第四章 商圈分析与选址决策

案例4-1 重庆解放碑商圈：西部第一商业街

材料

说到重庆最繁华的商业步行街，解放碑绝对是龙头老大，它引领了重庆潮流几十年，至今仍是重庆乃至西部地区的时尚风向标。从一句重庆人常对外地人说的话——“不去解放碑，等于没有来重庆”，可见解放碑在重庆的地标地位。

解放碑是重庆市人流量最大的地区，也是进入重庆中心地带消费的代名词。据政府有关部门介绍，作为城市核心CBD（核心商务区），解放碑区域有着其他商圈不可比拟的人气：进出车行流量达每小时15200辆，以解放碑商业步行街为核心约1平方千米的商圈范围内有常住人口近7万人，而日均出入人流33万人次，节假日和重大商贸活动最高人流高达100万人次，每年接待外来游客达到950万人次，每年的新年之夜，数十万的重庆市民会像潮水般涌向解放碑听钟声、共欢乐。解放碑的魅力可见一斑！据有关抽样调查，在解放碑地区购物的消费者中，常住人口仅占31%，近郊区的消费者占36%，重庆市远郊区县的占16%，外省市及外国人口占17%，商品辐射范围主要是本市及周边省市。

解放碑核心商圈不仅是长江上游的黄金商贸区，也是中国西部最大的商业步行街区。区域内商贸服务业业态齐全，国内外知名品牌集中，又是解放碑商圈的另一大特色。各种类型的商业主题街，各具特色的专卖店，各种品牌的连锁店相映生辉，促进了商贸区的繁荣兴旺。在不到1平方千米的区域内，入驻有第三产业机构单位7600个，其中，批发零售贸易业53个；有商业网点4500多个，商业营业面积超过120万平方米，其中，营业面积超过5000平方米的大型商场有20多家。在商圈中心地带半径不到500米范围内，布局有7家10000平方米以上的大型零售商店，包括新世纪百货、重庆百货大楼、重百临江商场、王府井百货、大都会购物中心、美美百货、茂业百货。商业网点密度大，大型商场多，商家扎堆，为国内少有，商业经营规模大，现代商业气息浓郁也为全国之少见。全市十大零售企业，解放碑占据五席。五个商贸企业列西部之最：最大的零售商——重庆百货大楼股份有限公司；最大的批发商——重庆商社；最大的零售超市——家乐福；设施档次最高的商务机构——大都会广场，还有全国医药行业最大的零售连锁企业——和平药房总部。

解放碑商圈还具有社会服务功能强的巨大优势。商圈内金融证券、保险、信息中介、餐饮宾馆、休闲娱乐等现代服务业发达，有品牌餐饮网点630多家，万豪、海逸、重宾、中天等高星级酒店10余家，金融机构110余个，邮电通信、信息咨询、技术服务行业经营网点300多个，还有25家世界五百强企业的办事机构落户商贸区。商贸区交通十分便捷，公交、地铁、轻轨、出租车等交通工具均能直达，还有20余条公路线路可直抵近郊和远郊地区。

自2006年起，解放碑商业中心区相继荣获“全国百城万店无假货示范街”“中国十大新地标商务区”“中国著名商业街”“全国特色文化广场”等称号。在2008年，解放碑商圈社会消费品零售总额就已突破150亿元，2014年更是突破400亿元，雄居中国西部各商业街区的首位，成为名副其实的中国西部第一商业街。

如今，解放碑商圈已经成为全市的商贸、金融、商务中心，是重庆核心商业区域。目前在重庆市倾力打造长江上游购物之都以及日益激烈的商业竞争形势下，解放碑商圈正在以更高的目标、更大的气势、更优化的商贸发展环境，创新改造提升，进一步确立其在西部商贸的制高点的地位，全方位、高品质地满足和服务消费者，打造西部的购物天堂。

思考题

1．根据本案例材料，分析商圈的影响因素。

2．对于大型零售商店来说，解放碑商圈的核心商圈、次级商圈、边缘商圈的范围如何判断？

3．众多大型百货商店在选址上为什么要扎堆解放碑？

知识点

商圈 城市核心商圈

理论解读

1．商圈定义及分类

商圈（Trading Area），指一家零售商店的顾客所来自的地理区域，亦即在一地理区域内的潜在顾客有高于零的概率会前往购买商品，故商圈的概念是针对一家零售商店及其商品而言的。当两家或两家以上的商店位置相近，它们的商圈可能在很大程度上会是重叠的。

商圈形态表现为各种不规则的多角形，为便于分析研究，一般将其视为以零售商店本身为中心的同心圆。根据来店顾客的比率，商圈又可以进一步划分为主要商圈、次要商圈和边缘商圈。

（1）主要商圈。主要商圈也称核心商圈，是最靠近零售商店、顾客的集中度最高、每个顾客的平均购货额最高的区域，在该商业圈的顾客占顾客总数的比率最高（55%～80%）。在此区域内，由于这家商店具备易接近性的竞争优势，足以吸引顾客前往惠顾，形成非常高的顾客密集度，而且通常不会与竞争者的主要商圈重叠。

（2）次要商圈。次要商圈也称次级商圈，是指主要商圈再向外延伸的区域，在该商业圈的顾客占顾客总数的比率较少（15%～25%），顾客分布也较为分散。一家商店对其次要商圈的顾客仍具有相当的吸引力，但是往往要与其他竞争者争取相同的顾客，竞争比较激烈。

（3）边缘商圈。边缘商圈是位于次级商圈以外的区域，在该商业圈的顾客占顾客总数的比率相当少（剩余顾客，5%左右），且非常分散。对边缘商圈的顾客而言，此商店较无竞争优势。

2．商圈分析的意义

所谓商圈分析，就是经营者对影响商圈的人口结构、生活习惯、产业结构、交通状况、城市规划、商业氛围等因素进行实地调查和分析，为选择店址、制定和调整经营策略提供依据。商圈分析对零售企业的意义主要在于：

（1）商圈分析是新开商店合理选址的前提；

（2）商圈分析有助于零售店制定竞争经营策略；

（3）商圈分析有助于零售店制定市场开拓策略；

（4）商圈分析有助于加快资金周转；

（5）商圈分析有助于为开设分店和连锁店提供参考。

3．城市核心商圈

（1）概念理解。从较宏观的角度分析，商圈是城市的商业中心区域，是城市商业发展水平的重要标志，也是城市功能和城市发达水平的重要体现。作为城市发展的窗口，商圈的繁荣和发展对区域经济和社会的发展具有重要的战略意义。

城市核心商圈指位于城市核心地带或重要交通枢纽区域的商圈，区位优势明显，交通发达，周边基础配套设施完善。城市核心商圈是城市最重要的商业要素集聚区，一般包括大型零售设施、中心广场或步行街区、大型商务楼宇、星级酒店等形态，是城市的商业活动中心，具有强大的商业要素聚集功能和对外辐射影响力。

（2）城市核心商圈的功能。现代城市核心商圈的主要功能，除了基本的商业、商务功能，还兼容文化、旅游、休闲、娱乐、社交等多方面功能，注重体验式消费。

一是零售购物。购物功能是城市核心商圈的基本功能。本功能要求商圈具有为本区域内外消费者提供以中高档精品百货、品牌专卖等为主的零售业集聚功能，体现时尚购物和品牌定位特色，主要服务于本区域内外时尚消费者和中高端消费人群。体现在商业网点设施总量上，零售购物功能在城市核心商圈所有功能业态中比例最大。

二是现代商务。商务功能是城市核心商圈的重要功能，也是城市发展的重要标志。本功能要求商圈能够为本区域内外各类企事业单位、中介服务机构、商务人士提供以商务办公、研发设计、信息发布和咨询、展览展示、会议研讨、教育培训等为主的商务活动空间。随着城市经济活跃度提高和对外开放扩大，商务功能所占比例有逐渐上升的态势，特别是在具有CBD性质的城市核心商圈，现代商务功能更是商圈中最重要的功能之一。

三是酒店住宿。酒店住宿接待服务是现代城市的重要功能，更是城市核心商圈必不可少的功能。本功能要求商圈能够为区域内外各级服务对象提供多层次的会议接待、商务宴请、旅游住宿、婚庆喜宴等服务，具有满足社会多层次需求的酒店设施条件。

四是餐饮美食。餐饮美食是城市核心商圈聚集人气、拉动消费的重要功能。本功能要求商圈具有满足本区域内外消费者多层次餐饮需求的餐饮服务场所，特别是具有能够提供中高端餐饮和特色品牌餐饮服务的餐饮集聚区。

五是休闲娱乐。休闲娱乐是人民生活水平提高后越来越需要的必备功能，是城市核心商圈日益重要的功能。本功能要求商圈能够提供满足区域内外消费者多层次需求的休闲娱乐集聚空间或者依附于购物中心、酒店、商务楼宇的休闲娱乐场所。随着居民休闲消费需求的不断增加，休闲娱乐功能还将有扩大的趋势。

六是金融服务。金融服务功能是城市中心区特别是城市核心商圈的重要功能，也是城市高端服务业的重要体现。本功能主要通过聚集在核心商圈的各大银行、保险等金融机构为区域内外各类企事业单位和居民个人提供金融服务。

七是都市旅游。都市旅游是现代城市发展越来越重要的功能。本功能主要是通过城市核心商圈的都市文化氛围、都市特色楼宇景观、城市公园、街头艺术雕塑、都市商贸等内容，吸引本地居民及外来游客休闲逛街和观光旅游，是城市核心商圈综合衍生的一种功能。

八是文化体验。文化功能是城市必不可少的功能，也是城市核心商圈的特色功能之一。本功能主要是通过城市特色文化、历史文化、影视和文化演艺场所、文化馆、博物馆等载体，向本地居民和外来游客提供文化体验服务，满足居民和游客的文化体验需求。

分析

1．根据本案例材料，分析商圈的影响因素。

本案例中的解放碑商圈，是一个商业要素集聚度很高、辐射影响力非常大的城市商圈。其影响因素主要有：

（1）商业业态丰富。解放碑商圈内有众多的零售业态和商务、酒店、金融、餐饮、娱乐等业态，在不到1平方千米的区域内，入驻有第三产业机构单位7600个，其中，批发零售贸易业53个；有110多个金融机构，还有邮电通信、信息咨询、技术服务行业经营网点300多个。

（2）商业经营规模大。商圈内有商业网点4500多个，商业营业面积超过120万平方米，其中，营业面积超过5000平方米的大型商场有20多家。大型商场的集聚，是解放碑商圈规模大、辐射范围广的主要原因之一。

（3）商店选址位于商圈核心区域。解放碑商圈内主要的零售商店、购物中心以及众多专卖店，选址相对集中，主要布局在商圈步行街区域，人流量大，购物和休闲均很便利。

（4）交通便利。公交、地铁、轻轨、出租车等交通工具均能直达商圈，还有20余条公路线路可直抵近郊和远郊地区，为吸引外围地区消费者提供了交通便利条件，这是商圈辐射范围广大的重要因素。

2．对于大型零售商店来说，解放碑商圈的核心商圈、次级商圈、边缘商圈的范围如何判断？

解放碑商圈内的大型零售商店云集，对于这些大型零售商店来说，核心商圈主要是解放碑地区常住人口7万人和重庆都市核心区100万以上消费人口；次级商圈为重庆都市拓展区以及近郊区县；边缘商圈范围包括重庆远郊区县消费者以及其他国内外游客。

3．众多大型百货商店在选址上为什么要扎堆解放碑？

解放碑商圈云集了20多家营业面积5000平方米以上的大型商场，商家选址主要看中解放碑商圈巨大的商业辐射范围带来的巨大客流量，还包括解放碑商圈完善的商业配套设施、重庆城市商业窗口的形象品牌以及众多的高端商务和金融机构、高端消费人群的集聚等因素。

参考文献：

曾庆均．零售学[M]．北京：科学出版社，2012.