适合收入稳定的人群。具体的还款方式为：将贷款总额和总共需要向银行支付的利息加在一起，平分到每个月进行偿还。虽然随着时间的发展还款本金和利息也会有所调整，但这并不影响还贷者每月向银行还贷的额度。还贷者只需每月向银行偿还等额本息，从还贷开始到结束每月的还款额度都相同，不存在不同还款时期偿还额度不同的情况，相当于将所有的还款压力均摊到了每个月中。所以，这种方法适合有稳定收入的人群。
4）一次性还本付息
这种方式适合小企业和个人经营者。具体的还款方式是和银行约定好还款日期，到期后一次性偿还银行贷款本金，并支付利息。这种还贷方法在所有还贷方式中是支付利息最少的，但并不适合所有贷款者。因为这实际上是一种投资行为的需要，比如投资者需要进行某项投资，但资金不足，需要一笔资金注入，并有把握在一定期限内回笼资金，则可以考虑一次性还贷。
4.保值性房产投资如何选择期房和现房
投资期房的好处是购买价格比较低廉，而且由于购买时间较早，可供选择的户型也比较多，这些都是将来房产升值的有利因素。如此一来，投资者的财富自然能够得以保值。但是房产是否能够升值绝不可以听信开发商的言论，投资者需要根据自己的经验进行判断或请业内人士帮忙，因为这种投资的风险是相对较高的。
另外，投资者在购买期房的时候也要多加注意，需要搞清楚开发商是否具有预售资格，包括是否有相关部门开具的许可证、许可证是否在有效期内，以及付款、过户等一系列问题。
投资现房的好处就是已经有成熟的房产可以考察，包括房产的相关配套设施和服务等，如果投资者购买房产是为了赢利，也可以根据周边客户群的潜力而选择购买房产，比较容易做到有据可凭。其劣势可能就是投资较大，而且可供选择的户型比较少，适合投资观念比较保守的投资者。
5.保值性房产投资如何选择一手房和二手房
投资一手房的获利手段分为买卖差价和租金，两种获利方式都要求投资者对房产市场较为了解，能够相对准确地做出预期判断。
二手房投资因其周边环境已经成熟，投资者可以清楚地知道其市场价值，方便投资计划。而且，二手房通常还有一定的投机可能，如房主急需售房套现、购买拆迁楼、购买有投资价值的旧楼进行翻新等。
但二手房的首付比例和各种税费相对较高，如果不追加投入直接转租获取收益，其租金也很难提高，所以投资者进行二手房投资需谨慎，以免使自己的财富缩水，无法保值。
6.投资别墅能否保值
别墅投资无疑是针对一些高端消费人群的。和城市边缘的低密度住宅不同，别墅一般会被购买者作为休闲度假的第二居所。如果别墅不能和住宅有效地结合在一起进行使用，很可能变成一座无用的宫殿。由此看来，别墅不适合工薪阶层投资用于保值，因为投资别墅的风险很大。
投资者也需要根据别墅的特点进行投资选择，休闲度假的环境氛围、简约明朗的建筑风格、安静舒适的设施服务，这些都是投资者需要认真考虑的。
7.投资商用房还是住宅楼
开发商在建设楼盘初期就会确定其性质，如果是住宅用楼盘，是不具备注册公司资质的，也不能进行营业；如果是商用楼盘，除产权期较短外，其布局环境也不适宜居住。
如果一个楼盘既有商用又有住宅用户，那么很明显，无论是商户还是住户都会对其失去兴趣。没有哪个商业人士愿意见到自己的办公楼出现一些抱着孩子拉家常的大妈大婶，同理，抱着孩子的大妈大婶也不会喜欢每天见到一些形形色色的陌生人。
因此，投资者需要在投资之前谨慎考虑，以防保值不成，还会遭受损失。
8.认清住宅房产投资的优势
目前，我国物价总体呈上升趋势，尤其是房价等大额固定资产，即使国家出台了众多打压房价的政策，房价却依旧有上涨的态势。在高房价、高需求量的市场环境中，活跃着大批的房产投资者。因为和其他投资产品相比，房产投资明显具有更多优势。
1）投资风险较低
房产投资属于固定资产投资，具有一定的保值、增值特性，相对于投资股票、证券等产品，风险系数要低很多。通俗来讲，即使房价有所回落，房屋也有一定的价值保障，投资者可以暂不买卖，静观房市，伺机而动。而且在此过程中，投资者也可以通过出租来获取收益。
2）操作简单，省时省力
房产投资，只要投资之前对房产的相关信息进行收集总结，包括地段、房屋构造、环境设施、配套服务等，就可以基本分析出该房产是否具有升值空间。而在投资之后，只要对该区域的房价持续关注，伺机出售即可。而同样作为投资产品的股票，不仅需要投资者具有专业的投资知识，还需要专业的投资技巧，更需要投资者花费大量的时间和精力进行关注和分析总结。
3）回报收益高
近年来，我国房市不断升温，尤其是北京、上海等一线城市，房屋价格大幅上涨，又因为房屋投资的基数较大，房产投资所获得的收益也颇为可观。
4）能有效规避通货膨胀
近年来，我国居民消费水平显著提高，这也就预示着通货膨胀的情况将愈演愈烈。而货币也将随着购买力的下降而严重贬值，但实物价格却会随着通货膨胀而不断上涨。房产投资作为一种实物投资，可以帮助投资者有效规避通货膨胀，得以实现财富保值。
9.房屋投资中的八大技巧
虽然投资房屋简单易行，但这其中还是有一些规律和技巧可循的。如果充分掌握这些技巧和规律，将有助于投资者在投资过程中更好地运用资源，获取更大的利益。
1）炒卖楼花
楼花是指还没有完工的商品楼，而炒卖楼花就是指投资这些尚未完工的商品楼。投资者可以通过收集相关信息，然后做出综合分析考量，判断该商品楼的升值潜力，从而尽早购买，待时机成熟后随即售出，获取其中的差价收益。
这种投资方法要求投资者在收集楼盘信息和做出相关分析处理时具有一定的经验，因为这是能否在投资过程中获取收益的先决条件，通常都是由一些职业买卖房屋的投资者操作。
2）合资分红
这种投资方法就是要求投资者在具有一定的资历后，融得大笔资金，买地建房，然后上市出售，再一起分享投资回报。也有一些职业的房屋建造运营商，利用向投资者募集的大量资金投资建房，许以分红收益，而自己并不出资，从而完成“空手套白狼”的赚钱方法。
3）翻新收益
翻新收益是指投资者购买或者租赁陈旧的房屋，进行翻新处理，增加房屋的附加价值，然后再进行出租或者出售，获得收益。
这种投资方法要求投资者对房屋的受用群有充分了解，如周边的环境、地段、设施服务等，切忌盲目投资，以免自己的财富缩水。
4）以租养贷
这是最原始也最实用的一种房产投资方法，即支付房屋首付获得房屋产权后，将房屋租赁出去，以租金来偿还银行贷款。这样一来，投资者就相当于用首付的钱获得了一处房产，等到银行贷款偿还完毕，该房产即归该投资者所有。
这种投资方式比较适合那些刚进入房地产市场，资金量不是很大的投资者。另外，如果投资者拥有大量资金，也可以同时支付多处房产首付，用“以租养贷”的方法偿还银行贷款。
5）以房换房
以房换房的相关手续和费用要相对少一点，而且可操作性也较强。但事实上，除了换房者有实际的需要外，以房换房大多是一种投机行为。这种操作方法要求投资者对所换房屋的升值潜力有充分了解，准确并且保密，以便事先做出行动，在交换过程中获取收益，即使自己的财富最大化。
6）掌握买卖时机
所有的投资理财都是一样的，只有掌握买卖时机才是最重要的，当然房产投资也不例外。只不过由于房产市场一直处于价格上涨的趋势，投资者只要投资就可以获得收益。但随着相关限价政策的介入和房地产本身泡沫化的日趋明显，房屋价格的上升空间越来越小，房产投资的回报率也必然随之下降，房产市场最终会回归到有涨有跌的正常秩序。而这就要求投资者以警觉的态度进行投资，充分了解市场行情，掌握好买卖时机，房价低时买进，而在房价上涨后适时售出，从而使自己的财富得以增长。
7）因地制宜
因地制宜是指针对房屋附近的人群需要而投资房产，包括他们的户型需要、安全需要、环境需要、装修情况需要和舒适程度需要等。例如一些知识分子聚集的区域，他们一般比较喜欢好的生活氛围，需要交流沟通，又要求闹中取静，有自己的独立空间，并且要求安保服务完备。也就是说，只有对房屋的受用群有了充分了解，投资者才能在投资房屋中使自己的财富得以保值、增值。
8）投资二手房有优势
相对来讲，二手房的投资金额较小，适合资金不是很充裕的投资者。一般购买或者租赁房屋的客户，其购买和租赁能力也有限，而且对房屋的要求也以实用、干净、舒适为主，太豪华对他们来说反而没有吸引力。
这类房产如果用来出租，就会因为房屋面积适中、家具设备齐全、可以随时拎包入住等显得更加抢手。而且，投资者也可以在租赁过程中随时关注房价变化，伺机出手房产，从而最大限度地获取收益。
需要补充说明的是，投资者在进行房产投资的同时，也要加强对房产市场的认识和了解，多学习其中的行业知识和操作规程。此外，也要大量收集和投资房产有关的信息、材料，包括相关的政策、法规、产品质量及宣传力度等。
10.房产保值性投资的注意事项
市场经济时刻都在变化，投资者想要使自己的财富得以保值，就必须时刻关注并适应这些变化，其中包括相关政策的变化和用户需求的变化。下面就为投资者提供一些房产投资的注意事项：
1）适时调整投资方案
在房价高速上涨引起一系列不良反应的同时，国家开始干预房价，于是各种限制房价的政策相继出台，致使房价的上涨幅度在短期内降低。
目前我国的房产投资市场依旧存在着“以租养贷”和“以房养房”的投资方式，这种投资方式在国家相关限价政策出台后，开始面临日益加重的还款压力。一些无法承受重大压力的投资者也在这个时候开始考虑出手自己的部分房产。而国家随即出台的营业税政策，致使房屋买卖需要付出高额的代价，从而将房产投资者推到了一个进退两难的境地。
在这种情况下，房产投资者就需要根据自己的实际情况，合理决定自己的投资产品。
2）了解相关利率，保障收益
目前，5年期以上贷款利率已经上升至7%以上，而对于二次购房者所申请的银行贷款，将执行更高的利率。很明显，如果投资房产后的收益率低于银行贷款利率，投资者将得不偿失。
举例说明，如果一个投资者在银行贷款100万元，还款期限在5年以上，那么即使该投资者名下只有一套房产，他每年也需要向银行缴纳不低于7万元的贷款利息，再加上20万元的还款本金就是27万元。如果该投资者每年的房租收益小于27万元，那么明显将不可能完成“以房养房”的投资收益；如果该投资者每年出租房屋的收益连7万元都达不到，那么他将连“以房养贷”的投资收益都不可能实现。
也就是说，在目前的市场环境下，“以房养房”、“以房养贷”的投资方法面临很大的窘境。在这种情况下，投资者想要用投资房产保值自己的财富，显然也有些困难。
3）营业税政策的出台
对于那些投资房产未到两年的投资者，采用“以房养贷”的方法还算划算，但投资期限一旦超过两年，这种方法就失去了优势。两者的不同主要在于收益率的变化，其中包括：
（1）投资者在出售所有房屋时，如果房贷还没有偿还完或者房产证还没有到手，那么出售时会有很大麻烦，收益也会相对减少。
（2）如果投资者计划长期租赁房屋，需要考虑租户的需要，大概每隔一段时间就要进行房屋价值的追加投资，如重新装修、家具更新换代、家电维修和更新等。
（3）综合上述因素进行考虑，目前北京房屋租赁市场的行情不容乐观，一般出租的收益率在4.5%左右，而银行房贷的利率则达到6.56%，整整高出两个百分点。因此，投资者运用这种方法，将很难实现“以房养房”的投资目的。
（4）对于那些投资多处房产的投资者来说，银行贷款数额不宜过大，应该严格控制贷款数额，切忌将预期房租作为偿还贷款的主要来源，因为这样一旦出现紧急情况，投资可能就会遭遇损失。
（5）如果房产投资者同时拥有两套以上房产，则需要全面考虑哪一套适合投资，而哪一套更适合自己居住。通过合理的分配组合，从而达到投资收益的最大化。
4）房产投资的误区
房产投资属于比较初级的投资方法，但也不是一点风险都没有。所以，刚开始进行投资理财的朋友需要认清以下几个误区：
误区一：轻信人言。如果投资者计划以出租房屋为获益手段，那么就需要在投资房产时对楼盘进行详细调查，主要了解是否适合上班族租赁，包括租户的交通、环境、相关配套设施、安保服务、居住户型等。如果投资者在投资之初轻信了售楼人员的话，那么到头来恐怕是要自食苦果的。
误区二：投资计划过于长远。所谓过于长远，就是寄希望于不可预知的未来，很多投资者在投资房产之后就是捂盘不售，相信房价总有一天会涨起来，哪怕是留给自己的子孙后代去收益也是好的。
这种想法，不是很可取。因为一方面，房屋价格的涨跌在更长远的角度来讲并不一定就是只涨不跌；另一方面，房屋折旧也是会带来价值流失的。试问，有哪个投资者会对几十年前的普通住房感兴趣？
误区三：轻易入市。当前，很多投资者仍旧相信低买高卖获利的房地产投资神话。殊不知，经过多年上涨，北京等一线城市的房价上涨潜力已经达到极限，而在房屋买卖的过程中又需要缴纳繁重的费用。以北京为例，交易一套价值100万元的房屋，大概需要缴纳10万元左右的各种费用。如果投资者在交易过程中没有获得10万元以上的投资收益，那么即使在房屋买卖过程中有所收益，在缴纳了相关费用之后，仍然是无法获得投资收益的。至此，如果投资者投资房产是为了保值财富，那么其目的显然没有实现。
11.商铺的保值性投资的方法
商铺投资是不动产投资的重要组成部分，其商业价值的体现在于辐射区域内的品牌效应。进入市场经济以来，连锁店的出现使一种成功的模式得到迅速推广，最大限度的体现其商业价值，同时也使商铺的发展达到了一个新的起点。
古语有训：一铺养三代。商铺投资在众多的投资产品当中确实有其不可替代的优势——一方面它可以使投资者获取更大的收益，另一方面还可以帮助投资者吸收家庭中的剩余劳动力。然而，一个成功店铺品牌的形成涉及方方面面，需要投资者去学习其中的一些投资技巧。
1）商铺的获利渠道
商铺的获利渠道主要分为两大类：一类是出租，获取租赁收益；另一类是转售，获取买卖差价收益。这两种方法都能有效规避通货膨胀带来的货币贬值，而且相比于股票、储蓄和普通住宅投资，投资商铺风险更低，收益更大，即财富保值的成功率较高。
2）因地制宜
所谓因地制宜，就是说投资者要在投资之前对周边客户的需求予以充分了解。例如在大型的车站附近，只能考虑出售一些低廉、方便携带、日常使用的易损易耗商品；如果是在生活区附近，就需要出售一些综合性的生活用品；在学校附近，需要考虑出售一些简单的文具、食物；在商业区附近，则应该考虑出售一些办公用品和电脑耗材，等等。
这样做，便可以最大限度地吸引客户，增加商铺收益。
3）参考价值
所谓参考价值，是针对商铺选址技巧来说的。投资者进行商铺投资，选址时可以参照一些成熟的连锁店选址，将自己的商铺地址选在这些店铺旁边。因为那些成熟的连锁店经营都是成套的模式，选址也一定会经过精挑细选，即进行了综合考察。
4）规模效应
规模效应也是对投资者进行商铺选址给出的参考。在日常的市场经营当中，各种商品在经过一段时期之后，会自然而然地聚集在一个区域，形成相当规模的产业，甚至产业链。例如中关村的电子产品、王府井的小吃、潘家园和报国寺的古玩字画、三里河的旧货市场，等等。
所以，投资者在为相关产品经营进行商铺选址时，也可以将这些形成规模的经营区域作为考虑方向。
5）独立门面
独立门面是指投资商铺需要有自己独立的门面。在一些大型的商场中，很多摊位经常更换，即使买到了自己满意的商品，也不能以此为依据而继续在此处购买。这样一来，这些摊位就难以形成自己固定的客户群，也难以形成自己的品牌，产生良好的市场效应，其生意只能被动地受到大型商场的影响，没有自主空间。
如果投资者选择独立的商铺进行经营，那么一旦适应市场需求，很快就会形成品牌效应，不仅可以有效抓住固定客户，还可以以此为基础不断发展壮大自己的客户群。
6）客户流量
很明显，能够为商铺带来经济收益的客户分为固定客户和流动客户两种。可以说，这两种客户相辅相成，并没有明显界限。通常，经营状况良好，固定客户会越来越多；而如果经营状况不好，即使流动客户再多也无法获得理想收益。
但不可否认，固定客户虽然是商铺存活的重要支柱，但客户流量大小也会影响商铺的经济收益。所以，投资者在为商铺选址时也一定要对客户流量有充分的认识。
7）关注商铺开发商
商铺的开发商一般会采取预售的方式出售商铺，就是在商铺尚未建好前出售。投资者在这时购买的好处就是价格比较低廉，而且商铺从建设到营业过程中本身价值还会有所增长。但是投资者一定要关注开发商的实力和建设时间，这一点至关重要。一家好的开发商，通常具有整套完善的开发方案，各方面服务无不细致入微，而这样就会吸引更多的投资者来进行投资，使得整个商业区的发展前景一片大好。投资者在此进行投资，自然能够得到某种无形的保障。
需要注意的是，如果开发商的建设时间过长，那么投资者的利益就会受到不同程度的损害。
8）把握投资机遇
一般来说，并不是所有商铺都适合在闹市和客流量大的地方。例如书店、咖啡厅、文物店等，其客户多为一些喜欢闹中取静的人，所以投资者在遇到一些相对偏僻、租金低廉和人流量小的商铺时，千万不要认为一点投资价值都没有。不过，具体的情况还要根据周边的客户需求来决定，而投资者的眼光也非常重要。
12.酒店式公寓保值性投资的方法
酒店式公寓是酒店和公寓的结合，包括酒店式的服务和公寓式的管理。就其发展趋势来讲，公寓模式已经渐渐淡化，而主要突出酒店模式。它最早始于1994年的欧洲，是针对高端商业人士开发的临时住所形式的服务。投资者若想投资酒店式公寓，应注意如下几点：
1）了解酒店式公寓的优势
这是一种结合了酒店和公寓长处的服务，一般位于城市的商业中心，设施完善，服务到位，顾客可以随时拎包入住，尤其受到外地和外籍商务人士的青睐。其服务的人性化，都是聘请专业的酒店管理人员进行管理，提供一般公寓所没有的酒店式有偿服务，而且总体花费要比酒店少很多。
2）选择正确的地理位置，增加投资价值
投资酒店式公寓首先要对周边环境有所了解，包括商务环境和生活环境，即包括商务中心、交通、大型综合超市、银行、医院、健身房，等等。
在北京，成熟的酒店式公寓主要集中于金融街、CBD商圈、中关村等地，还包括受到本地商务人士热捧的广渠门地区。
随着房价的上涨，酒店式公寓的租金也随之水涨船高，投资者可以根据实际情况选择投资。
3）了解受用人群
以北京为例，酒店式公寓的主要受用群体为海外公司的高层管理人员、海外社团管理人员和驻华使馆的工作人员，另外也包括一些国内的外地企业高层管理人员。这些人通常需要较高质量的生活居住条件，包括公寓式的配套设施和酒店式的优秀服务，还有就是家居式的居所布局；同时他们也希望居住地点在工作地点附近，并且交通便利。而最重要的一点，就是他们有能力支付相对昂贵的租赁费用。
投资者需要了解的还有：目前在北京落户的外企有数千家，并且随着我国经济发展的进程，这一数目还将会大幅增加，而相关的酒店式公寓服务却远远供不应求，这无疑为酒店式公寓投资者的投资回报提供了巨大潜力。
4）时刻保持风险意识
每一个理性的投资者都应该知道，任何投资都必然伴随着风险，而投资者通过各种努力，最多也只能降低风险系数，而无法完全避免风险。酒店式公寓的投资也不例外，它和股票等一些高端投资产品一样，都需要有雄厚的资金作为后盾，要有丰富的经验作为前提。可以说，酒店式公寓投资会带给投资者更丰厚的回报，但风险也有所提高。投资者在进行投资的时候一定要对市场和自己的财力、经验有充分认识，设计出投资最少的方案，尽可能多地预计风险，以期最大限度地规避风险。
5）酒店式公寓投资的分析总结
酒店式公寓的获利因素，首先要关注位置，着重关注其可持续发展性；其次要关注相关的设施和服务，赢得租户口碑；最后要看物业管理，通常来讲，租户能否长期居住，主要看物业的管理质量，而这也是决定新租户能否源源不断入住的条件。
在我国总体经济环境发展良好的大趋势下，投资者只要充分了解市场，选择好地段，提供优秀的服务和管理，酒店式公寓的投资前景要明显好于投资普通住宅楼。
13.写字楼保值性投资的方法
“新国十条”出台以来，住宅投资已经失去了首付比例小和房贷利率低的优势，投资多套住宅楼的投资者，首付已经达到五成，几乎比写字楼的首付压力还要大。房贷方面，购房者首次向银行申请偿还利率五年期以上的不低于7%，二次购房利率升高基准利率1.1倍，三次购房银行直接拒绝受理贷款业务，这些使得住宅投资者的经济负担日益加重。
“限购令”出台以后，投资资金不断从住宅地产转向商业地产，其中写字楼以高保值、高增值和大幅的市场空置率，成为了投资者眼中的“新宠”。
在这种情况下，很多投资者开始转战写字楼投资，而写字楼投资也逐渐成为个人投资的新热点。但是，很多涉市未深的投资者有些举棋不定：一方面如果盲目投资，恐怕落入投资误区；另一方面如果持续观望，又害怕失去投资良机。而这就需要投资者对写字楼投资有一个基本的认识。
1）计算投资回报率
写字楼的投资回报率较高，但与此同时，写字楼的投入大、回报周期长，所以投资者需要冷静地审视写字楼市场，谨慎投资。虽然每个投资者都希望自己购进的楼盘具有升值空间，但因为需要追加的各种投资层出不穷，投资者一定要视自己的经济条件而定。如果投资中途出现了资金短缺，对投资者的打击很可能是致命的。所以，投资者要寻找具有升值空间的写字楼进行投资，但更要寻找自己经济实力允许范围内的写字楼进行投资。
写字楼的投资回报，肯定要高出投资者先期的资金投入，但是投入多少才算合理呢？有一个最通用的计算公式，即：年收益×15年=购房投入。例如某处写字楼的投资为300万元，那么通过计算可知，投资者每年的收益额必须保持在20万元以上。如果投资者每年的投资回报少于20万元，则是不理想的投资。
在此基础上，投资回报率还有一个数值比例的参考，即：月租金×12（个月）/购房投入。例如某处写字楼的总投入是120万元，出租后每月租金为5000元，那么通过计算可知，投资回报率为5%，这个数字就说明该处写字楼有投资的价值。在此基础上，投资回报率的比值越大，说明写字楼的投资价值越高。
2）如何选择区域、地段
众所周知，房产的升值主要取决于土地资源的升值，而城市中心地区的土地必然寸土寸金，属于紧缺性资源，优势明显，增值空间巨大。发展成熟之后聚集于此的人流、物流、信息流、资金流都会进一步提升它的升值空间。因此，城市的中心地区肯定是选择投资写字楼的首要考虑条件，即使不能投资很靠近市中心地带的写字楼，也要综合考虑上述问题，做好投资规划。
3）考虑客户需求
顾客就是上帝，投资者必须深入了解客户的真实需要。作为写字楼用户，很大程度上是为了提升自己的企业形象，而很多客户甚至将这一因素先于写字楼的区位因素进行考虑。因此，投资者最好选择那些使用面积在500m2以上的写字楼进行投资。这样一来，入驻的企业也肯定有一定的实力，不会出现一些不必要的纠纷。如果投资者将相关的配套服务做到位，很可能会获得长期稳定的经济收入。
而对于那些被切成诸多小块进行出售的写字楼，投资者虽然可以减少投入，但是因为面临的小业主比较繁杂，物业水平很难提高，而投资回报也会处于不稳定状态，一旦陷入恶性循环，投资收效将越加惨淡。
4）配套设施的关注
对于入驻写字楼的用户，能否将其留住就要看相关的配套设施和投资者所能提供的服务了。这其中包括写字楼附近的交通状况、停车场的使用方便程度、建筑大楼的外观品质、大堂的布局及装修品位、电梯的使用情况和区位配置、写字间的采光通风，等等。
投资者在对写字楼进行投资之前也应该对这些问题加以关注，最好做一些实地考察，不要轻信售楼人员的话，以免做出错误的投资方案。
5）物业公司的选择
同一区域的写字楼在硬件设施上几乎都是大同小异，投资者在吸引客户时已经很难在硬件上下功夫了。而这就要求投资者提供高质量的物业服务，在软件服务上尽量做到人性化，这才是对写字楼进行保值、增值的可行之道。一家好的物业公司，各方面的服务都会比较优秀，通常可以使写字楼的价值提高30%以上；相反，如果投资者将写字楼交给一家管理不善的物业公司进行管理，则会使写字楼的价值大打折扣，最终影响投资者的经济收益。
投资者可以考虑聘请一些专业的、形成品牌的物业公司，由物业公司全面负责写字楼的供水、供电、垃圾处理、卫生工作、取暖制冷设施的调控和维修、停车场的指挥疏导，等等。
只有在这些工作都做到位的情况下，才能保障写字楼的用户在一个轻松舒适的环境中办公，保障投资者长期稳定的投资收益。投资者对写字楼的物业管理水平要尤其关注。
6）周边环境的选择
很多开发商对建筑周边环境的描绘与实际大相径庭，而投资者却总是在事前不仔细观察，事后牢骚满腹。写字楼建筑多为高楼大厦，而在市中心也无疑是高楼林立。因此，如果投资者不在事前做好调查，只是一味地贪图廉价投资，不要说绿化植被、视野开阔，很可能连最基本的采光通风都要受到影响。
没有用户会喜欢在阴暗潮湿的环境中办公，因此投资者的投资收益也将很难达到期望值。所以，投资写字楼还要求投资者对周边的绿化和大的建筑环境有所了解，为写字楼用户做更深远的考虑和安排。因为只有这样，才能在竞争中抢得先机，使自己的财富保值、增值。
7）按时纳税的好处
按时纳税不但可以和政府部门处好关系，获得各方面的优惠政策，通常还会得到政府部门的嘉奖和宣扬。对于这些嘉奖和宣扬，虽然一般不能给投资者带来眼前的利益，但也要看投资者如何运用，如果投资者能借政府之名树立自身守法、诚信的形象，也不失为一种提升自身品牌价值的好办法。
投资者进行写字楼投资实际上属于经营范畴，需要取得营业执照并按规定纳税，履行自己义务的同时取得法律保证。写字楼出租，首先需要出租方和承租方签署租赁合同；其次需要将所签署的合同原件、身份证原件、公司营业执照复印件、写字楼产权证出示给街道办事处，并申请登记注册；最后，将合同原件、出租方和承租方身份证复印件、公司营业执照复印件交到写字楼所在区域的房地产交易中心，办理登记注册。
8）品牌效应
写字楼投资必须制订长久稳定的规划，通常的收益周期都会长达数年甚至十余年。在此过程中，投资者如果可以令知名企业入驻自己投资的写字楼，不仅可以提升写字楼的市场形象，还可以起到很好的广告效应，吸引更多的租户，签订更长久的租赁合同，为自己长久稳定的经济收益打下基础。
9）投资写字楼的费用清单
写字楼的水电一般都是按照商用标准收取，取暖费大约为30元/m2，物业费用根据实际情况而定，建议投资者不惜加大投入，选择一些优秀的物业公司，增加自己所经营写字楼的整体价值，为将来更长久更稳定的获益做好准备。而写字楼在出租过程中很可能出现闲置空间，但按规定，写字楼和住宅楼不同，这部分空间也是要缴纳物业费的。
另外，交易写字楼的契税为成交价格的5%，物业维修金为2.5%，手续费是0.3%，登记费是65元/套（建筑面积超过100m2的部分，每平方米增收0.3元）。
14.写字楼保值性投资的注意事项
写字楼和相关产品在众多行业中地位崇高，它不仅可以促进就业，吸收剩余劳动力，还可以为国家提供长久和大量的税收，另一方面也可以改善居民的生活质量，提升城市形象。在我国目前大的经济形势需要扩大内需的情况下，这无疑起着至关重要的作用。但与此同时，写字楼投资也存在着一定的风险，投资者如果不能对相关知识和整个行业有所了解，那么将很难从中分得一杯羹。这就需要投资者在投资写字楼进行财富保值、增加收益时，注意如下事项：
1）兼顾房产升值和租金上涨
实际上房产升值和租金上涨是相辅相成的关系，二者缺一不可。而一个写字楼的升值，往往需要整个商业区经济的发展来带动。所以，投资者在投资写字楼的同时，也要具备放眼整个商业区的能力，即要知道整个商业区的发展方向和发展潜力，然后结合自己所投资的房产，最大限度地增加自己的经济收益。
综合考虑商业区的发展潜力，其中包括：商业区的经营方向、档次定位、运营能力、市场需求量，等等。投资者应对这些问题有更加充分的了解，而不是一味追求区域定位、交通环境等常规优势。
2）全面了解上下层间距
上下层间距，就是指每一层楼的高度。很多开发商利用投资者投资住宅楼的惯性思维，虚报、谎报楼层间距，致使投资者在购买后的实际操作过程中出现问题。
一般情况下，开发商所报出的楼层间距是指包括楼板在内的楼层高度。而实际在此基础上，写字楼上方还要留出安装中央空调的空间，下方也需要留出地台的空间。中央空调是甲级写字楼必备的设施，因为取暖制冷无它不可，而且办公所用的排线、布线一般也需要走地下，这就要求非有地台不可。这样计算下来，开发商至少要虚报一米以上的上下层间距，投资者在考虑投资的时候一定要将此因素考虑进去，切忌轻信开发商，给自己的投资带来不利影响。
建议投资者可以投资经过精装修的写字楼，这样不仅可以对上下层间距一目了然，也可以省去设计、装修等一系列的麻烦。当然，投资是要有所增值的，至少得达到保值。
3）停车位与办公面积的配比
写字楼和住宅楼的不同还表现在它对停车位的需求量上。一般住宅楼的停车位可以按户分配，一户一个停车位的配比额度。但写字楼则不同，每天往来的办公人员的车流量很大，如果停车场的停车位不能满足写字楼办公人员的停车需要，就会影响用户对写字楼的租用和购买。而很多公司也会因为停车位的问题而不得不更换办公场所，因此投资者对此要多加注意。
停车位和办公面积的配备指数因各大城市的车流量不同而有所不同，如北京、上海等一线城市的成熟商业区内，停车位的配备指数至少为100m2一个，投资者可以根据自己投资区域内的实际情况予以确定，以保证自己的投资回报不受到这一因素的制约。
4）公共空间价值提升
写字楼的公共空间是指非办公区域，包括大堂、电梯、茶水间、卫生间等。
很多投资者将公共区装修得和办公区域一样陈旧乏味，这样就难以使用户产生兴趣。相对于高效率、高压力和单调的办公区域，非办公区域就需要相对舒适、轻松和丰富的装修布局，在心理上为用户营造温馨的环境和休息空间。如果能将人文、自然、景观和艺术等元素融入其中，和办公区域形成鲜明的对比，就可以达到不同区域空间的有效平衡，使生活在其中的用户心情舒畅，充满活力。
5）空置率的掌控
写字楼投资，最大的克星就是空置现象的出现，因为相关写字楼的收费不会考虑写字楼是否有空置。也就是说，无论写字楼是否处于赢利状态，投资者都必须缴纳相关的费用。在这种情况下，就要求投资者尽可能吸引租赁客户入驻；在特殊情况下，投资者可以考虑降低租金。例如，一些品牌客户的入驻可以提升自身的形象和扩大知名度，投资者可以考虑知名企业带来的附加价值而合理让利，降低租赁金额，但一般让利幅度不宜超过20%，以免得不偿失。
6）写字楼的口岸之分
在很多投资者眼中只有普通住宅楼有口岸之分，写字楼则不必考虑这种情况。如果投资者这样认为，那就大错特错了。
张春江和李秋山是一对搭档多年的合作伙伴，最近由于行业市场萎缩，二人同时转行进入了房地产投资行业。2011年初，二人决定对北京城东某大厦进行投资。最后，两人分别在这座大厦的9层买了300m2左右的写字楼。两人购买的写字楼除面积相当外，所花费的价格也相差无几，经过一系列的操作，二人的写字楼开始挂牌向外出租。过了大半年，张春江的写字楼已经全部租赁出去了，而李秋山的写字楼却在张春江的写字楼全部出租后才陆续有几家租户问津。于是，李秋山开始总结原因，原来写字楼也有口岸之分——张春江的写字楼靠近电梯，租户出入方便，成了生意火爆的主要原因。而李秋山在最终将全部写字楼都租赁出去以后，发现租金居然比张春江的少了10元/m2，而两人的写字楼同处一个楼层，与电梯相差不过百步之遥，李秋山对此惊讶不已，但也无可奈何。
也就是说，写字楼也和商铺一样是存在口岸之分的，越是显露的地方就越容易受到租赁者的青睐。另外，长廊型的写字楼不太受租户欢迎，而回廊型的写字楼则比较容易受到租户的青睐。
7）楼层的选择
通常情况下，写字楼底层的价格要比高层低，投资者在实际的投资过程中要全面了解市场情况，对周边环境和写字楼特性深度掌握，然后根据自身的经济情况制订投资计划。
一般来讲，金融、证券、餐饮等行业的所属公司喜欢入驻底层的写字楼，因为这些服务型行业的客流量比较大，如果将地点选在高层，客户上下楼会很不方便。但对于一些大型商企来说则不同，他们通常喜欢把自己的办公场所设在高层，以显示自己公司的实力和身份地位。
投资者在进行投资的过程中就可以根据这些情况做出判断，例如，如果其所在的商业区主要经营金融业务，那么投资者就可以加大对写字楼底层楼盘的投入；而如果商业区是以大型商企为主，那么投资者宁可多投入一些资金，也要选择更高的楼层作为自己的投资对象。
15.能否选择股份制买房进行资产保值
股份制买房，就是投资人合资购买房产。这种方法是可以得到法律保护的，产权人也可以写上合资人的名字，以共享房屋产权。
贷款方面，以申请人名下申请次数为准，如果合资人中一人有多套房贷申请记录，而另外一人没有申请过房贷，那么就以没有申请记录者的名义进行申请，可以享用首次申请房贷的偿还利率。需要注意的是，这种方法的运用并不适合所有城市。比如在北京，如果是股份制买房，不论合资人有没有房贷申请记录，他们都不能再享受首次房贷利率；如果是二次申请，利率提高，第三次则拒不受理。不过，这种政策只限于合资人购买住宅用房产，其他商用房产则无相关规定。
此外，因为合资和房屋产权的共有，合资人都有了参与房产决策的权利，这就容易导致决策分歧的产生，又因为牵扯到具体的利益，如果处理不好，不仅会造成投资风险，投资人之间的关系也会受到不良影响。
鉴于股份制买房要求投资者考虑的问题较多，投资者涉及此方面投资时需要更加谨慎。
16.新房产政策下投资房产保值哪种贷款更划算
房产市场受到政策影响，居民二次购买房产的优惠幅度下降，包括首付比例的提高和还款利率的提高，如果三次购买则根本无法享受优惠。商用房产虽然可以享受相关政策，但受到投入资金大、投资风险高的影响，也使投资者陷入了困境。在这种情况下，投资者想要投资房产来保值财富就要针对自己购买房产的性质制订不同的还款方案。比如：
（1）首次购房，商业贷款享优惠。相关法律规定，只要购房者符合条件，就可以向银行申请房贷，其中包括纳税和社保年限的规定等。普通工薪阶层都有公司帮助缴纳的“五险一金”，首次向银行申请房贷都可以享受相关优惠。
（2）二次购房，公积金贷款享优惠。由于二次购房相关负担的加重，购房者可以考虑利用公积金贷款进行房贷偿还。虽然公积金贷款和首次房贷还款利率相近，但公积金贷款不受二次购房相关政策的影响，购房者可以享受相应优惠。
（3）商用购房，首选中小企业经营贷款。商用房产一般费用比较高昂，中小企业经营者的购买能力有限，一方面不能因为大量资金的投放而影响企业运转，另一方面又想扩大生产，创造更高企业价值，抵押贷款就成了最为可行的办法。其实，中小企业经营贷款主要就是为了帮助投资者解决资金不足的问题。
中小企业经营者以房产和设备等固定资产为抵押，向银行申请贷款，最长还款期限可达10年，而且为了减小还款压力，投资者还可以在还款初期只向银行偿还部分利息，然后约定时间，一次性偿还本金。
17.制订房产投资计划应以保值为前提
投资者投资房产不是为了保值，就是为了增值。想要达到这些目的，投资者就需要在制订房产投资计划时从以下几点入手：
第一，从自己熟悉的周边地区开始投资，把握稀缺资源，不做高风险的投资，一步一个脚印，赢得稳定收入。
第二，买楼有时与炒股一样，要先知先觉，懂得判断楼价走势，这样才能做到趁低入市，逢高出手，赚得可观的差价回报。当然，要做到先知先觉，就需要具有丰富的实践经验和专业的投资眼光，这不是一时之功。
第三，不要局限放盘，一条路走到底。买了房子一定不要急于出手，可以先进行出租投资。如果房地产市场一时低迷，可以出手的时机并不成熟时，可以用出租进行过渡，等待产品价值提升时再出售，这样就可以达到事半功倍的效果。
第四，与发展商的交付款，尽量不要一次付清。投资房产尽量低价介入，这样房子的价值或许要在半年或一年后才能看见，而拿到房产证则要更晚。这样是为了避免房子有烂尾或者其他问题发生时没办法与发展商交涉。
第五，选择配套服务好的项目可以减少很多不必要的麻烦。
18.投资房产前的注意事项
虽然房产投资涉及的数额较大，但有些投资者投资房产时却极为不理性，人云亦云，盲目投资房产，以致遭受损失。所以，投资者想要投资房产保值自己的财富，就要注意以下几点：
第一，在购买期房时，要充分了解开发商及其相应项目的各方面资讯，尽量选择有实力、信誉好的开发商，即首选那些工期正常、主体建设完成更多的期房，并多进行实地考察。
第二，认真察看开发商和建筑商的《商品房预售许可证》、《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》以及《施工许可证》等证件。如果遇到相关证件缺失或者某一证件过期等情况，最好不要考虑购买。
第三，通过楼书来判断楼盘是否正规合适。“楼书”实际上是开发商为推销房屋而精心制作的一种印有房屋图形和文字说明的广告性宣传材料。需要明确的是，“楼书”上所写的内容属于一种要约邀请，如果在签合同时没有确认，打起官司来也会很麻烦。
“楼书”一般包括：外观图、小区整体布局图、地理位置、楼宇简介、房屋平面图、房屋主体结构、出售价格及附加条件（如代办按揭）、配套设施、物业管理。若这些方面皆具备，可以初步判断楼盘比较规范。
第四，不要头脑发热，看见房屋地理位置好，再加上销售人员说得天花乱坠，就失去了理智。经过实地考察并充分考虑和确认后，再直接与开发商商讨合同条款，不要轻率地交付定金。
最后，签订预售合同时，要尽量看仔细，把各种书面资料中体现或口头承诺的规划、配套、入住时间等不确定因素涉及的项目都写进预售合同里。
19.如何以房养房
随着越来越多的人加入到房地产投资领域，有些人就将赚钱的目光转移到了“以房养房”的方式上。以现在市场上的租金水平来计算，后者的收益率肯定要高于银行存款的利率。像这种购买房产后，不是用来自住，而是出租出去，用租金来抵购房产的银行贷款的投资方式就叫做“以房养房”，即以租金抵月供，房产净升值就是投资者的净收益。
一般来说，“以房养房”有以下三种方式。
1）以旧养新
“以旧养新”就是出租旧房，补贴购置新房。如果你在闹市区有一套空房，可是你和你的家人在近郊工作，打算在近郊购买一套新房，然而月收入不足以支付银行贷款本息，或是支付后不足以维持每月的日常开销，卖掉旧房又可能损失巨大的升值潜力，这时你就可以考虑采用“以旧养新”这个方案，将原有的住房出租，用所得租金偿付银行贷款在近郊购置一套新房。
2）以租偿贷
“以租偿贷”就是投资购买新房，出租新房为旧房还贷。有些人辛辛苦苦好不容易买了套房，却要面对沉重的还贷压力。虽然手里还有一些存款，但一想到每个月都要把刚拿到的薪水再送回银行，眼看着由于通货膨胀，这些钱还有可能贬值，在这种情况下，可以再买一套预计租价高、升值潜力大的公寓用来投资。这样，就可以用每个月稳定的租金收入来偿还两套房子的贷款本息，不仅解决了日常还贷的压力，而且还获得了两套房产。但问题的关键是要准确判断新购买的房产是否租金高、升值潜力大。另外，还要计算清楚收支是否平衡。如果租金的收入不能偿还两套房子的贷款本息，不但不能减轻还贷压力，还有可能增加家庭经济压力。
3）以售购新
“以售购新”就是出售或抵押旧房，购买新房。如果你手头上有一套住房，但是地理位置、周边环境以及居住条件并不满意，打算在想居住的位置购买新房，可手里又没有足够的资金，通过储蓄好像一时半会儿也买不了新房。这时可以将你手中的旧房出售变为现金，用来支付新房首付款。如果你不想出售旧房，又实在想购买新房改善居住条件，就可把原来的房产抵押给银行，用银行的抵押商业贷款先购买新房自住，然后把旧房租出去。这样，不用花自己的钱，既可以实现改善住房条件的愿望，又当上了房东。
20.如何砍房价
购房也有折扣，几乎没有人知道，特别是按揭贷款购房者更是不会想到购买商品房也有折扣。通常情况下，有四种情况可以享受到折扣：一是新房开盘之际，往往给客户一些优惠，从期房到现房，房价涨幅一般在10%左右；二是一次性付款而不采用按揭方式购房的也有较大的折扣，开发商一般会给出高于存款利率、低于贷款利率的折扣；三是如果团体购房，开发商不仅节约了宣传和代理费，也不用操心楼层、朝向等的调配，当然会让利销售；四是尾房也可以得到优惠。
投资房产时，投资者砍价前一方面要对自己的确切需要心中有数；另一方面，还要了解房地产市场当前的供求状况，同类房产市场的价格、位置、配制、生产、财务、经营状况及卖主有无其他出售对象。总之，了解的情况越多，对砍价越有利。
当然，做好砍价前的准备工作后，投资者就可采用以下几种方法同开发商砍价：
1）投石问路
通过试探对方获得一些以前未知的重要信息。你可提出各种问题，如“我们该如何分期付款（预付款）”、“多长时间能够拿到房产证”、“如果多人合伙一次购买几套房有何优惠”等。一般通过详细的询问你能进一步了解开发商的商业习惯和动机，从而使自己能够很从容地砍价。
2）施加压力
砍价时出其不意，让卖方感到吃惊。例如，对建房成本加以了解；设立限制，限制越严格则卖方压力越大；可以与家人红黑脸配合，一人态度强硬，另一人提出中立策略，使双方都能接受。
3）欲擒故纵
欲擒故纵就是在谈判中态度要不热不冷，但先表明自己确实要买，激起卖方的成交欲望，然后表现出因为难以接受卖方的价格而不得已放弃，从而使卖方主动降价。
21.尾房里面有“黄金”
尾房，顾名思义，是指项目销售八九成以后剩余或长时间没有销售出去的房屋。专家认为，当商品住宅的销售量达到80%以后，开发商就已经获利，所以此时一般就会进入项目的清盘销售阶段，这时所销售的房产一般就称为尾房。
要想从尾房中淘到“真金”，就需要投资者有一双慧眼。相信，以下几点建议可以帮助你淘到真正的好尾房：
1）看开发商的销售许可证
千万不要认为入住后的社区就一定有合法的销售权力。北京市国土资源和房屋管理局印发的《〈北京市城市房地产转让管理办法〉实施意见》的通知中规定：商品房竣工备案后，超过四个月未取得《房屋所有权证书》时，不得进行商品房预售。所以，投资者在选择尾房时，一定要查看开发商的销售许可证。
2）了解房屋的权属问题
由于一些尾房已经被长时间搁置，所以投资者在购买之前要了解该房屋的产权是否曾经发生过变更。尾房中有些是用于抵债的房子，被法院罚没、羁押的房屋以及用于结算施工款的抵债房屋，其产权在债务偿还过程中可能已经经过了几道产权变更手续。在这种情况下，理清产权关系就显得尤为重要。
3）选择绝好地段和区域
选择好的地段和区域是一个关键，特别是对于许多投资尾房的投资者来说，绝好的地段区域能使你购买的尾房便于出租或是升值以后转手卖个好价钱。
4）同区域内货比三家
在欲购尾房的区域内投资者应多看几个楼盘，多一些选择，掌握每个楼盘尾房的特点、优势和不足，以便购买时针对开发商的心理价位大肆砍价。购房者也可以询问所在楼盘周边正在拆迁或者修建地段的地价是多少，这是预测该区域土地价值动向最直接的办法。
5）同该楼盘期房价格做比较
尾房作为尾盘来说，最大的特点就是价格比期房每平方米上涨50～100元。只要是在这个范围内浮动都属于正常现象，如果高得太多，那开发商绝不是按尾盘来卖，而是在炒高房价，因此购房者对期房的价格要有所了解。
6）看清土地使用年限
购房者理应对所购房屋的土地使用年限“较真”。一般现房土地使用年限为70年，如果使用年限减少很多，势必会影响购房者所买房屋下次转手时的价值。
7）实地考察
由于尾房都是全现房，所以在购买时一定要实地考察房屋的质量、社区环境、生活配套设施是否具备等。咨询一些已经入住的业主，了解小区的实际状况，包括小区的人员构成是否符合自身特点、配套设施是否齐全、户型采光是否合理、房子质量能否保证等。许多尾房面积都偏大，楼层也都偏高，只有实地考察之后才能做出正确的选择。
8）重视开发商的资质
开发商的资质对购买尾房的消费者来说存在一个是否买得放心的问题。一般来说，品牌开发商所开发的楼盘即使是尾盘，各方面也都会有所保证，因而有一定的信誉度。而一些新的开发商，其资质就有待商榷。
9）小心销售性质影响你办理户口
时下很多开发商都把尾房承包给一些中介公司来代理销售，而部分中介公司则是把这些房源统统买下、过户，再重新包装、集中广告再次销售，即成了二手新房。由于这种情况是不能办理户口关系的，所以购房者要特别注意。
10）要认真验收房子
购买尾房在验收时，要仔细检查主体结构、房屋设备、设施等，全部合格后才可以签字。同时，要与开发商签署保修合同，以防保修期内不保修，或是出现问题后开发商和物管单位都拒绝承担责任。
虽然尾盘中不乏一些有先天缺陷的“烂尾楼”，但是精品也不少。可以说，尾房就好像清仓的名牌货，需要的是投资者的眼光和耐性。
22.买房的七个小技巧
提到买房，很多人总会感到不知所措，不知如何选择最好，最后犹豫不决，与好房子失之交臂；更有一部分人不懂得把握时机，同样的住房，却比别人买得贵许多。所以说，买房子不要盲目，同时也需要一定的技巧。
1）银行是最终的风向标
最近几年，媒体时常有这样的争论：房地产市场中是否也存有“泡沫”的现象。对于房价的高低问题，还是留给经济学家们去讨论吧。按理来讲，买房自住或是投资者大可不用在意房价的支出比。一般买房人如果看到买房的市场很复杂，那就要看银行对买家的态度怎样，如果银行宽松，就是告诉大家市场的前景很好；如果银行处于紧张状态，就是告诉大家市场的风险大。银行的态度其实要比所谓专家讲的实话要可靠得多。
2）走买涨不买落的形式
投资房产行业与投资其他行业一样，不要总觉得自己能摸到市场价格的最低线。如果房子的价格一落千丈，劝您还是拿着货币当旁观者，宁愿在市场走势上升时买，也不在最低价时出手，更不要有将自己的老本全部掏空的心思。
3）大胆做事，抓住时机
想要在房地产的市场上赚钱，和在其他市场一样，都要具有擅长抓住时机的本领。如果说让一个能把楼盖完的房地产商去做“外部认购”，但是其手续都还没有办完，所以廉价，您愿意去尝试一下吗？又比如一栋房子有预售许可证，但是土地使用权证却没有办下来，您还敢不敢去购买呢？相同的时间要学会购买预期，正如知道哪里有便利的路要修建或哪里的房子更靠近地铁，不是等房子建好了再去购买，要在它没有开工之前先出手去购买。
4）选择购买最廉价的房子
不同的商人有不同的营销手段。有些开发商希望自己可以获得更好的销售利润，通过一系列的调查研究，最终通过价位来占领市场。有些人则是将金钱定为最高标准，他们认为卖掉50%就能薄利多销，起到卖90%的效果，所以他们宁愿卖50%。买房子的人在选择房子时，如果“不要求房子的好坏，只看价位是否低廉”，购买同一地段质量相差无几的房子中价位最低的，相对抗跌力要更完善一些。
5）考虑养房的费用
“买房子就等于买生活”，这是现在最流行的一句口号。更多专家还主张买小社区，他们认为社区越小越能彰显出现在流行的一种特性。但是实际上，社区如果越大，它所运用和维护的成本也就越低。买了房子并不等于你买了社区里面的一切设备。会所、地下车位这些公共设施，你使用时都是需要额外花钱的。大堂越奢华，公共场所越多，你付出的费用也就越高。一个楼门里的用户越少，你要分摊的电梯费用也就越高。因此买房时，对养房的费用也不得不加以思索。
6）满足需求就好
由于人们的从众心理、跟风习气，会使某个楼盘或某个地域的人气越来越旺，房价也就会越来越高。高到一定水平，就要小心别在房地产上也被“套牢”！市场瞬息万变，不可能永远上涨。其实，满足自己需求的就是好房子。买房前定好目标，多比多看，入住后则不比较、不计较，心理上的平衡比任何物质上的享用都重要。