第二编　所　有权

第四章　一般规定

第三十九条　【所有权权能】所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

第四十条　【设立他物权】所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。

第四十一条　【国家专有】法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。

要点提示

本条是关于国家专有的规定。注意:

(1)国家专有的财产由于不能为他人所拥有，因此不能通过交换或者赠与等任何流通手段转移其所有权。

(2)尽管单位和个人对国有财产不能取得所有权，但他们可以依照相关法律的规定使用或经营某些国有财产。

(3)本条只对国家专有财产作了概括性规定，具体范围由各个相关单行法律、行政法规规定。国家专有的财产包括但不限于以下各项:①国有土地。依据法律、行政法规的规定，属于国家所有的土地有:城市市区的土地;农村和城市郊区已被征收的土地;依法不属于集体所有的森林、山岭、草地、荒地、滩涂及其他土地等。②海域。③水流。④矿产资源。⑤野生动物资源。⑥无线电频谱资源。⑦国防资产。

相关规定

《宪法》第9、10条

第四十二条　【征收】为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

要点提示

征收，是指为了公共利益的需要，依照法律规定将集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产所有权转归征收人的法律事实。

对于标的物上的其他物权不能征收。

征收行为属于行政行为，除在权限和程序等方面应当符合法律关于行政行为的相关规定外，还应当符合公益目的。征收行为应当以公共利益为目的。公共利益是指不特定主体的利益，特定主体的利益尤其是营利法人的利益，不属于公共利益。国家实施征收，应当证明该行为所涉及的是不特定主体的利益。

司考真题

根据公平正义理念的内涵，关于《物权法》第42条就“征收集体土地和单位、个人房屋及其他不动产”所作的规定，下列哪些说法可以成立? (　)(2012/3/51)[9]

A.有公共利益的需要，方可进行征收，实现国家、集体和个人利益的统一

B.征收须依照法定权限和程序进行，保证程序公正

C.对失地农民须全面补偿，对失房市民可予拆迁补偿，合理考虑不同诉求

D.明确保障住宅被征收人的居住条件，保护正当利益和民生

相关规定

《宪法》第10、13条;《土地管理法》第2、45－51、79条

第四十三条　【耕地保护】国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。

相关规定

《土地管理法》第四章;《土地管理法实施条例》第四章

第四十四条　【征用】因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。

要点提示

征用的法律效果是被征用人有义务将被征用标的物交由征用人使用。征用不转移被征用物的所有权状态，所有权人仍然享有被征用物的所有权。被征用人负有容忍征用人占有、使用被征用物的义务。

征用的目的在于使用，故征用人不得对被征用物为收益、处分。征用物被征用人占有、使用，可能会影响到被征用物存在的物权或者影响到履行被征用人负担的以被征用物为标的物的债务。

征用人于征用结束之后负有征用物返还义务，征用物使用后发生毁损的，被征用人得主张征用人返还使用后的征用物并主张补偿。

相关规定

《宪法》第10、13条;《土地管理法》第2条

第五章　国家所有权和集体所有权、私人所有权

第四十五条　【国家所有权及其行使】法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。

国有财产由国务院代表国家行使所有权;法律另有规定的，依照其规定。

第四十六条　【矿藏、水流、海域的国家所有】矿藏、水流、海域属于国家所有。

第四十七条　【国有的土地范围】城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。

第四十八条　【森林、山岭、草原、荒地、滩涂等】森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。

相关规定

《宪法》第9条;《民法通则》第74条

第四十九条　【野生动植物资源】法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。

第五十条　【无线电频谱资源】无线电频谱资源属于国家所有。

第五十一条　【国有文物】法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。

相关规定

《文物保护法》第2、5、32条

第五十二条　【国有基础设施】国防资产属于国家所有。

铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。

要点提示

上述7条规定了国有财产的具体范围，适用这几条时注意结合宪法以及矿产资源法、水法、土地管理法等专门法律的相关规定。

(1)矿藏、水流、海域、无线电频谱资源、城市的土地、国防资产属于国家所有。

(2)法律规定属于国家所有的铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施、文物、农村和城市郊区的土地、野生动植物资源，属于国家所有。

(3)除法律规定属于集体所有的外，森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有。

第五十三条　【国家机关的物权】国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。

第五十四条　【国家举办的事业单位的物权】国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。

第五十五条　【国有出资人权益的行使】国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。

相关规定

《企业国有资产监督管理暂行条例》第4－6条、第12条

第五十六条　【国家所有权保护】国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。

第五十七条　【国有资产监管】履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失;滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。

违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。

相关规定

《刑法》第167－169条

第五十八条　【集体所有权】集体所有的不动产和动产包括:

(一)法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂;

(二)集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施;

(三)集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施;

(四)集体所有的其他不动产和动产。

相关规定

《宪法》第10条;《民法通则》第74条

第五十九条　【农民集体所有权及重大事项决定程序】农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。

下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定:

(一)土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包;

(二)个别土地承包经营权人之间承包地的调整;

(三)土地补偿费等费用的使用、分配办法;

(四)集体出资的企业的所有权变动等事项;

(五)法律规定的其他事项。

第六十条　【农民集体所有权的行使】对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权:

(一)属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权;

(二)分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权;

(三)属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。

第六十一条　【城镇集体所有权】城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。

第六十二条　【公布集体财产状况】集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。

相关规定

《村民委员会组织法》第22条

第六十三条　【集体所有权保护】集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。

集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。

第六十四条　【私人所有权范围】私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。

相关规定

《民法通则》第75条;《刑法》第92条

第六十五条　【储蓄、投资及其收益与继承权】私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。

国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。

第六十六条　【私有财产保护】私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。

第六十七条　【企业出资人】国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产，投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。

第六十八条　【法人所有权】企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。

企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。

第六十九条　【社会团体所有权】社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。

第六章　业主的建筑物区分所有权

第七十条　【建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

相关规定

《物业管理条例》第6、27、38、58条

司考真题

王某有一栋两层楼房，在楼顶上设置了一个商业广告牌。后王某将该楼房的第二层出售给了张某。下列哪些选项是正确的? (　)(2008/3/58)[10]

A.张某无权要求王某拆除广告牌

B.张某与王某间形成了建筑物区分所有权关系

C.张某对楼顶享有共有和共同管理的权利

D.张某有权要求与王某分享其购房后的广告收益

第七十一条　【专有部分的权能】业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

要点提示

专有所有权，又称“专有权”或“特别所有权”，指区分所有人对专有部分享有的自由使用、收益和处分的权利。

业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，与共有部分具有一体性、不可分离性，因此业主对专有部分行使所有权应受到一定限制:权利滥用禁止，业主只能在建筑物设计允许的限度内合理使用其专有部分，不得对建筑物的安全性造成损害，妨碍整栋建筑物的正常使用，影响到其他业主对建筑物的合法权益;住宅用途变更禁止，业主不得随意改变住宅的用途，须遵守法律的规定。

相关规定

《区分所有权解释》第2 条

第七十二条　【共有部分的权利义务】业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

要点提示

区分所有人作为共有所有人享有三种权利:一是共用部分的使用权。所谓使用，包括共同使用和轮流使用，如作为共同设施的电梯、走廊，依其性质可以共同使用，而电话、洗衣机因使用具有排他性，故仅可轮流使用。二是收益权，指共有所有权人可依规约或按照业主专有部分占建筑物总面积的比例，取得因共用部分所生的利益的权利。三是共用部分的单纯的修缮改良权。区分所有人作为共有所有人应履行以下义务:一是依共用部分的本来用途使用共用部分。二是分担共同费用和负担。

相关规定

《区分所有权解释》第3 条;《物业管理条例》第54、55条

第七十三条　【建筑区划内共有的范围】建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

案例索引

青岛中南物业管理有限公司南京分公司诉徐献太物业管理合同纠纷案

(《最高人民法院公报》2008年第9期)

第七十四条　【车位、车库的归属与使用】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

要点提示

对车位、车库的归属可以约定，但其使用应首先满足业主的需要;占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位的归属不得约定，而法定属于业主所有。

相关规定

《区分所有权解释》第5、6条

第七十五条　【设立业主大会、选举业主委员会】业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

相关规定

《物业管理条例》第8－20条;《业主大会规程》

第七十六条　【业主共同决定的事项】下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

相关规定

《区分所有权解释》第7、8条

第七十七条　【住宅改为经营性用房的条件】业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

要点提示

建筑物在规划之时即有特定用途，不同用途的建筑物有不同要求，法律对不同用途的建筑物有不同规定。住宅改变为经营性用房，可能影响建筑物主体结构并损害建筑物使用寿命，影响该建筑物的修缮，还有可能影响交通、市容、环卫、绿化、消防和市政设施的功能。住宅改变为经营性用房，还有可能损害其他业主的权利和合法利益。因此，业主不得违反法律、行政法规和管理规约的要求将住宅转为经营性用房。

第七十八条　【业主大会、业主委员会决定的效力】业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第七十九条　【建筑物及其附属设施维修资金】建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

相关规定

《区分所有权解释》第13、14条

第八十条　【费用分摊、收益分配】建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

要点提示

建筑物共有部分及其附属设施的费用是指对共有部分及其附属设施的维护、修缮和管理等所产生的费用，如公共走廊的打扫、电梯的修理、绿地的维护以及建筑物外墙的重新粉刷等，它属于所有权上的负担。建筑物共有部分及其附属设施的收益是指通过对这些部分的使用所获得的利益，如租金等。

对于建筑物共有部分及附属设施的费用分摊、收益分配，物权法依照意思自治原则确立了约定优先的规则，即首先依照区分所有权人约定的方案确定，仅在没有约定或约定不明确时，才按照业主专有部分所占比例确定。适用后一标准应注意的是，区分所有建筑物的共用部分，有供全体区分所有权人使用者，为“全体共用部分”;有仅供部分区分所有权人使用者，如建筑物专有部分的共同壁、楼地板等，为“一部共用部分”。对全部共用部分的费用分摊和收益分配，由全体区分所有权人按其共有的应有部分比例分担或分享;对一部共用部分的费用分摊和收益分配，则由相关区分所有权人按其应有部分比例分担或分享。

第八十一条　【建筑物及其附属设施管理】业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

相关规定

《物业管理条例》第2、32－36条

第八十二条　【委托管理】物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

第八十三条　【业主义务及权益维护】业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

相关规定

《区分所有权解释》第15条

第七章　相邻关系

第八十四条　【相邻关系处理原则】不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

要点提示

不动产相邻关系，指相邻近的不动产所有人或使用人之间，一方所有人或使用人的支配力与他方所有人或使用人的排他力相互冲突时，为调和其冲突以谋共同利益，而由法律直接规定的权利义务关系。法律将这种相邻人之间的关系用权利义务的形式确认下来，从本质上讲是一方所有人或使用人的财产权利的延伸，同时又是对他方所有人或使用人的财产权利的限制。法律规定相邻权制度，是为了协调相邻不动产物权，既保护各方的利益，又保护他们相互间的利益，并力图在各方利益中间谋求一种最佳平衡点。

相邻关系是法定的:不动产权利人对相邻不动产权利人有避免妨害的注意义务;不动产权利人在非使用邻地就不能对自己的不动产进行正常使用时，有权在对邻地损害最小的范围内使用邻地，邻地权利人不能阻拦。

相关规定

《民法通则》第83条

第八十五条　【相邻关系处理依据】法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定;法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。

第八十六条　【用水、排水】不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。

对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。

相关规定

《民通意见》98、99、102 ;《水法》第28条

第八十七条　【通行权】不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。

相关规定

《民通意见》100、101

第八十八条　【利用相邻土地、建筑物】不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

相关规定

《民通意见》97

第八十九条　【通风、采光和日照】建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

第九十条　【有害物质排放】不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。

第九十一条　【维护相邻不动产安全】不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。

相关规定

《建筑法》第39条;《民通意见》103

第九十二条　【相邻权行使时的义务】不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的，应当给予赔偿。

要点提示

不动产权利人因施工需要铺设电线、埋设管道等时，应选择对相邻不动产权利人损失最小的方案。如果双方事先有约定，应当按照双方约定的范围、方式和限期使用。施工完成后，应当恢复原状，给对方造成损失的，应予补偿。邻地所有人请求防止侵害及损害赔偿的权利，以不动产相邻关系为基础，区别于侵权行为请求权，类似于物权请求权，不以造成损害发生的一方有故意过失为要件。

第八章　共　　有

第九十三条　【共有】不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

相关规定

《民法通则》第78条

第九十四条　【按份共有】按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

要点提示

按份共有，又称分别共有，指两个或两个以上的共有人，对同一项财产按照确定的各自份额分享权利、分担义务的一种共有形式。

(1)各共有人对共有物享有相同或不同的应有份额，其具体数额一般由共有人的意志(约定)而确定。实践中，共有人的份额原则上是依据各共有人的出资比例和贡献大小确定的。按法律要求，按份共有关系产生后，如果各共有人的应有份额不明确，按照出资额确定;不能确定出资额的，应推定为均等(《物权法》第104条)。

(2)共有人享有的权利和承担的义务，取决于共有财产中属于自己的财产份额。

(3)按份共有人享有优先购买权。某一共有人转让份额时，其他共有人有优先购买权。

相关规定

《担保法解释》第54条

第九十五条　【共同共有】共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

要点提示

共同共有人的权利及于共有物的全部。对于共有物的占有、使用、收益、处分权的行使，应得到全体共有人的同意。但根据法律规定或合同的约定，某个或某些共有人有权代表全体共有人管理共有财产时，则该共有人可以依法或依合同对共有财产进行管理。共同共有人在享有权利的同时，对于共有物的管理费及其他费用应当共同负担。共同共有人因经营共有财产对外产生的债务或造成第三人损害时，全体共有人应承担连带责任。共同共有基于共同关系而产生，在共有关系存续中，各共有人不得请求分割共有物。共同共有及于共同关系的终止而消灭。

在我国的社会生活中，共同共有的类型有:夫妻财产共有、家庭财产共有、共同继承的财产共有等。

相关规定

《民通意见》89

第九十六条　【共有物管理】共有人按照约定管理共有的不动产或者动产;没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

第九十七条　【共有物处分】处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

司考真题

甲、乙、丙、丁共有1套房屋，各占1/4，对共有房屋的管理没有进行约定。甲、乙、丙未经丁同意，以全体共有人的名义将该房屋出租给戊。关于甲、乙、丙上述行为对丁的效力的依据，下列哪一表述是正确的? (　)(2012/3/6)[11]

A.有效，出租属于对共有物的管理，各共有人都有管理的权利

B.有效，对共有物的处分应当经占共有份额2/3以上的共有人的同意，出租行为较处分为轻，当然可以为之

C.无效，对共有物的出租属于处分，应当经全体共有人的同意

D.有效，出租是以利用的方法增加物的收益，可以视为改良行为，经占共有份额2/3以上的共有人的同意即可

第九十八条　【管理费用等的负担】对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。

要点提示

共有物的管理费用主要包括:对共有物的管理费用;共有物的改良费用;其他费用，如缴纳税款、保险费以及因共有物而支付赔偿金等。

第九十九条　【共有物分割】共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割;没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。

要点提示

依据本条规定，分割共有财产的基本规则有三:

一、约定优先。无论是按份共有，还是共同共有，共有人对共有财产的分割有约定的依其约定。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割。

二、无约定时，依法分割。共有人对共有财产是否可以分割，在什么情况下可以分割没有约定，或者约定不明确的，应当依据本条的规定予以分割，即:

1.按份共有人可以随时请求分割。共有关系存续期间，按份共有人有权随时请求从共有财产中分割出属于自己的份额，并且不需要征得其他共有人的同意。

2.共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。共同共有人共有的基础丧失，如夫妻财产的共同共有，因婚姻关系的解除而失去了共有的基础，在这种情况下，夫或者妻一方可以请求分割共有的财产。有重大理由需要分割，如在婚姻关系存续期间，夫妻二人约定由原来的夫妻共同财产制，改变为夫妻分别财产制，在这种情况下，夫或者妻一方可以请求分割共有的财产。

三、损害赔偿的原则。依前两条规则，共有人虽然有权分割共有财产，但共有财产为一项特定的统一的财产，如图书馆，其功能、作用、价值是确定的。因某些法定的特殊原因，共有人分割共有财产，会使共有财产的功能丧失或者削弱，降低它的价值，有可能给其他共有人造成损害，因此本条规定，因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。

第一百条　【分割方式】共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。

相关规定

《民通意见》90、91

第一百零一条　【优先购买权】按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

要点提示

共有关系中的优先购买权是指在某一按份共有人转让份额的时候，其他按份共有人在此情况下，享有优先购买该份额的权利。它是法律赋予按份共有人所享有的权利。

相关规定

《民法通则》第78条;《民通意见》92 ;《公司法》第71条;《合伙企业法》第23条

第一百零二条　【共有物上的债权债务】因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外;在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。

要点提示

1.因共有财产产生的债权债务关系的对外效力

“对外关系”是指共有人与全体共有人之外的第三人之间的法律关系。

关于对外效力，首先注意，对因共有财产产生的债权债务关系的对外效力不区分按份共有和共同共有，只要是因共有的不动产或者动产产生的债权债务，共有人对债权债务享有连带债权、承担连带债务。但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。其次，连带的方法，是共有人享有连带债权时，任一共有人都可向第三人主张债权，共有人承担连带债务时，第三人可向任一共有人主张债权。

2.因共有财产产生的债权债务关系的对内效力

“内部关系”是指共有人之间的关系。

关于对内效力，首先注意，除共有人另有约定外，因共有形式不同，共有人享有债权、承担债务的方式也不同。其次，只有按份共有人有权向其他共有人追偿，并且，行使该追偿权的前提是其偿还债务超过自己应当承担的份额。

相关规定

《民法通则》第35条;《合伙企业法》第39－42条;《婚姻法》第41条;《婚姻法解释(二)》

第一百零三条　【共有关系性质不明时的推定】共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

要点提示

《民通意见》第88条规定:“对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有。”其规定与本条截然相反，应以本条规定为准。

司考真题

红光、金辉、绿叶和彩虹公司分别出资50万、20万、20万、10万元建造一栋楼房，约定建成后按投资比例使用，但对楼房管理和所有权归属未作约定。对此，下列哪一说法是错误的?(　)(2010/3/7)[12]

A.该楼发生的管理费用应按投资比例承担

B.该楼所有权为按份共有

C.红光公司投资占50%，有权决定该楼的重大修缮事宜

D.彩虹公司对其享有的份额有权转让

相关规定

《民通意见》88

第一百零四条　【按份共有份额的确定】按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定;不能确定出资额的，视为等额享有。

司考真题

关于共有，下列哪些表述是正确的? (　)(2011/3/ 56)[13]

A.对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有

B.按份共有人对共有不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定;不能确定出资额的，视为等额享有

C.夫或妻在处理夫妻共同财产上权利平等，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定

D.对共有物的分割，当事人没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割

第一百零五条　【他物权的准共有】两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定。

第九章　所有权取得的特别规定

第一百零六条　【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

要点提示

善意取得，又称为即时取得，是指无处分权人将其动产或不动产转让给受让人，受让人取得该动产时出于善意，则受让人将依法取得对该动产的所有权或其他物权。

本条规定的善意取得制度具有如下特点:

(1)统一适用于动产和不动产。

(2)统一规定了动产和不动产善意取得的要件。

(3 )　《物权法》从反面规定了不适用善意取得的情况。根据物权法的规定，赃物、遗失物及漂流物、埋藏物、隐藏物等不适用善意取得制度。

(4)对善意取得制度的适用条件作出了比较严格的规定。如要求受让人必须以合理的价格转让而不是仅仅要求交易具有有偿性，有偿具体包括互易、买卖，但排除了赠与、遗赠等无偿方式。

(5)转让的财产已经完成交付或者登记。

司考真题

甲发现去年丢失的电动自行车被路人乙推行，便上前询问，乙称从朋友丙处购买，并出示了丙出具的付款收条。如甲想追回该自行车，可以提出下列哪些理由支持请求? (　)(2009/3/53)[14]

A.甲丢失该自行车被丙拾得

B.丙从甲处偷了该自行车

C.乙明知道该自行车是丙从甲处偷来的仍然购买

D.乙向丙支付的价格远远低于市场价

相关规定

《民通意见》第89条

案例索引

刘志兵诉卢志成财产权属纠纷案

(《最高人民法院公报》2008年第2期)

第一百零七条　【遗失物转让】所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。

要点提示

遗失物，是指非基于占有人自身的意思而丧失占有，且非无主的动产。

遗失人有权向善意取得人请求返还原物。善意取得人应当返还，善意取得人返还后可以向让与人追偿。倘若该遗失物是由善意取得人在拍卖市场、公共市场或者在贩卖与其物同类之物的商人处购得的，遗失人需偿还其购买之价金，方能取回其物。但该返还请求权有时间限制，即知道或应当知道受让人之日起2年内。

值得注意的是，遗失物若是货币或者无记名有价证券，遗失人无权向善意取得人请求返还原物，只能向出让人请求返还同种类物或者请求其他赔偿。

第一百零八条　【善意取得之动产上的原有权利】善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。

第一百零九条　【拾得遗失物】拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。

第一百一十条　【领取与招领】有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取;不知道的，应当及时发布招领公告。

第一百一十一条　【遗失物保管义务】拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。

第一百一十二条　【保管费用、悬赏广告】权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。

权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。

拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。

要点提示

拾得人在拾得遗失物至归还期间，常需支出一定的费用，主要包括保管费、公告费以及其他必要的费用。这些费用是拾得人基于无因管理而预先支出的，依照无因管理的规则，拾得人有权就支出的费用请求失主给予补偿，但失主支出的补偿以遗失物保管期间的必要支出为限。

如果失主为寻找遗失物而发布了悬赏广告，拾得人可依悬赏广告所列报酬提出请求。

领取人拒不支付拾得人、保管部门为保管遗失物所支付的必要费用或者承诺给拾得人的报酬的，拾得人、保管部门可以行使留置权。拾得人将遗失物据为己有、拒不返还而引起诉讼的，按照侵权之诉处理。另外，对于拾得人所获取的收益，还可以按不当得利处理。

相关规定

《民法通则》第79条

第一百一十三条　【无人认领的遗失物】遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。

第一百一十四条　【拾得漂流物、发现埋藏物或隐藏物】拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。

相关规定

《民法通则》第79条;《刑法》第270条;《文物保护法》第32条

第一百一十五条　【从物随主物转让】主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。

相关规定

《合同法》第164条;《民通意见》87 ;《担保法解释》第63、91条

第一百一十六条　【孳息】天然孳息，由所有权人取得;既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。

法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得;没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。

相关规定

《合同法》第103、163、 377条;　《物权法》第197、213、235条