二、承包地征收补偿费用分配

9　双方签订的房屋拆迁协议是否有效——贾连河、王芝平诉抚宁县抚宁镇钟庄村村民委员会财产所有权案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

河北省秦皇岛市中级人民法院(2013)秦民终字第2190号民事判决书

2.案由:财产所有权纠纷

3.当事人

原告(上诉人) :贾连河、王芝平

被告(被上诉人) :抚宁县抚宁镇钟庄村村民委员会(以下简称钟庄村村委会)

【基本案情】

贾连河、王芝平系夫妻关系。2004年抚宁县钟庄村经济联合社同意将贾连河、王芝平家房屋东侧的空闲地给其占用使用，贾连河、王芝平于2004年1月14日交纳该地占用使用费1700元。贾连河、王芝平在占用该地块后在该地块内建有姜窖。2010年抚宁县抚宁镇钟庄村进行新民居建设，征用村中部分土地。贾连河、王芝平占用的地块在被征用范围内。经协商，钟庄村村委会与贾连河、王芝平达成协议，于2010年3月22日签订了《钟庄村房屋拆迁补偿协议》，协议约定:乙方(被拆迁人贾连河)同意甲方(钟庄村村委会)拆除乙方拥有的位于抚宁县钟庄村空院(面积274.50m2)，由甲方进行拆迁改造，并为其补偿安置。经双方确认，所涉乙方土地上的所有附着物补偿共计人民币89210.88元。《抚宁县钟庄村分户财产统计表》将该地块统计为宅基地。协议签订后钟庄村村委会将贾连河、王芝平被征土地内物品清除。钟庄村村委会对贾连河、王芝平的姜窖给予了补偿，但未按协议补偿其土地补偿款。贾连河、王芝平起诉要求钟庄村村委会按协议给付补偿款，但贾连河、王芝平未能提交宅基地审批证据。

钟庄村村委会认为双方签订的补偿协议是在丈量人员不清楚地块是第三村民小组所有的情况下，误将地块登记在贾连河名下，并签订了协议。该地块系承包给贾连河的，收取占地使用费1700元，没有明确使用年限。该协议违反村委会组织法和合同法的相关规定，双方所签协议无效，补偿款应归村集体所有。

【案件焦点】

被征地块是否为宅基地;钟庄村村委会是否应依双方签订的《钟庄村房屋拆迁补偿协议》给付贾连河、王芝平补偿费。

【法院裁判要旨】

抚宁县人民法院经审理认为:钟庄村村委会作为农村基层群众性自治组织，在处理村中事物时是否采取民主议定程序由其自己决定，其作为合同一方不能以此为由主张合同无效。其主张争议地块为第三村民小组所有，第三村民小组不承认该协议而使协议无效，因在第三村民小组起诉要求撤销本案原、被告之间签订的《钟庄村房屋拆迁补偿协议》一案中，本院依法裁定驳回第三村民小组的起诉后，双方均未上诉。该地块被征用取得的土地补偿款应为集体所有。贾连河、王芝平虽与村委会签订了补偿协议书，该地块被认定为宅基地，但贾连河、王芝平未提交该地块经合法审批后为其宅基地的证据，如按宅基地补偿标准补偿贾连河、王芝平，将损害全体村民的合法权益，故双方签订的协议属损害社会公共利益的合同，为无效合同。但因贾连河、王芝平已交纳了使用费，双方未约定使用年限，该地块被征用后给贾连河、王芝平的收益权造成了损失，故钟庄村村委会应对贾连河、王芝平的损失给予适当补偿。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，作出如下判决:

钟庄村村委会补偿贾连河、王芝平因使用地块被征用造成的损失32000元。

判后，贾连河、王芝平不服，提出上诉。

秦皇岛市中级人民法院认为:贾连河、王芝平交纳占地使用费后，占有使用争议地块并建有姜窖，该事实清楚。该地块被征用后，因该地块取得的土地补偿款归集体所有。贾连河、王芝平与钟庄村村委会签订的《钟庄村房屋拆迁补偿协议》虽表明该地块为宅基地，但贾连河、王芝平未提交经相关行政部门合法审批的相应证据予以证明，原审法院考虑全体村民权益，认定双方所签协议属无效合同并无不妥。对于贾连河、王芝平的收益损失，原审法院酌情予以适当补偿，应于维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，作出如下判决:

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

近年来，随着经济建设和城市建设、农村建设的迅猛发展，大量的农村集体土地被征用用于非农业生产，因此带来土地补偿款发放纠纷增加。特别是村委会将村中原有的空闲地、机动地等土地发包给村民使用，由于土地的用途、性质不明，村委会与承包土地的村民对该土地被征用而获得的土地补偿款归属问题，更易产生纠纷，村委会或者以该承包合同未经民主议定程序，或者以该承包地块属村中某个村民小组所有等理由对承包合同不予认可，导致与村民之间的矛盾极易激化。本案在审理过程中，着重把握了以下问题:

1.合同效力的认定

本案处理的重点是对双方所签订的拆迁补偿协议的效力的认定。拆迁补偿协议约定按照宅基地补偿原告，该约定是否有效首先取决于原告对争议地块是否有合法的宅基地使用权。从查明的事实看，原告交纳了争议土地占用使用费，其取得了该地块的使用权。而根据《土地管理法》第六十二条第三款的规定，村民要想取得宅基地的使用权需经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。只有经过合法审批后才能取得宅基地使用权。但原告未能提交证据证明其取得了宅基地使用权，其所取得的土地使用权不是宅基地使用权。尽管被告作为土地所有权人在与原告签订协议时认定原告使用的土地为宅基地，但因没有乡(镇)人民政府审核、县级人民政府的合法审批，也不能认定原告使用的土地为宅基地。在此前提下，上述约定是否有效还取决于该约定是否具备《合同法》关于合同无效的情形。《合同法》第五十二条第(四)项规定，损害社会公共利益的，合同无效。依照《土地管理法实施条例》第二十六条的规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有。因此，如果按宅基地补偿标准对原告进行补偿势必损害本村村民的合法权益，该约定显然符合上述第(四)项的情形，故该约定是无效的。

2.合同无效的处理

《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因被宣告无效的条款尚未实际履行，所以不存在相互返还的问题，但是被告对导致合同无效具有过错，而且原告是有偿使用争议土地，土地被征用后也确实给其造成了损失，故法院酌情考虑后判决被告补偿原告经济损失32000元。

编写人:河北省抚宁县人民法院　李云成