楼市分化篇：小城市全面日本化，大城市全面香港化
明朝万历年间，在东北阿凌达河畔一个不知名的小镇上，清太祖努尔哈赤下令造船二百余艘，分水陆两军共两千多人沿河南下，一统关东。中国历史上最后一个封建帝国崛起于白水黑山间。当初那座边陲小镇，是满洲皇族的发祥地，大清帝国的龙脉之地，名为鹤岗。
400年风云变幻，鹤岗的巅峰早已化作历史的尘埃，这里再没有荣光，再没有希望，有的只是枯竭，是收缩，是全面衰退。这里的房价跌到每平方米仅1千元的“白菜价”，这里的人口在18年间流失了近10%，这里的财政已经入不敷出。
而在3000公里外的中国南方，因为一位老人在40年前画了一个圈，一座边陲小渔村每天都在见证奇迹，新中国的改革开放始于此。今天，这块土地已腾飞为国际化大都市——深圳。
这里的房价跻身全球前五，而一口气能拿出5000万元的“人上人”，也只能在门口蹲着排队买房。[4]5年间，鹏城流入人口239万，每平方公里土地产出4.6亿元的税收，位居全国第一。
东北鹤岗楼市崩溃，广东深圳寸土寸金，这是中国楼市大分化时代的两大极端。小城市的楼市，正在全面日本化。大城市的房价，正在全面香港化。
一两万元就能买一整套房
中国第一神人，当属马云老师。当初那个“买房如买葱”的预言，多少人嗤之以鼻。结果在这满清皇族发祥之地，找到了实践真知。
1万块，不是一平方米的价格，是一套房的价格。2019年4月，一张鹤岗的房地产广告照片刷爆了朋友圈。这里的房子贬值至1万块、被当成大白菜抛售的现象引起了全社会关注。
更令人吃惊的是，这些“白菜价”的房屋很多是2017年建造，甚至还有2019年新建的，一点都不破旧。如果你想在鹤岗租房，毫不费劲就能找到租金全免、仅需交供暖费的房子。
别以为鹤岗就是中国低房价的极限了。在中西部不少县城中，还有你想象不到的低房价。
甘肃玉门，曾经是甘肃最富的城市，中国第一口油井的诞生地，如今油枯人散，资源型城市全面衰退。在玉门的老城区，一套70多平方米的房子只卖2000元，相当于一部OPPO手机的价格。用买一部手机的钱就能买一套房，真是魔幻。很多城区边缘房子成为等待被拆卸的废品，因为根本卖不出去。
春风度不了玉门关。玉门的人口从鼎盛时期的13万锐减至今日的2万左右，人去楼空。现在，玉门的房价已经不纳入统计，你在任何一个房产中介的网站上，都找不到玉门的房源信息。这是一座在中国楼市地图上彻底消失的城市。
在中国偏远地区，这一类因为结构性危机导致人口通缩的城市，并不算罕见。
鹤岗这张地产多米诺骨牌被推倒之后，就有人挖掘出了东北另一个资源枯竭型城市——辽宁阜新。阜新的房价同样低至1万到2万元，按套买，还带地下室。但是，当地人一点都不想接手，他们急于抛售套现。阜新的房子也变成了负资产，变成了埋葬财富的坟墓。
上述这些城市，几乎集合了中国小城市所面临的种种困境。我们以鹤岗为例，这里的GDP从2012年358亿元人民币的顶点，跌落至2017年的283亿元人民币，由于煤矿资源枯竭，城市经济快速衰退；其地方财政收入则从2012年的27.1亿元萎缩至2017年的23.1亿元；与此同时，2017年底鹤岗债务余额为46亿元，可谓是入不敷出，债务风险大。
这里的常住人口已经不再对外公布了。外界只能知道，这里在2017年的时候是100.9万的户籍人口。10年来，其就业人口减少18.24万，以至于招聘警察，政府还要送房送车。
除此之外，老龄化、少子化还在后面步步紧逼。鹤岗的小学生人数连续20年减少，2017年仅剩3.26万；而60岁以上人口则增长至22.6万，占比高达22.4%，养老金缺口达486亿元。
鹤岗的房价，绝不是中国楼市的“趣谈”。
日本专门成立空屋银行
这些房子白送都没人要的城市，和隔海相望的日本何其相像。在日本，人口流失、少子化和老龄化危机严重的地区，房子早已成了“鬼屋”。
日本北海道八云町，一块280平方米的住宅用地只需要450日元，合人民币还不到27块钱。你没有看错，我也没有写错，就是27块钱，是不是很吓人？而一块220平方米的土地，还带着一套建筑面积为168平方米的房子，只需要1000日元，也就是59.92元人民币。
不过，房价即便这么便宜，也还是找不到接盘侠，就连屋主家里人都不想要。修缮费和巨额的遗产税令房东的亲人们做出了一个中国人不能想象的举动——抛弃房子。所以，日本冒出了越来越多的“鬼屋”，导致当地政府不得不成立“空屋银行”，把房子白送给人住。
更让人想象不到的是，连东京都的奥多摩地区也不能例外。在奥多摩地区，3000多间房子当中有400间都无人居住，所以政府把房子白送给了这三类人：现年35岁以下的单身人士；现年45岁以下的夫妇；现年50岁以下，带孩子的家庭。除此之外，并没有任何关于国籍的限制。
奥多摩距离东京核心区仅需要2小时车程，房子仍旧难逃“白送也没人要”的命运。日本小城市的今天，又会是谁的明天？毫无疑问，在这个人口加速向超级城市转移的大都市圈时代，中国小城市的房价正在全面日本化。
日本是在离东京直线距离不到100公里的地方，就出现了“鬼屋”。全球第一大都市的外围尚且不可幸免，而中国有那么大的疆域，有那么多的中小城市远离都市圈，又会出现什么景象呢？令人不忍细想。
掏空身体才住得起大城市
欢迎你来到房子论套卖的时代，也欢迎你进入花光十辈子运气还不一定买得起房的时代。
中国就是这么复杂，这么分化，这么不可思议。金碧辉煌，富贵满堂，这样的时代只属于深圳，属于头部城市。
表1-12 全球房价前十城市
2019年3月1日，深圳福田某楼盘又现通宵排队买房的景象，到了当天下午，项目突然因安全因素被叫停。那些手持几千万挤在门口的富人，遗憾而归。再往前几天，2月22日，深圳湾还出现了8000万豪宅开盘即秒光的辉煌战绩，多套超1亿的豪宅被认购。
2019年，深圳以68万美元（约合人民币456.2万元）的平均房价，喜提全球房价第五名。同时进入榜单的，还有洋气的魔都大上海，平均房价87.2万美元（约合人民币585.1万元）排名全球第三。北京因为超级严格的调控，全球排名从去年的第五位下滑至第九位，不过平均房价也高达62.9万美元（约合人民币422万元）。
南京、杭州、厦门这类强二线城市，如今的房价也在一步步向北上深看齐。数据显示，2019年3月份南京秦淮区、杭州下城区、厦门湖里区的新房均价高达每平方米47080元、64300元、61111元。房价那么高那么贵，已经远远超出了当地居民的承受能力。
在东京，房价最高的是千代田区，号称日本权力中枢，平均每平方米186万日元，约合人民币11.2万元，看起来跟上海、深圳差不多。但是，住在这个区的居民，其人均年收入是788万日元，约合人民币47.25万元。由于收入特别高，这么贵的房价也就显得不那么贵了。
表1-13 东京年平均收入最高的三个区
如今，北京的房屋均价跟纽约也是差不多的。但是北京全市居民人均可支配收入为6.23万元/年，而纽约市的人均收入折合人民币却高达52万元/年，相当于北京的8倍以上。
中国大城市的房价收入比之畸高，已是有目共睹。但总有一些人为此辩解说，中国大城市的房价没有泡沫，因为我们不能看人均收入，而是要看上层人士的收入，毕竟厦门的房子是全福建的富人在买，北京的房子是全中国的人在买。这种逻辑其实漏洞重重，难道纽约的房子不是全球的富人在买吗？东京的房子不是全日本的富人在买吗？
纽约这座城市号称世界之都，使用800多种语言，居住了来自全世界一百多个国家和地区的人民，由全球富人托起来的房价也只是跟北上深持平。中国一线城市的房价，凭什么这么贵？
毫无疑问，中国内地的一、二线城市的房价，正在全面香港化。表面上看光鲜亮丽，实则贫富撕裂，买不起房的年轻人越来越没有出头日，那些早上车的人，轻轻松松就拉开代际鸿沟。
有人说，在香港，只有两种人，即食利阶层和被食利阶层。再直白一点，就是买房的和没买房的。深以为然。
中国楼市的未来命运
自打刺破泡沫至今30多年以来，日本全国的房价严重两极分化。
只有在东京、大阪、名古屋等大都市圈中的房屋，才是有价值的，才有接盘侠。其他小地方，很多都因为人口流失、老龄化严重而使房屋沦为负资产。
根据日本国立人口和社会保障研究所的数据，到2060年，日本人口很有可能会从现在的1.26亿减少至0.86亿。相关单位预测，到了2040年，日本将会有将近900个城区乡村因为年轻人的远离和人口减少而消失。
中国未来会面对这些问题吗？
不，你不应该这么问，因为中国现在已经在经历这样的问题了。笔者在前文中已经提及，清华大学有项研究发现，从2000年到2010年，中国有180个城市的人口在流失，占了整整三分之一的国土。这样的城市，叫收缩型城市。以前研究者们把结果告诉当地政府官员时，得到的反应都是“不承认”，或者干脆排斥这个叫法。所以，这180个收缩型城市中还有63个在做膨胀的规划。
图1-12 日本人口总量和人口预测
像鹤岗，明明不应该进行大规模的棚户区改造，多余的商品房只会进一步打击当地的房价，但为了土地财政还是做了，一步步走到了今天这种局面。
直至2019年4月，发改委发布的文件《2019年新型城镇化建设重点任务》中首次提出“收缩型中小城市”的概念，我们才终于承认，有些城市注定是要走向破败、衰退的。
当年日本为了抑制房价疯狂上涨，主动刺破泡沫。很显然，有邻居的教训，中国不会选择这样一条道路。现在，中国的唯一设想就是用经济的增长拉高居民收入，以此慢慢消化掉泡沫。换句话说，是以“时间”换取“空间”。
不过，当前的经济正值新旧动能转换之际，经济增速在进一步放缓，原本可能要由一代人完成的消化泡沫的使命，或许就拉长为要由子孙三代来完成。
所以，各位还请多多保重身体。中国楼市到底能不能软着陆，还要看各位为国办大事的决心到底有多强。侠之大者，下一代来当。