1　黄金十年，快鱼已成长为大鱼

在地产行业，规模对一家地产企业至关重要，各大排行榜的排名不仅意味着行业地位和品牌影响力，同时也会带来更大的议价能力、融资优势及抗风险能力。因此，很长一段时间以来地产企业都将“规模”作为其第一追求，尤其是在一线地产企业阵营中，“规模”都被放到空前的战略高度。黄金十年为一些地产企业提供了重大的发展机遇，各大房企也纷纷通过高周转、并购等方式快速进行规模扩张，“跑得快不再是一种选择，而是一种必须和能力”，“大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼”成为过去乃至当下地产行业竞争格局的真实写照。

2015年，行业内还在津津乐道于有7家房企迈入了千亿门槛，到2017年，甚至“千亿俱乐部”也形成了两个梯队，碧桂园、恒大、万科的五千亿寡头，以及融创、保利、绿地、中海、龙湖、华润、华夏幸福、绿城、金地等这些千亿甚至三千亿巨头。2017年底，超过千亿的地产企业已达到17家。

当下资产规模超过5000亿元的地产企业中，过去十年，万科总资产增长了7倍，保利增长11倍，绿地增长18倍，恒大增长超过20倍，融创中国则是恐怖的30倍。凭借着“快速奔跑”能力，这些房企一举迈入巨头行列，同时规模的迅速膨胀又带来各类资源向这些房企进一步集聚。未来“千亿”已经成为“后地产”时代房企竞争的“入场券”，抓住规模扩张的最后时机，或许还能参与到房地产这个游戏中。

率先冲上千亿的地产企业已带动行业形成了显著的“马太效应”，获得了竞争优势，同时也在挤压着中小房企的生存空间。每一家希冀在行业竞争中占据一席之地的房企都极力追求规模扩张，旭辉提出3000亿目标，远洋、阳光城、雅居乐、新城、世贸、富力、泰禾、正荣等企业都先后提出千亿目标。规模化的指标仍然是大部分TOP50甚至TOP100地产企业的目标，对于这些企业，冲击千亿、快速扩充规模已经成为其当下的唯一选择。有部分数据统计，目前提出千亿目标的除上述几个知名房企外，还有五六十家。

2017年上半年登上行业榜首宝座的碧桂园在过去十年的成长速度惊人，从2007年158亿的销售规模，到2017年剑指6000亿，典型“快鱼”成长为“鲸鱼”。2012年—2013年是碧桂园的转折点，2013年销售规模同比大涨122%，一举跨入千亿门槛，之后一发不可收拾。2012—2016年5年间销售额复合增长率高达58.3%，在2016年跨入3000亿后，2017年又以近80%的增长率跃居行业榜首。

碧桂园依托其高度标准化产品、高周转规模化操盘、一体化运营的方式完成规模的快速增长。在战略选择上，碧桂园围绕一二线城市向周边的三四线区域重点扩张，在广泛布局的同时注重均衡分布和丰富的产品线，有效地对冲了政策风险，并以“郊区大盘”的模式进行城市开发和运营，通过精准的产品和客户定位奠定其快速扩张的基础。同时，其积极进军海外项目，拓展公司新的利润增长点。在运营方式上，碧桂园充分发挥自身优势，将快周转发挥到极致，制定了“456”快速去化原则——从拿地到开盘4个月，5个月现金流回正，6个月回流资金再周转这种高速周转带动高效推盘，节省了大量的时间和资金成本。在项目操盘方式上，采取“一体化运营”，从项目的设计、建筑、装修、销售直至项目建成后的物业管理均由公司自行承担及实施。2012年，碧桂园又推出“成就共享”合伙人制度，并在2014年将其升级为“同心共享”，极大提升了组织内部的活力，为碧桂园的改革和持续发展带来了内部动力。

恒大是地产行业另一匹“快马兼黑马”。从财务指标上看，2006年到2017年，恒大销售额由17亿元增长到5131亿元，增长300倍；总资产由78亿增长到一万亿元，超过150倍。2006年到2017年，其销售业绩复合增率高达68%，在2016年同比大增85.4%，取代万科成为行业一哥，在2017年一举突破5000亿元。

恒大在扩张策略上，“农村包围城市”“全国布局”“疯狂扩张”是常被提及的几个词，在其背后是精准的市场和政策走势的判断，在两个大的周期内完美踏准节奏，在每次调控趋紧的情况下能实现“弯道超车”。2010年，在“国十条”和“新五条”下，通过“农村包围城市”规避了调控限购，实现500亿规模的突破。在2013—2015年这一时间段，恒大又不出意外地踏准节奏，全面调整拿地策略，增加了一二线城市的布局，避开三四线城市去库存难题。

另外，标准化和高周转模式为恒大的扩张提供了有效的支持和源源不断的动力。标准化率高、执行力强一直是恒大的特点，这使得恒大具备了其他地产企业很难实现的高周转、规模化复制的能力。在抢占三四线城市时，恒大形成了“立即开发、快速建设、大规模开发、快速销售、快速周转”的模式，确保项目拿地后4—6个月即可开盘，实现高周转，提高资金使用率。这也成为恒大高速增长的一个核心因素。

从2015年下半年开始，恒大又开始通过并购方式迅速扩张，先后收购了中渝置地、华人置业、信和置业旗下的重庆和成都物业、新世界内地物业等数个项目。其中，单月快速收购9个项目，创下行业之最。部分项目甚至可以做到当月收购当月开盘，迅速融入了恒大高速运转的体系。

不仅国内龙头地产企业通过高周转和并购寻求规模扩张，长期作为万科对标对象的帕尔迪，以及目前市值、市场占有率均居美国第一的霍顿，在其发展历程中也是通过“高周转”和“并购”两个撒手锏取得规模优势，奠定行业地位的。

起步较早的帕尔迪取经丰田，通过标准化的产品及工业化流水线式生产方式进行规模化、低成本的复制。这种“标准化”操作方式极大限度地提升了企业资金的流动性，能够长期维持极高的资金周转率，通过高周转实现了高资本回报。

而霍顿在通过标准化产品高周转运营的同时，积极通过并购迅速占领市场，进而取得规模效应。从1994年到2002年，霍顿连续进行了17项并购，使得规模迅速翻番，一举奠定行业地位。在取得规模优势后，企业谈判能力大大提升，无论在供应商谈判，土地投标甚至并购等方面均具有很强的竞争力。根据霍顿的估算，规模化效应带来的谈判优势使得其每套房屋能够节约成本约3500美元。

另外，提到“快鱼”不得不提闽系房企，“激进”“高杠杆”“高周转”是闽系房企的典型标签，旭辉、阳光城、泰禾、融信等房企纷纷利用“高周转”这一撒手锏攻城略地。2017年，闽系房企在动荡中逆势而上，表现抢眼，成为2017年房企中的最大一群黑马，17家过千亿房企中“闽系”占据3席。

旭辉在2011年，销售额仅为50亿元。2017年，销售额超过1000亿元，6年的时间实现了20倍的增长，挤入前20强名单。“高周转”是旭辉实现快速增长的重要原因，在2014年，旭辉即要求拿地后8个月内开盘，首次开盘要求去化率达到60%，11个月实现资金快速回笼周转。在快周转的同时，“小股操盘”也是其销售业绩快速增长的另一法宝，旭辉的项目中大约有30%～40%是合作开发的，并在未来会大规模推广该模式。

阳光城在2011—2013年经历了一轮快速扩张，销售额从2011年的23亿元暴增到2013年的220亿元，3年增长近十倍。随后经历了短暂的调整期后，2015年下半年开始，阳光城借助资本的力量开始了新一轮的快速扩张。2015年4月，阳光城引入45亿元规模的战略定增，随后又引入了众多资本盟友，在资本的助推下及时调整拿地策略，通过竞拍、联合竞拍、收购等方式在福建、长三角区域大举拿地。在调整运营节奏后，阳光城在2016年实现销售额487亿元，2017年达到952亿元逼近千亿元大关，5年维持了超过60%的复合增长率。

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2　寡头时代，大象正在加速奔跑

规模虽然不是衡量地产企业的唯一指标，但是随着近年来，在市场、政策、企业以及消费者的共同作用下，房地产市场集中度越来越高，过去五年前十强企业市场份额从12%升至25%，一些机构预测认为未来会达到50%，前三强房企市场份额将占到30%。“马太效应”加剧了地产行业的洗牌，地产商的强弱分化变得十分明显，中国地产行业正进入“寡头时代”，未来出现万亿级别的地产企业将会是大概率事件，而千亿级、500亿级的房企将成为市场的中坚力量。未来房地产行业将由巨头主导，变成“大象与大象的游戏”，中小房企的生存空间将越来越小，未来或主动或被动地退出地产行业将会越来越常见，因此追求规模的快速突破再度成为行业的主题。相比于中小房企，大型房企在资金和土地储备上具有压倒性的优势，而且在行业集中度快速提升的同时，规模优势被进一步放大，“大象正在加速奔跑”。据相关机构的统计数据显示，2017年，TOP100地产企业共新增货值超过11万亿元，其中前十强地产企业的拿地货值超过6.2万亿元，已超过TOP11到TOP100地产企业的总和，“强者恒强”的逻辑正在持续发生。

对比香港房地产市场，随着香港市场经济的不断发展、人口规模不断增长、住房需求愈演愈烈，香港自治区大规模推动基建，使得房地产业迅速发展。进入20世纪80年代，市场的垄断格局已非常凸显，以长实地产、新鸿基地产、新世界中国地产、恒基兆业地产集团为首的十大地产集团的股票市值占地产建筑类上市公司总市值的七成。21世纪初，十大地产集团的房地产开发量占港总开发量的八成左右，行业集中度越来越高。

根据三个港资房企相应年报中的住宅物业销售收入，并结合香港相应年度住宅物业销售成交金额，推算出当年度住宅市场占有率。可以看到，香港房地产市场的行业集中度极高，2013年新鸿基地产市占率高达31%，新鸿基、恒基兆业、新世界三大地产公司最高总市占率达57%。若加上资产雄厚的长实地产，四大龙头房企占据香港住宅市场的半壁江山，行业集中度极高，龙头房企走向寡头成为必然趋势。

碧桂园对规模的追求似乎永无止境，在跨入千亿后更是加速扩张，无论在投资端还是销售端都保持着极高的增长速度。2016年，碧桂园全年基本上保持了接近每天一块地的高速投资拿地模式，2017年前10个月，拿地金额已接近2000亿元（数据统计口径仅限于招拍挂市场），拿地规模超过4800万平方米，同比接近翻倍，2017年销售额逼近6000亿元，考虑到碧桂园的可售资源储备和高周转的项目运营模式，未来踏上销售万亿的目标并非不可能。资产方面，截至2016年末，碧桂园集团拥有总资产5915.72亿元，较2007年的386.34亿元增长约15倍，成为国内TOP10地产企业中增速最突出的企业之一，实现了“大象快跑”。

万科在2014年正式提出由传统住宅开发商向“城市配套服务商”转型，并抛出了“万亿大万科”十年战略的宏图，当时的说法是下一个十年（即2020年）做到万亿。在行业集中度不断提升，并购融合愈演愈烈的情况下，万科在2015年9月提出了“八爪鱼”战略，打造万科商业生态系统。而随着这两年万科在巩固核心业务的基础上，不断在物业服务、商业、教育、养老、度假、产业办公等方向拓展，万亿规模生态的目标时间表可能会缩短。2016年底，某次会议上万科就提到这个时间可能会再次缩短，而且随着万科和深圳地铁的合作加深，“轨道＋物业”模式的探索，万亿目标有很大可能在2020年前完成。

过去几年，恒大一直在“高速车道”上狂奔，销售规模持续大幅增长，尤其近三年更为明显，在2016年销售额同比增幅更是超过80%，远高于前8年43.2%的复合增长率，大幅超过万科和碧桂园等一线房企，2017年恒大再接再厉，销售额一举突破5000亿元。在投资拿地方面，恒大也不遗余力，目前其土地储备规模位居行业第一，恒大正在加速狂奔。在2017年年度工作会议上，许家印提出“到2020年，地产、金融、健康、文化旅游四大产业年销售收入超一万亿，总资产超三万亿”的新目标。考虑到恒大充足的土地储备总量远超其他品牌房企，且土储的一二线城市占比高达72.6%，恒大冲击万亿销售后劲更加充足。未来这头“大象”该如何搅动这几大行业值得期待。

过去连续14年均保持了行业净利润第一的中海，一直稳居“最赚钱房企”之位，当同行都在进行加速扩张、努力追求规模时，中海以稳健的发展保证其利润水平和抗风险能力。在进入2017年后，中海开启了新的改变，从销售规模到投资拿地速度都开始提速，追求规模与利润并重的增长模式，在2017年中将全年的销售目标上调10%至2310亿港元，并在年底完成2500亿港元销售额，超额完成任务。对于中海而言，这是非常少见的“增规模”信号。过去几年，中海通过并购整合增加了可观的资源储备，2017年中海在土地市场上更加积极，全年拿地预算超过1000亿元，未来其销售规模会有大幅增长。此外，除了传统的住宅业务，中海还在商办物业发力，其商业地产规模已居行业领先地位，并通过并购整合拓展了在旅游地产、物流地产、教育产业等方面的多元化。

另一央企保利，在2017年前9月基本完成了之前制定的2100亿元销售任务后，在公司内部已将年度任务提升至3000亿元，并在年底实现了提升后的目标。据保利披露，近期通过招拍挂、合作等方式，在上海、广州、天津、武汉、成都、重庆及海外获取了20余个项目，加上之前的拿地数量，保利在2017年的拿地规模已超过2016年。

过去几年金地从“掉队”行列逐步又追上了第一阵营，进入2017年后，金地通过扩大融资规模、积极拿地等方式“加速快跑”，截至三季度金地销售规模已突破一千亿，到年底实现了1400亿元的销售额。2017年，金地至少发起过4笔境内融资，累计融资规模已超过100亿元，12月金地又申请发行150亿元规模的债务融资。从新一轮融资申请可以看出，金地将保持全力冲刺并持续扩张，快速冲击规模将会是金地2018年的主基调。

在巨头加速奔跑的过程中，通过并购整合迅速扩充规模、弯道超车成为2017年巨头房企的一大主题。除了老牌的几大千亿元房企外，2016年融创、华夏、绿城、华润、金地5家房企也首次跨入千亿元门槛，到2017年，千亿阵容已扩充到17家。其中，收并购以及品牌输出成为这些房企快速提升规模的强大助推器。根据普华永道的一份统计，2017年上半年中国房企并购交易金额同比增长78.5%，数量增加24.7%。在土地价格不断攀升的情况下，并购最大的好处显而易见，即可以通过过去一年甚至两年前的招拍挂价格获得土地。

尤其是融创，通过并购收获了大量可售资源，品牌和能力也得到拓展和提升。融创早在2015年就开始了大举并购，并购拿地的方式可以占其项目获取比例超过60%；自2016年下半年起，通过加速并购大规模增加土地储备；根据不完全统计，2017年以来，融创中国至少发起了7起同行业资产并购。在收购万达13个文旅项目完成后，2017年融创中国累计为并购支出超过860亿元。根据相关研究报告，融创中国在2017年获得了超过1.4万亿元的新增货值储备。在一系列并购操作及优质土地储备的基础上，融创销售规模也取得了进一步的突破，2017年一举实现了3620亿元的销售额。

从其他案例来看，二季度末尤其是7月份的数个百亿元级别的并购案例，显著地提升了行业并购规模。第二季度最大规模的并购案当属万科斥资约人民币551亿元收购广东国际信托投资公司的若干房地产资产及其附属权益，该笔并购对应权益可开发计容积率建筑面积至少在150万平方米以上，拿下该资产包后，万科2017年上半年的拿地金额将达到约1463亿元。

7月份规模较大的案例还包括万达商业向融创中国和富力地产出售资产，万达商业将北京万达嘉华等77家酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产；将西双版纳万达文旅、南昌万达文旅等13个文旅项目91%的股权以438.44亿元的价格转让给融创中国，两项交易总金额为637.5亿元，该笔收购案促进万达“轻资产”转型的同时，也丰富了融创和富力的项目储备。

未来，以融创为代表的一批较为激进的地产企业，都将可能把握行业窗口加速奔跑，迅速扩张规模，迈进“万亿俱乐部”。地产行业未来几年将进入龙头经济时代，在主流城市里，拥有更多资金、土地、资源及人才的企业才会拥有更大的战略纵深和更多的回旋余地。