第二十六条【开发土地期限】

以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

注解

《土地管理法》第37条规定，禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，依照《房地产管理法》的有关规定办理，即按照本条的规定。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条规定，土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。

应用

22.购买期房时遇到开发商迟迟不动工，该怎么办?

《房地产管理法》第26条规定的本意是监督控制开发商把土地买到手以后，囤积起来不进行实际开发，也就是说开发商拿到地以后必须按照之前汇报的开发方案和期限如实地进行土地和房产开发。但现实中开发商可能因为各种经济上的考虑而拖延期限，迟迟不动工。这一条中的“但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外”，给开发商提供了太多的空间，所以事实上的监督作用也不乐观。当然，购房者在购买期房时如果遇到开发商迟迟不动工，可以引用《房地产管理法》第26条来督促开发商，作为一个谈判的筹码。

23.在房地产开发合同纠纷中，如果争议的土地是以出让方式取得，并且土地使用权取得后满两年未动工，人民法院是否应该通知人民政府将土地无偿收回?

《房地产管理法》第26条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地……满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权……”。该规定所指的对象是以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的土地，并非所有以出让方式取得使用权的国有土地。我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条规定，未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。《闲置土地处置办法》也对无偿收回土地使用权作了规定，对于土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的，即为土地闲置。市、县人民政府土地管理部门对其认定的闲置土地应当通知土地使用者拟定闲置土地处置方案。土地依法设立抵押权的，还应通知抵押权人参与处置方案的拟定工作。在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，满二年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权，但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

可见，无偿收回土地使用权的决定权在人民政府，人民政府可以无偿收回，也可以采取其他行政手段。人民法院在审理房地产开发合同纠纷中，只处理合同当事人的权利义务关系。如果在案件审理过程中，人民政府无偿收回讼争的土地使用权，而权利人对政府无偿收回土地行为不服提出行政复议或提起行政诉讼，人民法院应该中止民事案件的审理。

配套

《城市房地产开发经营管理条例》第15条；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第5、17、19条；《国家土地管理局关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见》；《国家土地管理局关于非农业建设用地清查有关问题处理的原则意见》；《闲置土地处置办法》