二、五个外因条件：经营大环境与发展运势

决定产业地产商经营发展状况的五个外因条件，包含地产与产业地产的契合度、产业对产业地产的支撑度、区域化经济发展的集约度、社会与产业地产的融合度、政府对产业地产的认知度，如图6-3所示。内因往往可以通过自身努力去调整改变，外因是客观外界环境，不受个体所控制。但每一个产业地产商及相关单位都是产业地产大环境的参与者和构成者，共同作用于大环境、泛生态，同时也被环境和生态影响带动，甚至因而具有了特别的机会与时运。

图6-3　影响产业地产商经营发展的外部因素

1.地产与产业地产的契合度

产业地产是地产的一个重要分支和组成部分，在经营模式、操盘方略、赢利回报等诸多方面与传统地产存在着差异。宏观来看，产业地产在复合型经营上较前些年有了长足进步，但过多依赖地产开发经营的现实并未完全改观。产业地产既发轫于地产，又要跳出地产，不断碰撞、不断蜕变。无论怎样，传统地产与产业地产契合得越好，行业发展得越顺畅、越迅猛。

2.产业对产业地产的支撑度

产业地产，产业为核、地产为壳。这是笔者多年前即强调的观点（在前一部书《产业园区/产业地产规划、招商、运营实战》中笔者有过专门介绍），也是业界的共识。脱离产业，产业地产将无以为继。近些年来，产业经营在产业地产总体业务构成中的比重越来越大，人们普遍感知圈地盖房的事情相对简单，产业规划、产业招商、产业运营更是产业地产开发建设的工作核心和工作难点。近年来，产业精英与地产大牌的“联姻”合作日益普遍和频繁，可以说，产业与地产绑定得越密切、融合得越无痕，对产业地产行业及产业地产商的发展促进越是有利。

3.区域化经济发展的集约度

产业地产商拓展拿地的区域城市，如果经济发展良好、产业结构合理、科技创新活跃、民营经济火热，那么对产业地产商的经营发展是个利好。如若区域的土地财政和房地产经营已不再是区域经济发展的重要依托，区域在向集约式发展转型过渡，那将是更加美好的事情。这样的城市区域，其社会经济发展向好，基本上是国内的优质城市区域，肯定会被许多产业地产商瞄上，跟进者往往趋之若鹜，此地的行业竞争难免加剧。

4.社会与产业地产的融合度

产业地产规划建设推崇产城融合，笔者在园区、新城建设中也特别强调和遵循产业、商业、物业的三位一体。产业园区实质上是一个宜产、宜创、宜商、宜居、宜游的产城社区、产商综合体。产业地产、产业园区项目需要与社会各行各业形成共享互动，各类社会资源、社会政策越贴近园区，社会文化配套越丰富完善，园区越容易向好、取得成功。

5.政府对产业地产的认知度

政府官员倘若对产业地产、产业园区有比较全面、深入的了解，甚至深谙产业地产经营之道，这对产业地产商来讲，肯定是把双刃剑。一方面，官员对产业地产商的审视评鉴势必严苛，忽悠型的产业地产商很难入这类政府官员的法眼；另一方面，专业度颇高的官员反而会对产业地产商的经营难度更加理解，其支持和帮扶更加准确到位，双方在园区招商运营上容易形成良好的互动协同关系，彼此共赢发展。

产业地产商的发展轨迹与经营前途取决于“5+5”内外因条件的综合状况。回到本文的问题，那些滥竽充数的产业地产商，究竟还能吹竽多久呢？抛开宏观社会经济发展及政策因素等，笔者认为滥竽者存在的时限主要取决于如下情况条件。

●滥竽者可吹到地产大牌把自己的商业模式夯实之前。因为一旦模式趋于成熟且有一些亮眼的园区/新城样板项目，这些地产大牌就可以到各地拓展建设园区/新城了，这时的产业勾地不只是勾地，勾地连带着有效的产业植入和复合经营，如此情境下，滥竽者充数的机会就会微乎其微了。

●滥竽者可吹到产业大牌把产业园区真正作为战略投资方向之前。因为产业大牌一旦将园区纳入核心或准核心业务，产业地产不再只是附属品或多元化的一个增长点，依托雄厚的产业基础，发挥“产业+地产”的资源整合优势，或许对产业地产同行造成碾压式的压制，而滥竽者首当其冲将成为被碾压的对象。

●滥竽者可吹到优秀的中小产业地产商和园区运营商达成规模化的扩展营建之前。因为目前多数地方性的中小产业地产商、园区运营商还是在本地区建设经营有限的园区项目，但其中的佼佼者在逐渐扩展地域、增建项目，有模式、有经验、有人才、有成功案例，让这些市场磨炼出来的园区强者更受各地欢迎和推崇，如此这般，滥竽者的生存机会愈加渺茫。

●滥竽者可吹到非发达区域政府官员的眼力和耐力练成之前。因为发达城市的官员一般见多识广，不会轻易被滥竽者所蒙蔽，某些非发达城市往往是滥竽者侵入的主要区域。而非发达城市的官员历经磨难，一旦练就了火眼金睛且不再急功近利、不再追求表面政绩，滥竽者自然失去了土壤、现出了原形。

面对扑面而来的行业裂变与行业洗牌，如果你还是一个庸庸碌碌的充数者，虚张声势地吹着自己的竽，一个声音将在你的耳边悄然响起：收拾收拾，洗洗睡吧！