第四章 合同管理

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无效租赁合同逼迁公司

2010年, 赢海市海鑫装饰材料有限公司 (以下简称海鑫装饰公司) 与钱多多签订了一份《厂房租赁合同》, 由海鑫装饰公司承租位于赢海市海东路6号的厂房, 厂房面积为2030平方米, 租金30元/平方米, 签订合同时, 海鑫公司支付了押金20万元, 水电费押金5万元。

然而到2016年, 由于该地段越来越繁华, 租金也跟着水涨船高, 此时钱多多就动起了涨租金的心思。

于是钱多多事不宜迟, 在2016年2月3日, 即向海鑫装饰公司发函表示,根据行情, 周围的商铺租金都已达到了50元/平方米, 如果双方还执行原来的租金标准, 对于其本人来说, 不太公平, 其要求涨租, 涨到45元/平方米。

海鑫装饰公司收到该份函件后并未引起重视, 只派人跟钱多多表示, 坚决不同意涨租, 要严格按照租赁合同来执行。双方数次沟通, 均未达成一致意见。

为了逼迫海鑫装饰公司就范, 钱多多停了海鑫装饰公司的水电。海鑫装饰公司见状, 就开始拖欠租金, 双方的关系变得非常紧张。

2016年6月, 钱多多见海鑫装饰公司不肯妥协, 即诉至法院, 其认为海鑫装饰公司拖欠租金已构成违约, 遂要求支付租金且要求没收海鑫装饰公司的押金和水电费押金。

海鑫装饰公司不甘示弱, 也反诉至法院, 要求判令钱多多违约, 要钱多多赔偿其损失。

经法院审查发现, 该涉案的厂房并无房产证也并未取得建设工程规划许可证, 该厂房系钱多多在承租村经济联合社的土地上建造的。

签订租赁合同, 须审查房屋产权证等是否齐全

事件中, 钱多多就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋, 与海鑫装饰公司订立的租赁合同无效。

合同无效后, 海鑫装饰公司缴纳的押金20万元、水电押金5万元应当由钱多多予以返还, 而海鑫装饰公司也必须搬迁, 将厂房交还给钱多多。

法律规定, 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋, 与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的, 人民法院应当认定有效。

建议:

1. 签订租赁合同前, 审查签订合同的主体资格、租赁物的相关资料 (如房产证、建设工程规划许可证、报建资料、转租资料等)。

2. 签订合法有效的《租赁合同》 。