買樓向左走？向右走？
買樓是數以百萬元的交易，思前想後也很自然，但是猶豫太久，就易錯失機會了。我們不時會遇著很多「不要上車」的迷思，然而買樓自住，基本上是生活所需，儲夠首期，就應該提高執行力；當然，就算買樓是必需，到真正買賣的時候，我們始終要小心謹慎，這點容後再談；現在先讓我們一一拆解常見抗拒買樓的原因或藉口，放下你怯於進入樓市的心魔。
1．300萬買一層自住樓，供30年好貴？
生活可簡單分開衣、食、住、行去想，如果你覺得買一層價值300萬的樓來自住，要付首期再供30年很貴，首先我會問：難道你認為「食」就不貴嗎？
在食方面，一般普通都市人會光顧：
早餐：翠華，盛惠$32
午餐：太興，盛惠$40
晚飯：大家樂，盛惠$60
一天「食」的所需費用=$132
一個月「食」的所需費用=$3,960
一年「食」的所需費用=$48,180
30年「食」的所需費用＝$1,445,400
嘩！以為供樓貴，原來普遍來說，「供食」30年，也要144萬。當然，這個只是一般的計算方法，我也聽過不少朋友早餐只吃麵包，午餐帶飯，晚上回家吃，然而我想說的是，不要給總（lump sum）樓價所嚇倒。總（lump sum）食價也是倒嚇人的，然而衣、食、住、行中，只有住才有月供這選擇，若衣、食、行化為總價（lump sum）也是一個很大的總數，所以比較是要對等（apple to apple）去比較。
其實，樓價與物價有著一種「相對速度」（relative velocity）的關係，當人工跌，消費力跌，物價跌，樓價都會跌；相反當人工升，消費力升，物價升，樓價便會升；然而物價和樓價的升幅不會一樣，有快有慢。
總結：
首先，若供30年樓好貴，供30年衣、食、行同樣貴；另外樓價和物價的平貴不能直接比較，換個角度看，我們經常覺得樓價升得特別快，那是因為房屋是以其未來數十年的價值（future-value）折合為現價來定價的（present-value），當經濟好時，預期未來價值升得快，樓價的加幅就會比普遍物價高，但當經濟差時，樓價同樣是跌得較急的。
2．樓價升了很多，先租樓，待跌才買。
由2015年開始計，如果樓價跌的預言愈遲「實現」，你將付出愈多租金。
以元朗Yoho Town 2015年租務成交最便宜的單位，$10,000一個月為例：一年的租金是$10,000x12個月=$120,000。
如果2016年真的跌市，已交了$120,000租，若用現時上車樓價介乎於$250萬至$350萬來計（$120,000 /$2,500,000=4.8%），$12萬租金接近上車樓價的5%；但如果2017年才跌，那麼便是交了$24萬租金了，接近樓價的一成了；如果一直租下去：
總結：
租30年樓不如供30年樓。（注：租金的上調仍未計算在內。）
3．等一年樓價跌等不到，等十年一定等到，跌市才買，才是贏家。
當你30歲時買樓，你可以選擇做10年按揭貸款，15年、20年、25年甚至30年；35歲時買樓，可以選擇做10年按揭貸款，15年、20年、25年甚至30年；但當你40歲時，可以選擇做10年按揭貸款，15年、20年也可，但最多只能做25年了。
我們可看看各銀行的按揭計劃詳情：
（注：以上資訊以各銀行最新官方發佈為準）
從以上所有銀行提供的按揭貸款計劃，可以看到大部分最長也是做30年期，但不是什麼人買什麼樓也可做30年按揭的，申請人的年齡和樓齡都是考慮因素。銀行一般還有兩個條件，供款年期不可多於65減以年齡，即是說如果你買樓時是40歲，那麼就不可能供30年了，最多只可供64-40=25年；另外一個條件則是75或70減以樓齡，換言之如果你買的單位已落成50年，就只能供20至25年了。
那麼，供30年、25年和20年，又有什麼分別呢？我們可以再看看下表：
（注：根據金管局最新指引，業主承造按揭必須通過壓力測試，即以現行利率加3%計算，而每月供款額必須低於其每月入息之六成水平。此表假設以一按計劃首階段之每月供款額計算。）
資料來源：香港按揭證劵有限公司
總結：
因為住宅按揭年數是以65減以年齡（65-年齡）來計算的，人生無幾多個十年，還款年期愈短，入息要求愈高，買樓黃金時間是35歲前，35歲前便可以選擇供30年。當你在35歲上車，做九成按揭，最低入息要求是$29,086，而45歲時便要$35,035了，相差$5,949。
4．買新樓一定不好？
這要看情況而定。過往新樓都有20-30%的溢價，即相比起同區的二手屋苑高出20-30%的價格。當第一、二年它是很吃香的，但是過了5年，10年後，它不再是新樓，當遇上跌市時，它的抗跌能力便最低了。
但今時不同往日，現在新樓賣價多與二手樓接近，如果這兩個盤在各方面的條件也相近，選擇新樓是較好的。因為銀行估到價的比例較多，而且按揭年期可以用盡30年，別忘了按揭年期除了65-年齡，還有70-樓齡。
舉個例子，黃生35歲，從兩個300萬的樓盤作抉擇，一個是新樓，另一個是45年樓齡的二手樓，假設兩個單位銀行都估足價，新樓可作30年按揭，但是45年樓齡的二手樓最多只可做25年按揭。
（注：金管局會不定期更改按揭的要求，要多留意新聞消息。）
總結：
如果新樓無溢價，較適合上車人士。例如我自己上車便選擇了新樓，因為當時的新樓價錢比市價還有折讓。
5．買舊樓一定不好？
舊樓才會有所謂的「筍盤」出現，即是低於市價的盤。筍盤的出現有各種各樣原因：
a）業主老了，兒女要分身家
b）業主過身，兒女要分身家
c）業主突然缺錢，急求售
d）業主要換樓，急求售
e）業主少接觸市場資訊，不知道行情，不知道市價
f）該樓盤少成交，業主很難取得參考呎價
總結：
舊樓不一定差，像我其中一層樓就是遇著有業主年老，子女要分身家，急急出售，市價$400萬，我用$360萬就買下了，所以我們應緊貼舊樓市場，筍盤往往從舊樓中尋到的。
6．供款期愈長愈好？
這個是要視乎利率情況，和個人入息情況。
在2000年之前，按揭息率定價為最優惠利率加息差（P+X%），但自2000年起，按揭息率定價已轉為最優惠利率減息差（P-X%）。
而在1998年，按揭利率曾經出現13%，所以當時我父母的供款壓力很大，每月的大部分供款是還利息的，所以當時我向父母建議提早還款。但是現在銀行提供的實際按息照現時3%年息都不到，供款年期長反而是一個好選擇。
總結：
在利率方面，低利率拉長年期較好，但如果是高利率，而收入又可以負擔得起，就不如早還款了；在個人入息方面，年輕人起薪低，但慢慢會逐年遞增，如果入息剛通過壓力測試，應該選擇較長的供款期。過了罰息期，可以按自己的收入情況再調整按揭供款計劃。
7．我怕樓市跌，變成負資產。
樓市沒有必升不跌的神話，負資產的定義是看你用幾多時間去考慮。如果1997中原城市領先指數是100的時候買樓，那麼在2003年看一定是負資產，但在2011年後看便不是了，但是不要忽略了一點，在這1997至2011年間的升升跌跌中，你至少賺了一個安樂窩，不需要白交租，不需要怕被逼遷。很多人會用買入價與當時價格去衡量自己是否負資產而忽略當時的人工、物價、購買力等等，例如在1997年時，一碗牛丸河是$19，當時樓價是$140萬。在2003年沙士期間，一碗牛丸河只需$12，樓價跌到80萬便有上車盤，而現在牛丸河便要$32元。
總結：
樓價下跌時，其他物價也在下調，重點不在賬面的價格下跌，而是你有沒有足夠的資金持續供款，渡過「冰河時期」，俗語有話「過咗海就係神仙」，不少富翁都是因為懂得計好數，知道如何捱過負資產而誕生的；同時資產價格每天都在浮動，今年負資產，明年可能又獲利了，重點是自己有沒有足夠的現金防守。
8．睇樓怕經紀日煩夜煩？
就算經紀不打給你，每一日也有很多推銷員或訪問電話，經紀報盤尚有資訊可以接收到，假若市場有個筍盤，報了價給你，你都有選擇買或者不買的權利，無市場資訊便什麼都不知道。而且賣衫賣鞋化妝品的售貨員一樣「落足嘴頭」叫你買，為何你們又不怕他們煩呢？
總結：
經紀可幫你節省資訊成本（information cost），不必抗拒他們的電話，反而最怕他們不打來，我們應該尊重經紀，盤源不合心意，可以婉拒，但他們報十個盤只要有一個筍盤，已可助我們上車了。
9．地產商是奸商？
說到底是看你有無需要，一個產業龍頭，就是要霸佔市場的份額，這證明他們做得好，付出很多才能脫穎而出。所有行業的龍頭是拚回來的，是消費者的選擇。
一條LEVI’S牛仔褲成本價只是$100但賣到$1,000，十倍利潤，你不覺得貴嗎？一個LV手袋出廠價$300，但賣到$10,000，三十倍利潤，你覺得貴嗎？一盒化妝品成本價是$60，但賣到$600，你又覺得貴唔貴呢？但為何地價$10,000一呎，連建築成本包鋼筋、水泥、建築師、測量師、土木工程師、地盤工人等$3,000元一呎，賣約$20,000元一呎，你反而要話他們是奸商呢？
如果要和上述利潤一樣，樓價可能要更貴了。地產商不是善堂，他們都要經營，如果沒有利潤，我們的住所不會不斷改善，如果你覺得新樓樓價太貴，你大可以買二手樓自己裝修。樓價貴只是成本高而已，不要因為數字上大就認為他們賺的百分比很多，他們前期投資的金額也很多。地是地產商價高者得投回來的。
總結：
讓我們釐清目標，是我們要解決住屋的需要，不要和自己的生活所需過不去，我們應該嘗試在出色的知名地產商興建的樓宇中，尋找明碼實價、同時呎價較低的單位。
10．不喜歡欠銀行錢，付利息怕蝕底。
有一個真實的個案，朋友的住宅已經升了$100萬，我建議他加按來買上市公司債劵收9%息，他給銀行的利息只是2.5%，中間有6.5%回報，當利率上升時才增加每月還款。銀行是你錢滾錢的「朋友」，要好好利用。
總結：
其實按揭貸款的利率比任何貸款的利率都要低，本來$300萬的單位，你現在只要付出不足$100萬，就可以享用，懂得運用的人，會用這些「低息貸款」錢滾錢。借來的錢會否「蝕」了息，其實看你如何運用，用按揭貸款來做其他投資，說不定有更多收穫。