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包租婆不是想当就能当

钱多多是个非常有生意头脑的人, 虽然她没有土地也没有房产, 但多年来却一直干着包租婆的生意。

自2009年以来, 钱多多就与赢海市大凹村经济联社 (以下简称大凹经济联社) 签订了厂房租赁的合同, 租赁期限为20年, 自2009年1月1 日起至2028年12月31日止, 同时合同中已注明只有经过大凹经济联社许可钱多多方可转租。

事实上, 钱多多自2009年承租后就将厂房转租, 以此赚取差价。 2011年5月1日钱多多将一部分厂房出租给赢海市天使宝贝童装生产有限公司 (以下简称天使宝贝公司) , 双方签订了10年的租约, 且约定: 若天使宝贝公司拖欠租金超过30日, 钱多多作为出租方有权没收押金, 并追究天使宝贝公司的违约责任。租约签订后, 天使宝贝公司向钱多多支付了厂房、水电押金共计20万元。

随着赢海市经济的发展, 各种生产成本不断增加, 天使宝贝公司则由于经营不善, 连年亏损, 到2016年年底已经发不出员工工资, 更是缴纳不出租金、水电费。

2017年5月, 钱多多将天使宝贝公司诉至法院, 要求天使宝贝公司支付拖欠的租金、并要求没收押金20万元。

天使宝贝公司收到法院送达的相关资料后即前往律所咨询, 并委托律师提出反诉, 请求确认钱多多与其之间的转租合同无效, 要求钱多多退回押金20万元。

转租需取得出租方同意

本案中, 钱多多是从大凹经济联社处租赁的厂房, 双方也约定转租需要经过大凹经济联社同意, 若大凹经济联社不同意并追认钱多多的转租行为, 则钱多多的转租行为无效。

转租行为无效, 因转租合同取得的财产即钱多多收取的押金则需要退还,然而由于天使宝贝公司确实占有使用了厂房, 钱多多也向大凹经济联社支付了租金, 有些法院会判令次承租人即天使宝贝公司向钱多多支付占有使用费。

《合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产, 经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的, 该合同有效。”

《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后, 因该合同取得的财产, 应当予以返还; 不能返还或者没有必要返还的, 应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失, 双方都有过错的, 应当各自承担相应的责任。”

建议:

1. 签订租赁合同前, 审查签订合同的主体资格、租赁物的相关资料 (如房产证、建设工程规划许可证、报建资料、转租资料等)。

2. 签订合法有效的《租赁合同》 。