第一节 二线城市综合体项目如何进行经济环境分析
城市经济发达的区域或城市经济新增长点的区域，其快速发展的经济环境能带动和促进房地产市场的发展，因此，有必要对项目的经济环境进行分析。
一、二线城市综合体项目经济环境分析的基本内容
二线城市综合体项目经济环境分析的主要内容包括国民生产总值（GDP）、固定资产投资、产业结构、人均可支配收入与消费支出等的分析。
1. GDP与人均GDP分析
GDP与人均GDP分析主要是对本市GDP及人均GDP的增长趋势进行分析，并说明GDP增速与房地产发展的关系。策划人员可以通过与其他相关城市的横向比较突出本城市的经济实力。下面是合肥市综合体项目的GDP与人均GDP分析。
（1）GDP与人均GDP增长趋势
从合肥市2003～2010年的GDP增长来看，GDP经济总量稳步快速上涨，平均涨幅保持在17%以上，且合肥市在2008年和2009年也有高达17%及以上的涨幅，基本未受金融危机的影响。
从合肥市2003～2010年的人均GDP增长来看，同GDP总量走势一致，呈稳步快速上涨态势。2010年，合肥市人均GDP为54601元。
（2）GDP增速与房地产发展关系
GDP增速小于4%时，房地产发展萎缩；
GDP增速4%～5%时，房地产发展停滞；
GDP增速5%～8%时，房地产稳定发展；
GDP增速大于8%时，房地产高速发展。
（3）与相关城市横向比较（略）
（4）小结
2010年，合肥市实现地区GDP 2702.5亿元，按可比价格计算，比上年增长17.5%，增速较上年加快0.2个百分点。随着合肥市人民生活水平的不断提高，社会消费零售总额同比增长19.8%，达到839.02亿元，城镇居民消费性支出也不断在提高。
2.固定资产与房地产投资分析
固定资产投资的增长能带动房地产市场的发展，提供房地产发展的环境基础。在分析时，主要是对近年来固定资产与房地产投资额及增长趋势进行分析。下面是某二线城市综合体项目的固定资产与房地产投资分析。
图1-1是某市固定资产投资和房地产投资走势。由图可知，该市房地产投资和固定投资双双保持稳步增长的态势，但房地产投资比重依然较小。
图1-1 某市固定资产和房地产投资走势
该市固定资产投资中，城市基本建设占比较大。城市基础设施的不断完善以及大规模拆迁的进行，均为房地产市场的发展奠定了坚实的基础，也提供了大量的刚性需求。
3.产业结构分析
二线城市综合体项目产业结构分析是指对城市第一产业、第二产业以及第三产业的比重以及发展趋势进行分析。下面是某二线城市综合体项目的产业结构分析。
图1-2是某市产业结构变化走势。由图可知，该市产业结构以第二产业为主，第三产业发展势头强势，随着城市未来规划发展，服务产业将会有更大的上升空间。
图1-2 某市产业结构变化走势/亿元
注：产业比例是衡量一个城市经济发展所处阶段的核心指标，一般而言，第一产业比重高，社会经济发展水平较低；第三产业比重高，社会经济水平也较高。
经过数年的发展，该市经济结构由原先靠工业为经济发展唯一拉动力逐步改善为二三产业共同带动经济发展，产业结构更为合理。
4.人均可支配收入与消费支出分析
城市人均可支配收入与消费支出分析是指通过对城市居民的收入水平以及消费能力的分析，说明本市居民的消费习惯及如何引导居民的居住消费需求。下面是某二线城市综合体项目的人均可支配收入与消费支出分析。
图1-3是某市人均可支配收入及人均消费支出走势。由图可知，该市居民人均可支配收入逐年稳步递增，人民生活水平不断提高，消费能力也随之加强。
图1-3 某市人均可支配收入及人均消费支出走势
人均可支配收入稳步增长，居民消费能力得到提高，但随着物价的通胀，人均消费增速明显放缓，加上该市居民消费习惯相对保守，因而该市住房需求需要引导与创造，培养其投资与改善居住条件和环境的意识。
二、二线城市综合体项目经济环境分析的要诀
二线城市综合体项目经济环境分析的要诀主要有以下两个。
1.要诀一
从城市综合体项目所在二线城市的GDP、固定资产投资、人均可支配收入等多个角度对城市的经济状况进行综合分析，以总结出该城市发展综合体项目的有利机会。下面是某二线城市综合体项目的经济环境分析。
①2012年全年实现生产总值3012.81亿元（2013年上半年1685.14亿元）；
②三次产业增加值占比为9.7∶48.5∶41.8；
③全市户籍人口约1033.77万人，市区人口约236万人；
④城镇居民人均可支配收入24452元（2013年上半年13140元）；
⑤全市实现社会消费品零售总额1571.9亿元；
⑥全年游客4275.6万人次，总收入358.8亿元；
⑦全社会固定资产投资全年完成2016.7亿元（2013年上半年934.96亿元）；
⑧全年完成房地产开发投资233.5亿元（2013年上半年121.3亿元）；
⑨全年商品房销售面积为727.8万平方米（2013年上半年315.04万平方米）。
强劲的经济实力为该市房地产市场的未来发展提供保障；该市整体经济虽位处全省中等水平，但每年呈现强劲的增长势头，近年来GDP保持13%左右的平均增幅。2012年GDP总量达3012.8亿元，在全省排名第六位（2011年第八位），处于中上水平；该市将依托鲁南苏北先进制造业聚集区、全国商贸物流中心、全国优质农产品生产基地的城市功能定位，其经济实力将迅猛发展。
2.要诀二
在分析完城市经济环境的各项分析要点后，应对城市经济环境对房地产市场发展的影响进行总结，并提出开发企业面对该经济环境所应做出的相应策略。下面是某二线城市综合体项目的经济环境分析。
××市整体经济形势稳步快速增长，在固定资产投资拉动经济增长的同时，也对××市房地产包括本项目开发的水准创造了提升的条件、提出了提升的要求。
2010～2015年××市GDP年均增幅15%，超过了国家整体GDP增长水平，整体经济实力增长较快，为房地产市场的发展奠定了实力基础。
××市固定资产投资增长稳定，年均增幅30%以上，2010年固定资产投资额达到了1772.7亿元。在对城市道路、桥梁、房屋、场馆、医疗、教育等基础及公共设施的投入不断增加的同时，也提升了房地产发展环境基础。
启示：××市经济和固定资产投资的快速增长，为××市房地产发展奠定了坚实的环境基础；从另一方面说，经济的增速也必将提升下一步××市房地产的发展水准。对于企业来讲，面对日益转化的城市环境，企业在项目开发定位上必须迎合甚至引导时代的变化，方能在今后愈演愈烈的竞争中处于有利态势。