序：家住小区 心随獬豸
——让我们共同寻求物业管理的和谐法律秩序

这里，我们撰写的是一本以物业管理法律实务为主要内容的书籍。也许是侧重于实务，法律界对此书可能并不在意。但法律是实践性、具体化的，是注重解决社会实际问题的。而作为涉及小区居民生活方方面面的物业管理法律不仅是具体的，甚至是琐碎的，它与每个业主日常起居的细节相连，它与我们城市最基层的社区建设同在。

我国内地对物业管理法律实务问题的研究并不太重视。即使是颇为博学的物权法理论专家和法学院的民法教授，在物业管理法律实务方面，也鲜有人会投入精力。同时，他们所进行的与物业管理密切相关的物权法建筑物区分所有权制度研究，也因实务操作经验的不足，常有与老百姓现实生活相脱离的倾向。这种倾向，在2007年颁布的《中华人民共和国物权法》中也依然存在。而物业管理所涉及的诸多法律事务似乎同样不受注重实务运用的律师们的关注，原因在于，物业管理法规空白太多、可操作性较差，而他们能从中获得的实际利益又太少。一位律师曾经告诉我们，尽管自己也住在小区，但他并不愿意参与业主的维权活动，因为只要粗略核算一下成本与收益，就会发现这样做不太值得。

然而，从事物业管理的法律实务观察与研究却并非没有意义。急剧变化中的中国，一个很突出的特征就是城市化进程在加快。各地都在不断地拆和建，城市规模在变，房屋产权在变，生活基础在变，居民数量与结构在变，邻里关系也在变。物业管理迅猛发展的结果，带来的是城镇居民全新的生活方式。一个个的物业管理区域，构建起了现代城镇居民最基本的休闲生活空间、工作舞台或商业场所，成为了他们希望得以休养生息、自由生活并寄托情感的地方。但与此同时，众多观念不同、生活方式相异的多元主体同处于一个建筑物或一个物业区域内，也引发了许多复杂而尖锐的矛盾冲突，影响着彼此相处的和谐。业主之间不得不真实面对相互间主要基于建筑物区分所有而形成的物业管理的各种法律关系，并渴望能将其处理好。因此，从一方面来讲，物业管理中的诸多法律问题与纠纷，的确很需要有人投入更多的时间去研究。对于这些问题与纠纷，从理论上进行深入探讨自— 1 —是必须，但实务操作的规范对普通业主来讲则更为重要。马克思说：“一部具体公正的程序要远远胜过一沓深刻的理论。”波斯纳说：“法学，应该让外行人也感兴趣。”北京大学周旺生教授也说：“法学是经世致用的学问。”——道理正是如此，业主们应该更需要一本既有理论阐述但更侧重于实务介绍的法律书来促进他们的物业自治管理，来帮助他们营造安宁、安全、舒适、有序的良好社会生活空间。而从另一个方面来讲，近年来风起云涌的业主维权运动，也引起了社会学家和政治学者的注意。如同当年美国人争取自由斗争最初不过是为了维护一条关于税赋权利的不成文法一样，从小区物权自主管理为起点的业主维权运动，也许正是促进中国民主建设的一个实验场，正是成就中国市民社会和社区自治的一个契机。在我国台湾地区，有人认为，物业小区就是“民主时代的生活方式”；而在祖国大陆，学者毛寿龙教授则说，业主维权运动对中国民主建设而言是“意外收获”；地产人士冯仑先生更认为：“居住对于国家的稳定和文明可持续发展具有决定性作用”。——我们或许可以不赞同这些看法，但无论如何，居住现状的变化和物业管理的发展，的确正在不断地改变着中国社会和中国人。这个动态持续的过程，绝不仅仅是一个法律理论上的问题，而更可能是一个涉及我国未来发展的更深层次的并具有很强实践意义的问题。

当然，微而言之，我们今天关注物业管理法律实务，最直接动因，首先还在于我们本身也是业主，当我们与其他普通的中国人一样搬入商品住宅小区居住时，面对物业管理实践中出现的种种问题，同样也在权益受侵和邻里冲突面前不知所措，同样也真切地体味着业主维权的艰辛和协调关系的困难。因此，作为业主的法律人，我们也希望能更多地从业主实际生活的角度去观察、探索和解决物业管理的法律实务问题。其次是因为我们都参与了福建省地方物业管理的立法研究工作，通过这项工作，我们深深体会到，作为与普通中国人最大财产利益相关联的物业管理法律，它对业主私有物权的保护、对物业管理的法治与规范，具有重要意义。因此，我们坚信今天开展这样的工作是有益的。我们希望通过此书，能够实实在在地为促进物业管理和谐法律秩序的形成，做出自己的一点努力。实际效果如何，我们不敢有太多的奢望。但是，正如伽达默尔所言，“……问题不是我们能做什么，也不是我们应当做什么，而是什么东西在超越我们的愿望和行动与我们一起发生”。诚哉斯言！

最后，让我们一起来感谢这个伟大的变革时代吧！是她，使我们在面对诸多问题与困惑的同时有了更多的思考；是她，使我们有机会直面物业管理矛盾纠纷进而能够做一些具体而细致的法律实务研究。同时让我们也感谢福州海景花园的业主和业主委员会，是他们发起的影响全国的维权行动给了提供了我们更多的观察空间和思路启发。这里还要特别感谢为本书的出版提供机会、给予支持的尊敬的长辈和热心的朋友：中国政法大学符启林教授、北京大学郑顺炎博士、丛书总策划和本书责任编辑李燕芬女士以及为出版本书而付出辛苦努力的工作人员们——感谢他们真诚的帮助使我们能够以出书的方式充分而完整地表达自己的观点与体会。当然，我们的观点与体会仅为一家之言，一些设想与建议也可能不太成熟。加上我们均是在工作之余、利用十分有限的晚上时间来写作的，成书匆忙，错误难免，所以敬请各位批评。需要特别强调的是，本书所表达的观点、所进行的评议，或为个人主张，或引学界观点，均不代表我们所供职的司法机关或房地产行政管理部门的倾向性意见。任何涉及物业管理的具体纠纷个案的处理，都应以相关法律的规定和有权机关的裁决为依归。

也将此书献给近半年来在背后默默支持我们写作的家人们和关心我们的朋友们！

陈枫
2007年9月