第三节 业主的建筑物区分所有权

一、知识链接

1．概念

所谓建筑物区分所有权，指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。

2．内容

（1）专有部分的单独所有权

专有部分是在一栋建筑物内区分出的独立的住宅或者经营性用房等单元。该单元须具备构造上的独立性与使用上的独立性。

《物权法》第76条第一款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定。①业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。②总人数，按照前项的统计总和计算。

业主对其专有部分享有单独所有权，即对该部分具有占有、使用、收益和处分的排他性的支配权，性质上与一般的所有权并无不同。但此项专有部分与建筑物上其他专有部分有密切的关系，彼此休戚相关，具有共同的利益。因此，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。例如，就专有部分的改良、使用，足以影响区分所有建筑物的安全时，不得自行为之。

业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。这里需要注意的是：①业主将住宅改变为经营性用房，未经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失；②将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持；③业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法做出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

（2）共有部分的共有权

共有部分是指区分所有的建筑物及其附属物的共同部分，即专有部分以外的建筑物的其他部分。对于共有部分的范围，需要注意的是以下几点。①共有部分既有由全体业主共同使用的部分，例如，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分，也有仅为部分业主共有的部分，如各相邻专有部分之间的楼板、隔墙，部分业主共同使用的楼梯、走廊、电梯等。其中，对于建筑区划内的道路、绿地、物业服务用房以及车位、车库的归属，我国《物权法》做出了明确的规定。②建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。③建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共道路、绿地占地或者明示属于个人的除外。④建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。⑤建筑区划内规划用于停放汽车的车位，还包括占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这里的“应当首先满足业主的需要”，是要求建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主。而此处的配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。⑥其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等，应当为共有部分。

业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，属于《物权法》第76条第一款第七项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”的范围。

另外，《物权法》规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利并承担义务，但不得以放弃权利为由不履行义务。共有部分为相关业主所共有，均不得分割，也不得单独转让。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有权和共同管理的权利一并转让。业主依据法律规范、合同以及业主公约，对共有部分享有使用、收益、处分权，并按照其所有部分的价值，分担共有部分的修缮费以及其他负担。

（3）业主的管理权

①业主的管理权的范围。基于区分所有建筑物的构造，业主在建筑物的权利归属以及使用上形成了不可分离的共同关系，并基于此一共同关系而享有管理权。

第一，业主有权设立业主大会并选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益或者违反了法律规定的程序的，业主可以请求人民法院予以撤销。但业主的该项权利应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会做出决定之日起一年内行使。

第二，业主有权决定区分建筑物的相关事项。物权法规定，下列事项由业主共同决定：

a．制定和修改业主大会议事规则；b．制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；c．选举业主委员会或者更换业主委员会成员；d．选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；e．筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；f．改建、重建建筑物及其附属设施；g．有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定上述第e项和第f项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定上述其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

第三，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

第四，业主有权请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料：a．建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；b．管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；c．物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；d．建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；e．其他应当向业主公开的情况和资料。

建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于上述擅自进行经营性活动的情形，权利人有权请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。这里的建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。

业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主不得违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法做出的决定，进行损害他人合法权益的下列行为：a．损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；b．违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；c．违反规定进行房屋装饰装修；d．违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。业主大会和业主委员会对有上述行为的业主或者其他行为人有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

②物业服务合同。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主不得以其并非合同当事人为由进行抗辩。

符合下列情形之一的，业主委员会或者业主有权请求人民法院确认合同（包括前期物业服务合同）或者其相关条款无效：a．物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；b．物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

物业服务企业公开做出的服务承诺及制定的服务细则，属于物业服务合同的组成部分。

业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业有权请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。

物业服务企业有权收取物业费。但需要注意的是：a．物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提髙收费标准或者重复收费，业主可以以违规收费为由提出抗辩，业主还有权请求物业服务企业退还其已收取的违规费用；b．经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付物业费。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主不得仅以未享受或者无须接受相关物业服务进行抗辩；c．业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

业主大会按照《物权法》第76条规定的程序做出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会有权请求解除物业服务合同。需要明确的是：

a．物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利；b．物业服务合同的权利义务终止后，业主有权请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费。

物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会有权请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。物业服务企业不得拒绝退出、移交，并不得以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费。

因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，应当参照有关业主的规定处理。

二、以案说法

· 小区的公用健身设施归谁所有？

【情景再现】

某小区花园内有公用健身设施，长期以来，该小区居民都喜欢去该花园内健身。但后来物业公司突然拆除公用健身设施，在花园里搭建了一个小卖部，此行为遭到了全体居民的反对，而物业公司置之不理，居民与物业公司发生了冲突。那么，该物业公司的做法是否合法呢？

【律师点评】

根据《物权法》的规定，建筑物区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业务共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。所以，小区的公用设施归全体业主共有，物业公司无权擅自拆除改建小卖部。

【相关法条】

《物权法》

第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。