5　拆迁安置房屋的被安置人是否当然享有房屋的所有权

——周桂兰诉马京伟所有权确认案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市东城区人民法院（2014）东民初字第05309号民事判决书

2.案由：所有权确认纠纷

3.当事人

原告：周桂兰

被告：马京伟

【基本案情】

周桂兰与马京伟系母子关系，马京伟与第三人王晶晶原系男女朋友关系。坐落于本市东城区广渠门外某巷2号楼2单元5号房屋1间，原系周桂兰之夫马洪峰（2006年6月去世）承租的直管公房。2006年，北京鑫阳房地产开发有限公司对广渠门外南街一带实施拆迁建设，上述房屋亦在拆迁范围内。2006年6月1日，马京伟（乙方）与北京鑫阳房地产开发有限公司（甲方）签订《购买广渠门外南街地区就地安置住房预售合同》，约定乙方原住房地址某巷2号楼2单元5号，正式房屋1间，使用面积15.04平方米，建筑面积20平方米，现有正式户口2人，安置人口1人，为承租人之妻周桂兰；乙方回迁并购买广渠门外南街某小区D3号楼（施工楼号）1单元22层06号1套（该房屋建筑面积71.25平方米）；购房金额为269662元，应交纳的公共维修基金为2285元。2009年，该房屋回迁。回迁住房门牌号确定为本市东城区××家园24楼22层1单元2206室。回迁后，王晶晶在此居住。2011年3月，马京伟取得诉争房屋的所有权证。

另查，2006年8月16日，马京伟与王晶晶签订《房屋转让合同》，约定马京伟于2006年6月1日与北京鑫阳房地产开发有限公司签订就地安置住房预售合同一份，购买广渠门外南街某小区D3号楼1单元22层06号1套，该房屋建筑面积71.25平方米，购房金额为269662元，2006年6月16日，交购房首付款50535.20元，2006年8月4日，马京伟向交通银行北京天坛支行借款21万元；马京伟自愿将上述房屋按购买价269662元转让给王晶晶等。当日，北京市恒通律师事务所接受马京伟与王晶晶的委托，就双方房屋转让事项出具律师见证书。2009年该房屋回迁时，马京伟与王晶晶共同办理了回迁手续。同年，马京伟因经济犯罪被判刑，现已服刑期满。2014年3月，王晶晶起诉至法院，要求马京伟继续履行双方签订的《房屋转让合同》，该案尚在审理中。

【案件焦点】

周桂兰作为拆迁房屋被安置人是否享有拆迁安置房屋的所有权。

【法院裁判要旨】

北京市东城区人民法院认为：公民的合法权益受法律保护。根据已查明的事实，讼争房屋系由被告与北京鑫阳房地产开发有限公司签订《购买广渠门外南街地区就地安置住房预售合同》而取得购买权，回迁后，被告经依法登记取得该房产所有权。虽然原告为拆迁中的应安置人口，且在支付诉争房屋的购房款环节中体现出有原告的户籍优惠政策，但以上因素仅能说明原告对于该房屋享有居住使用的权利，并不能成为原告主张对诉争房屋享有共有权的依据。加之被告与第三人之间就诉争房屋的买卖事宜尚有诉讼没有审结，基于此，即使被告同意原告的诉讼请求，本院对原告要求确认原、被告双方对诉争房屋共有的诉讼请求，因依据不足，不予支持。综上所述，判决如下：

驳回原告周桂兰的诉讼请求。

【法官后语】

本案处理的重点在于对拆迁安置房所有权人的认定问题。在本案中法院最终认定了原告周桂兰作为拆迁被安置人只享有对安置房屋的居住使用的权利，其主张所有权于法无据。因此驳回了原告的诉讼请求。虽然一审法院裁判结果如此，但是对于拆迁安置房的所有权问题一直存在较大争议。

首先，拆迁安置房的取得作为一种较为特殊的物权取得方式有其自身的特点。被拆迁的房屋亦存在多种产权类型，如政府直管公房，单位自管公房，普通的私房，落实私房政策发还产权的房等等。对于被拆迁的房屋本身就存在着政策性较强的特点，不同时期、不同区域的拆迁政策亦差异较大，对被安置人口的处理各不相同，因此就此产生争议或纠纷较为普遍。对于常见的拆迁政策，原房屋的产权人或承租人一般被认定为被拆迁人，与其共同居住的人或者在同一户籍的其他人为被安置人口。按一般的拆迁政策，被安置人口仅享有对拆迁案置房的居住使用权，而不享有所有权。本案原告即属于此种情况，因此原告主张所有权的诉讼请求未得到支持。

其次，本案中虽然被拆迁人应为马洪峰，即原告的丈夫，但是实际签署安置协议的却是本案被告马京伟，并且依此，马京伟取得了诉争房屋的所有权。该所有权属于物权原始取得的一种方式，除物权取得存在重大瑕疵外，该所有权具有较强的稳定性。

但原告主张原承租的公房本来就是原告与马洪峰的夫妻共同财产，因此经拆迁获得的利益亦应属夫妻共同财产，原告应当享有一半的产权份额。但是本案的争议在于被拆迁的房屋并非产权房，而是承租房，在此情况下拆迁利益如何认定。按现有拆迁政策，只承认被安置人的居住使用的权利。原告主张安置房屋所有权，难以获得支持。

编写人：北京市东城区人民法院　张提