20.不知房产抵押权还需登记，房产变卖后债权未实现

案例背景

肖某与生意伙伴赵某私人关系较好，闲暇时两人经常一起喝茶、泡澡。这天，肖某准备在赵某的工厂进一批货物，便约赵某出来喝茶。在聊天中，赵某一直透露着自己工厂最近流动资金不足，话中有向肖某借钱的意思，正好肖某准备预订赵某工厂的货物，为了能够得到更大的优惠，肖某主动提出愿意借钱给赵某，两人一商量，便达成了一致意见，肖某借给赵某100万元，赵某将自己的别墅抵押给肖某，并在进货的价格上给出八折优惠，这令肖某很是满意。两人第二天便在拟好的借款协议、抵押协议以及货物买卖协议上全部签了字。

两个月以后，肖某与赵某约定的交货日期已到，赵某却迟迟不能交货，情急之下肖某赶到赵某的工厂，这才发现工厂里的工人都不在了，厂子的大门也紧闭着。肖某便给赵某打电话，询问情况以及交货事宜。赵某无奈便说出了实情，原来两个月之前与肖某见面时，赵某的工厂因为效益不好已经难以维持了，赵某向肖某借了100万元是为了挽救工厂，但结果钱投入工厂就像石沉大海，毫无收获，如今工厂已经无法开工了。赵某表明自己抵押给肖某的别墅在之前已经向别人抵押过，并办理了抵押登记，所以关于如何实现抵押权以及抵押的份额问题要和另外的抵押权人共同进行商议。无可奈何，肖某听从赵某安排，与其他抵押权人见面协商房产抵押权的相关事宜，谈话间冲突不断，未能达成一致。最终向法院起诉后也未能达成调解，法院依法作出判决，由于肖某未做抵押登记，而其他人都进行过抵押登记，肖某只能在房产拍卖后清偿了其他人的所有债务的情况下，以剩余部分作为补偿。肖某最后只收到30万元的债务清偿，其余部分只能先由赵某欠着，但赵某因为此事欠债不在少数，而此刻已经一贫如洗，只能租房打工维生。肖某的70万元债权无法得到偿还，但也无可奈何，只怪当初自己不懂法，不知道抵押后还要进行登记，白白地损失了几十万元，只能打掉了牙往肚子里咽。

律师分析

本案是关于同一财产有两个以上抵押权人时的清偿问题，我国《物权法》第一百九十九条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。上述案例中肖某在房产上设立抵押权时未进行登记，而第三人与赵某设立抵押权经过了登记，因此，第三人的抵押权优先于肖某的抵押权，房产拍卖、变卖后所得价款应当优先清偿第三人的债务，第三人的债务清偿完毕之后的剩余价款再对肖某的债权进行清偿。

不动产抵押权登记后的效力之所以要强于未经登记的抵押权，原因在于不动产登记能够明确不动产的状况以及其上设定的抵押等限制，依靠不动产登记加以公示，向外界公开不动产信息，以维护不动产交易的安全、保护不动产权利人的正当权利。不动产抵押权同样适用于不动产登记制度，不动产抵押权登记后才可对抗第三人，未经登记的权利效力较低。肖某为赵某房产的抵押权人，但肖某不懂法，不知道不动产抵押权要进行登记，结果没有办理抵押登记，因此，其抵押权的效力低于第三人的抵押权，使其债权未得到有效的保障，白白损失了几十万元。

温馨提示

同一财产上的数个抵押权之间有效力的差别，登记的抵押权优先于未经登记的抵押权；都登记过的抵押权依照登记时间顺序确定效力，登记时间越早抵押权效力越高；都没有登记的抵押权效力按照比例划分。因此，在设立不动产抵押权时应当及时进行登记，以免抵押权效力受损，影响自身的债权利益。

法律依据

《城市房地产抵押管理办法》

第四十三条 同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿。

《中华人民共和国物权法》

第一百九十九条 同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：

（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；

（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；

（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。