适用提示

《土地管理法》于1986年6月25日由第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过,其间经过1988年、1998年及2004年三次修改。《土地管理法》共8章86条,明确了国有土地和集体所有土地在范围上的划分,确立了土地用途管制制度,编制土地利用总体规划,对耕地实施特殊保护,详细规范了建设占用土地涉及农用地转为建设用地的应当办理的审批手续,加强了各级土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规行为的监督检查力度,强化了违法者的法律责任。

(一)土地权属制度:我国实行土地公有制,分为全民所有和集体所有两种。其中国有土地的范围包括:城市市区的土地;农村和城市郊区的土地依法规定属于国家所有的;国家已征收的土地。土地所有权不得买卖或者以其他形式非法转让,但是土地使用权可以依法转让。

(二)农用地转建设用地:国家严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量。建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当按照管理权限办理批转手续。(1)由国务院批准的为:省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地;(2)由原批准土地利用总体规划的机关批准的为:在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内,为实施该规划而将农用地转为建设用地的;(3)由市、县人民政府批准的为:在已批准的农用地转用范围内的具体建设项目用地;(4)前述三项之外的,由省、自治区、直辖市人民政府批准。

(三)土地征收及征地补偿:国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的6~10倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的4~6倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的15倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。征收城市郊区的菜地,用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

(四)国有土地使用权的出让和划拨:(1)取得的代价不同:经县级以上人民政府批准,以划拨方式获得国有土地使用权的,无须向国家缴纳土地使用权出让金,为无偿取得。但是如果该土地被划拨前存在拆迁、安置等情况的,以划拨方式取得土地使用权的单位应当承担补偿安置的费用。以出让方式取得国有土地使用权的,须向国家缴纳土地使用权出让金。(2)使用年限不同:以划拨方式取得国有土地使用权一般没有使用年限的限制,以出让方式取得的土地使用权则有期限限制,如工业用地出让年限最高为50年,商业用地最高为40年,居住用地最高为70年。(3)经营活动的限制不同:划拨取得的土地使用权,限制自用,未经政府批准不得进行转让、出租、抵押、联营、联建等经营活动,出让方式取得土地使用权,可以进行转让、出让、抵押等经营活动。(4)依法收回土地使用权时补偿不同:划拨方式取得的土地使用权,依据土地取得用途不同给予适当的补偿;出让则根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

本书以《土地管理法》为主线,结合对其条文的解读及真实、具体的案例进行注释,从而呈献给读者的不仅是“纸面上的法”,还有活生生的“生活中的法”。