4.以为“定金”是订金，房子没买白白损失一万元

案例背景

刘小姐是家中独女，婚后远嫁A市。刘小姐怀孕后，她的母亲就到A市照顾刘小姐的起居。后刘小姐生下女儿小朵。因刘小姐与丈夫都要上班，无暇照顾小朵，刘母就决定留下帮助女儿照看孩子，刘父随后也来到A市帮忙照看小朵。随着小朵慢慢长大，刘小姐的家中就显得有点拥挤，她和丈夫商量决定在A市为自己的父母购买一套房，这样既能方便老人照顾孩子，也能让老人在A市安家，方便以后养老。刘小姐将这个决定告诉了父母，两位老人也同意在A市买房，他们希望能在刘小姐家附近购买一套二室一厅的房子，最好买低楼层的。

刘小姐经过筛选，决定购买附近鼎美小区的二手房。该房屋最高层是五层，楼间距比较大，买二层既方便父母上下楼，也不影响采光。刘小姐联系了该房屋的房主后就带着父母去看房，刘父、刘母看到该房屋后，对该房的地理位置、户型等都非常满意。刘小姐就与房东商量具体的购房细节，房东表示自己的房子有好几个人在看，如果刘小姐一定要买这个房子，最好先交一万元定金，这样就不让别人看房了。刘小姐想反正就是先交一万元钱预订款，即便自己不买这房子了也能退给自己，于是马上就给房东转账一万元钱。房东与刘小姐签订了预购二手房合同，合同约定刘小姐在合同签订当日向房东给付定金一万元，房东还为刘小姐出具收条：今收到刘小姐购房定金一万元整。随后刘小姐就开始准备购房款，正在此时，刘小姐的丈夫工作调动，被派往其他城市，刘小姐一家决定共同搬到该城市生活。刘小姐马上找到房东，通知其不再购买该房屋的事情，并要求房东退还定金。房东表示因刘小姐违约，定金是不能退还的。刘小姐不知道“定金”的相关规定，才白白损失了一万元钱。

律师分析

“订金”一般是指“预付款”，“订金”的效力取决于双方当事人的约定。如果双方当事人对订金没有约定，它的性质主要就是指预付款，卖方违约时，应无条件退款；买方违约时，可以与卖方协商解决并要求其退款。如果双方当事人对订金另有约定，则按照双方的约定执行。“定金”则不然，“定金”的效力是由法律明确规定的。定金是指合同各方当事人为了确保合同的履行，依据法律和合同的规定，由一方按合同标的额的一定比例预先支付给对方的金钱或者其他替代物，定金的目的在于促使债务人履行债务，保障合同能够继续履行，也能更好地保障债权人的债权得以实现。《合同法》第一百一十五条、《担保法》第八十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条都对“定金”作出了明确规定，简单来说就是“定金罚则”，即给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

本案中，刘小姐欲购买房东的房屋，二人签订了预购二手房买卖合同，刘小姐向房东给付了一万元定金，房东也为刘小姐出具了收条，明确写明了一万元为“定金”。那么，很明显，刘小姐给付的一万元就是定金。刘小姐因其自身原因导致双方无法继续履行二手房买卖合同，属于违约，那么按照上述法律规定，刘小姐作为给付定金的一方出现了违约事由，那么其是无权要求房东返还一万元定金的。刘小姐不知法不懂法，才导致自己白白损失一万元钱。

温馨提示

如果双方明确约定了“定金”的情况下，一定注意不能将“定金”写为订金、预付款或是保证金。而且在约定定金数额时，不要超过总成交额的20％，超过的部分不能视为定金。

法律依据

《中华人民共和国合同法》

第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

《中华人民共和国担保法》

第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。