来势凶猛的空置房屋问题

《特别措施法》效果有限

可能有的读者知道，针对空置房屋，日本专门制定了《关于促进解决空置房屋问题的特别措施法》。根据这项法律，对具有安全或卫生隐患的空置房屋，行政部门可以通过指导或劝告的形式，勒令所有人采取相应措施并承担费用。此外，被行政部门认定为“特定空置房屋”并收到整改通知的住宅用地，将无法继续享受固定资产税的优惠政策。建有住宅的土地原本是按照固定资产评估额的1/6征税的，没有这项优惠，固定资产税就会增至原来的好几倍。这项政策在2015年实施之初曾被寄予厚望，人们认为空置房屋问题将由此得到缓解。然而从国土交通省2018年3月底总结的情况来看，虽然政策已经实施了3年，但只有34%的市区町村设立了“空置房屋协商会”，以便商讨针对具体特定空置房屋的解决措施。452个市区町村关于特定空置房屋的咨询和指导共有1万多件，不过其中只有522件最后通过劝告的方式取消了所有人的固定资产税优惠，而由行政机构拆除的只有21个地方的23件。

剥落的外墙

在距离神户市中心繁华地带三宫只有一千米远的地方，坐落着一栋部分外墙已经剥落的空置三层楼房。这个地区设有大阪燃气公司的燃气罐和很多小镇工厂，也有零散居住着一些居民。为了避免危及行人安全，空置房屋已经用牢固的网布整个围了起来，窗户和入口也都钉着木板，防止有人进到里面（照片1-2）。

2016年10月的一天，住在附近的田村春笃先生（67岁）发现空置楼房的墙皮剥落，杂乱地掉在了路上。其中还有很大的混凝土块，砸到行人身上也许会致命。市政府接到举报后，将这座楼房认定为“特定空置房屋”，于同年11月花费约90万日元把它围了起来。这笔费用本应由所有人承担，但市政府只能根据条例代为支付因为这栋楼房在1971年（昭和46年）之后再也没有做过变更登记，已经不知道谁是目前的所有人了。登记簿上的名义所有人栏里写着一个外国人的名字。楼房的墙上至今还挂着写有“安保设施ASTI”①的招牌，不过上面的电话号码显然已经不可能打通了。

所有人不明土地和房屋对税收的影响

据附近居民介绍，过去这栋楼的一层曾作为办公室出租，二层住人，但不知从什么时候开始不再住人，然后就变成了人们随意丢弃垃圾的空屋。几年前，有一个陌生女人在一楼装了一台洗衣机，曾经在这里进进出出，不过后来她也不见了踪影。空房子还是中小学生的聚集地，有时会出现一些烟头。附近的田村先生回忆当时的情形说：“除了晚上很吵之外，我们还很担心有人不小心引发火灾。”

市政府的相关负责人告诉我们：“我们也可以根据《空置房屋措施法》代为拆除，不过这栋楼房目前还没有倒塌等紧迫的危险，由市里用税收拆除的话，就不太可能找到所有人收回这笔费用了，所以对它很无奈。只有找到所有人，才能采取相应的措施，但现在的实际情况是暂时只能保持密切关注。”

与空置楼房相邻的是六甲五金制作所，社长平松和也先生很想买下这片地，给员工当停车场。但找不到所有人，这件事也就无从谈起了。

神户市的久元喜造市长说：“只靠地方政府解决不了这种问题。日本应该把现行的自愿办理继承过户手续改为强制办理，还需要制定相关机制，允许地方政府通过简便易行的手续来管理和处置无主土地。今后的时代，我们必须充分利用这些数量庞大的空置房屋。”

日本的土地制度是以土地和房产永远不会失去资产价值的“土地神话”为前提制定的。当时没有考虑到会有人“抛弃”土地和房产的情况，所以现在即使是人们放弃继承的土地和房产，国家或地方政府也无法直接接收。无法处置的土地越来越多，意味着土地制度本身迎来了转折点。国土交通省关于土地问题实施的问卷调查显示，认为“土地和房产比与存款或股票更有利”的居民占30.2%，比20年前减少了一半。土地和房产的资产价值下降，人们失去了花钱办理继承过户手续的动机，很容易出现一直拖着不办的情况。拖了几十年之后，继承人越来越多，再想继承或出售就更难了。这种情况的增加会妨碍灾害预防和城镇建设，半山区域②出现无人管理的地方，还会招致鸟兽灾害和森林功能的降低。

神户也需要“缩小战线”

在很多人的印象中，神户是一个充满异国情调的繁华都市，然而这里也未能幸免。过去由于住宅开发热潮一直扩张到山脚的郊区日渐萧条，无人管理的空置房屋给附近居民带来了很多麻烦。面对棘手的空置房屋问题，行政部门开始考虑将来要逐渐缩小过度扩张的城镇规模。

在市郊的山脚下，就有一栋无人管理的所有人不明房产（照片1-3）。

楼房距离地铁长田站，乘坐公共汽车需要10分钟左右。这里在1970年之前是山林，变更为住宅用地之后才建起了分属于不同所有人的两栋楼房。市政府的相关负责人告诉我们，其中一栋楼房的所有人住在东京，但未能确认本人是否健在，也没有找到继承人，而另一栋楼房据说是被放弃继承的。

这片土地与市有土地相邻，找不到所有人，土地界限就一直无法确定。神户市曾把这里作为堆放河流施工建材的场所，后来想出售时却由于无法确定界限而一直未能成功。另外，楼房的老化状况十分严重，外墙长满了杂草，几乎看不出来建筑物原来的形状。楼房外面通往房间的铁制楼梯也已经彻底腐烂，随时可能倒塌。

住在旁边房子的下平一郎先生（66岁）诉苦道：“之前这栋楼房的屋瓦掉下来，把我家板岩屋顶的屋檐都砸坏了。房子上的苔藓也会飞到我们这边。我真害怕哪天遇到台风，刮大风或者地震时，它会倒塌过来。再说空房子还有被人纵火的危险，真是太叫人担心了。”

据久元市长介绍，过去伴随着人口的增加，神户市为了促进发展，又是挖山填海兴建新城区，又是修建工业用地。然而随着老龄化愈演愈烈，人口逐渐显现出减少趋势，当初开发到山脚或者山腰的区域现在已经无力继续拓宽又弯又窄的道路，空置房屋也变得越来越多。

因为空置房屋给周围带来危险，影响了居住环境，又导致更多的人选择搬走，最后社区机构也就无法运作了。如果垃圾站的管理以及路灯的维护等陷入瘫痪，整个地区就会越来越衰退了。

针对这种现状及将来的展望，久元市长说：“我们将从人口减少、社区功能衰退的地区开始，逐渐缩小城市规模。今后可能会采取相应措施，在车站附近等交通便利的区域修建公寓，让人们移住过去。”