34.物业公司是否可以将物业管理的专项服务委托给专业公司？

现实案例

北京某物业公司是国家最早一批成立的物业公司，业绩显著，深受业主好评。某小区拟新选聘一家物业公司，上述物业公司成为首选对象。经谈判，业主大会形成决议，同意该公司为小区提供物业服务，服务期限为两年。该物业公司进驻接管小区后，业主反映普遍较好。某天，业主委员会主任发现在门口站岗的保安着装为“北京保安”。经询问，小区保安系“北京某保安服务公司”的员工，保安公司接受物业公司委托后前来提供保安服务。业主委员会主任找到物业公司的负责人后被告知，“为节约成本，物业公司已将小区内的秩序维护服务全部委托给了北京某保安服务公司”。业主委员会主任认为物业公司的这种行为十分不负责任，要求物业公司立即改正错误行为，“本来基于对物业公司的信任，才选聘其作为服务单位，该公司却将服务转包给其他公司”。本案中，物业公司是否有权将公共秩序维护转委托给保安服务公司？物业公司能否将物业管理的专项服务委托专业公司呢？

专家解答

北京某物业公司接受业主的委托为小区提供物业服务之后，在业主与物业公司之间形成了委托与受委托的法律关系。全体业主是委托人，物业公司是受托人。按照《合同法》的规定，受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。如果转委托未经同意，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任。同时，《物业管理条例》也规定了物业公司可将专项服务委托给专业性服务企业。实践中，物业公司将专项服务外包的情况比较常见，主要表现在秩序维护（保安）、保洁、绿化等专项服务领域。

本案中，物业公司可以将公共秩序维护服务委托给保安服务公司。但是，如果物业公司需要外包专项服务，他们在与业主签订物业服务合同时，就应当进行专门约定，并且将该项服务过程中业主、物业公司、专业性服务企业的相关权利义务约定明确。未经事先约定，物业公司将专项服务委托给专业性服务企业并不为法律所禁止，但物业公司应当对专业性服务企业的行为承担责任。

法条链接

《物业管理条例》

第四十条　物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

《合同法》

第四百条　受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外。