第二章 土地的所有权和使用权

条文注释

我国土地的所有权主体只有两个:一个是国家,另一个是农民集体。这两个主体都可以依法占有、使用、处分、收益其所有的土地。

案例10

农村土地归农民集体所有,村民不得自扩宅基地([2007]佛中法民一终字第771号)

原告伍某自建围墙,占有其房屋旁边约50平方米的集体土地。2007年1月16日16时许,被告刘某纠集多人推倒了部分原告自建的围墙。原告遂于2007年3月12日向法院提起诉讼。

一审法院认为,原告称根据1993年生产队的决议合法占有围墙内圈占的集体土地,但没有提供相关文件或权属证明,在诉讼中未能提供充足证据证实,原告没有合法依据,自建围墙圈占集体土地属违法行为。虽然原告圈占集体土地的行为违法,但该行为应由有关职能部门依法进行处理,被告自行组织推倒原告围墙的行为亦属违法。原告请求被告恢复围墙原状,即要求恢复对集体土地不法占有状态,该请求没有法律依据,不予支持。原告起诉称因被告推倒围墙,掩埋了院子里的泥土及存放于院子里的红砖,造成红砖价值及泥土运输费共700元财产损失,但在诉讼中不能提供充足证据予以证实,本院不予采纳。

原告不服,提起上诉。

二审法院认为,上诉人称其他很多村民亦都存在违法占用土地的行为,但上诉人并不能以其他人同样具有违法行为,来阻却其自身行为的违法性,若上诉人认为其他人存在违法行为的,可循法定途径向有关部门反映情况。

案例11

农村土地归农民集体所有([2013]平民初字第2364号)

原告李某诉称,2012年原告和被告签订《宅基地转让协议》,约定将被告现有的三间宅基地转让给原告。协议还约定十天内双方正式签订合同并付清除留土地使用证的封顶后的全部款项。协议签订后十天内,原告要求被告出示宅基地相关证明,被告才出示了由被告的胞弟张某森与他人签订的两份《土地转让协议书》,即张某森分别从案外人转让来的两块相邻宅基地。原告认为被告无权处置涉案宅基地,现涉案宅基地已经转让他人建成房屋。原告要求被告返还定金遂产生纠纷。

法院认为,原告李某是平和县五寨乡某村的村民,被告张某是平和县某村的村民,原告、被告不属于同一个农村集体经济组织的成员。被告张某主张其要转让的三间宅基地是国家征地后村民小组分配的安置地,但被告没有提供证据证明其已经依法取得宅基地使用权。根据《土地管理法》第八条第二款即“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有”的规定,可以确认被告主张持有的三间宅基地是属于被告所在的村民小组农民集体所有。根据《土地管理法》第六十三条即“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定,故原告和被告违反了法律的禁止性规定,双方之间转让宅基地的行为无效,是一种无效的民事行为,从行为开始起就没有法律约束力。被告依据该无效行为取得的财产,应当返还给受损失的原告。

相关案例索引

1.陈某诉宋某等返还原物纠纷案(湖州市吴兴区人民法院[2013]湖吴环民初字第288号)

本案要点:

若买卖双方非同一农村集体组织成员,则购买该农民集体所有土地上的拆迁安置房屋违反了《土地管理法》相关规定,系无效行为。

2.何某与郑某等房屋买卖合同纠纷上诉案(四川省南充市中级人民法院[2013]南中法民字第1433号)

本案要点:

农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。

●相关规定

《宪法》第10条;《土地管理法实施条例》第2条;《确定土地所有权和使用权的若干规定》第18条;《土地权属争议调查处理办法》

第九条 【土地使用权】国有土地和农民集体所有的土地,可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人,有保护、管理和合理利用土地的义务。

条文注释

本条体现了土地的所有权和使用权相分离的基本原则,也就是说,虽然国家和农民集体拥有土地,但是政府机构、企事业单位、社会团体、个人等都可以在符合法律规定的情况下,办理相关手续,取得合理利用土地的权利并获取收益。但是,并不意味着其对土地的使用可以不受任何限制,其还是应当承担保护、管理和合理利用土地的义务,根据土地的自然属性和经济属性的不同,科学使用土地,防止水土流失和盐渍化。

案例12

依法登记的土地所有权与使用权受法律保护([2013]宛龙卧民初字第202号)

原告李某诉称,原告与二被告某某、吴某系邻居,原告居北,被告居东南。原告合法拥有某国有土地的使用权。自2011年10月20日开始,二被告未经原告同意,侵占原告的土地建成房屋两间,占用了属于原告的土地近四十平方米。被告的上述行为严重侵犯了原告的合法权益。

二被告辩称,1.原告现拥有的土地使用证系非法获取。2.原告系国家工作人员,属南阳市城镇户口,非农业户口。3.原告持有的土地使用权证严重违背我国相关土地管理法规,该证应由行政审判法庭审理依法予以撤销。4.按照《物权法》及相关法律规定,不动产登记以不动产登记簿为准,而不是以权属证书为物权归属的依据。

法院认为,国有土地和农民集体所有的土地,可以依法确定给单位或者个人使用。单位和个人依法使用的国有土地,由县级以上人民政府登记造册,核发证书,确认使用权。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。原告持有国有土地使用权证,该土地使用权证确认了原告对土地使用权证所记载的国有土地的使用权,原告该处土地的使用权受法律保护,任何个人和单位不得侵犯。二被告无故侵占原告具有使用权的土地私建房屋,实属对原告该处土地使用权的侵犯。根据“物权受到侵害的,权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决,被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任”的法律规定,原告起诉于法有据,法院予以支持。

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1.姜某与昆明市西山区太河社区居民委员会第五居民小组等租赁合同纠纷案([2008]昆民一终字第14号)

本案要点:

国有土地和农民集体所有的土地,可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人,有保护、管理和合理利用土地的义务。

本院认为:根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定:依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。本案太河五组与宇宏公司签订的《土地使用权转让合同》系其真实意思表示,且宇宏公司已依法办理了土地使用权的征转手续,并已取得了该地的国有土地使用权证,故该合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形,应为有效,一审判决适用法律正确,本院对上诉人的上诉请求不予支持。

2.张某与揭西县人民政府国有土地使用权发证行为行政纠纷上诉案(广东省高级人民法院[2013]粤高法行终字第587号)

本案要点:

国有土地和农民集体所有的土地,可以依法确定给单位或者个人使用。

●相关规定

《物权法》第118条;《城市房地产管理法》第2条;《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》12、44、45

第十条 【集体所有土地的经营和管理】农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。

案例13

没有乡(镇)农民集体经济组织的,乡(镇)集体土地所有权由乡(镇)政府代管([2006]琼行终字第160号)

本案争议土地面积55590.69平方米,四至为:东至临城镇农工贸有限公司,南至兰堂村路,西至农村土地,北至农村土地。二十世纪五十年代末,临高县政府为了发展淡水养殖业,在争议地上筹建鱼苗场。二十世纪六十年代初,因种种原因,鱼苗场停办,县政府将该鱼苗场使用土地划给城镇公社(临城镇的前身)用于办公社农科站和红山农场。二十世纪七十年代初,城镇公社又从农科站周边的一些生产队划出几十亩土地,以扩大农科站的规模。二十世纪八十年代末期,红山农场和农科站相继解散。争议地由镇政府直接进行管理,二十世纪九十年代镇政府将其发包给他人。2002年,南江村委会、多莲村委会及周边其他村委会的部分群众开始在争议地上耕作。临城镇政府为了制止周边群众在争议地上耕作,申请临高县政府对包括争议地在内的“临城镇农科站”的土地进行确权。临高县政府经过调查,于2004年5月24日作出临府〔2004〕33号《关于临城镇农科站土地权属争议的处理决定》(以下简称33号《处理决定》):争议地“临城镇农科站”239.5亩,土地所有权属临城镇农民集体所有。处理决定还明确提到:如不服本处理决定,可在接到本决定之日起60日内,向上一级人民政府申请复议,逾期未申请复议的按本决定执行。该处理决定的当事人均未提起行政复议。2006年4月11日,临高县政府根据临城镇政府的申请和33号《处理决定》,给临城镇政府颁发了土地总面积为55590.69平方米的临集有(01)第885号《集体土地所有证》。临高县临城镇南江村委会南江村民小组、多莲村民小组不服临高县政府的该颁证行为,提起本案行政诉讼。

一审法院认为,二原告在收到33号《处理决定》后,既没有申请复议亦没有向人民法院起诉,该《处理决定》已生效,应作为本案定案依据。本案所涉土地为临城镇农民集体所有,故临高县政府将本案所涉土地给临城镇政府颁发第885号《土地证》并无不当。二原告主张本案所涉土地为其集体所有无事实和法律依据。而其认为临高县政府没有张榜公告违反法定程序,由于土地来源根据是33号《处理决定》,而该《处理决定》对争议地的四至范围及面积等作出明确认定,且具有公定力,故颁证未予公告,并不影响其颁证的效力。判决:维持临集有(01)第885号《集体土地所有证》。

原告不服,提起上诉。

二审法院认为, 国土资源部在国土资发〔2001〕359号《关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知》第三条第(二)项中明确规定:“能够证明土地已经属于乡(镇)农民集体所有的,土地所有权应依法确认给乡(镇)农民集体。没有乡(镇)农民集体经济组织的,乡(镇)集体土地所有权由乡(镇)政府代管。”被上诉人行为合法,维持原判。

案例14

因征收导致土地承包合同解除的,承包人可获得适当补偿([2006]甘民再字第72号)

兰州市居民潘永某与村委会(甘肃临洮县辛店镇康家崖村村民委员会)签订《协议书》,约定:潘永某承包康家崖村集体所有的河滩地,用于种植养殖业经营;承包合同期满后,潘永某的生产工具、交通工具、生活用品,应由潘永某在期满前自行处理,固定财产如房屋、鱼池等无偿移交村委会。后潘永某征得村委会的同意,将鱼塘转包给管理处(兰州铁路局离退休职工管理处)经营。随后,部分涉案鱼塘被临洮县人民政府征收,征收部门根据相关政策发放了被征鱼塘补偿费、补产费以及地上建筑物、树木等补偿费。

管理处为索要补偿费,提起诉讼,请求判令兰临高速公路临洮县征地拆迁领导小组办公室等支付被征鱼塘补偿费、补产费、附属建筑物补偿费等。一审法院审理期间,管理处将被告变更为临洮县人民政府。

一审法院判决:临洮县人民政府向管理处支付被征鱼塘补偿费、补产水面补偿费、鱼塘农路、水渠、塘埂补偿费、房舍及树木等补偿费;驳回管理处的其他诉讼请求。

临洮县人民政府不服一审判决,提起上诉。

二审法院裁定:撤销一审判决;发回重审。

一审法院另行组成合议庭审理了本案。重审期间,原告、被告分别变更为兰州铁路局与村委会。

一审法院重审认定:潘永某与村委会签订的协议书合法有效。管理处在征得村委会的同意后与潘永某达成口头转让协议,取得了部分鱼塘的承包经营权。后因合同目的不能实现,合同已自行解除。按原协议约定,在合同到期后,鱼塘、房屋等固定财产归村委会,其他财产归管理处。这是附期限的民事法律行为,在期限届满时成就。但截至管理处提起诉讼时,合同期限并未届满,故村委会尚未取得鱼塘的所有权。管理处对被征鱼塘在约定期限内享有一定的经营管理权,并有一定的预期收益,在合同未到期的情况下,鉴于双方约定有一定期限,按照公平原则进行分割,铁路局应分得地上附着物鱼塘、补产水面及地上建筑物、树木等补偿费等393982元。

一审法院重审判决:村委会向兰州铁路局支付被征鱼塘补偿费、鱼塘农路、水渠、房舍及树木等补偿费56万余元中的393982元;驳回兰州铁路局的其他诉讼请求。

村委会、兰州铁路局均不服一审重审判决,提出上诉。

二审法院认定:双方当事人所争议的鱼塘补偿费,补偿数额准确,依法应由鱼塘的实际投资者和经营者即兰州铁路局享有。原判认定事实清楚,适用法律正确,但判决的结果与所适用法律相矛盾,应予纠正。

二审法院判决:撤销一审重审判决;村委会向兰州铁路局支付被征鱼塘补偿费、鱼塘补产水面补偿费、鱼塘农路、水渠、塘埂、房舍及树木等补偿费56万元。

村委会不服二审判决,向检察机关申诉。

检察机关审查认定,两级法院认定事实、适用法律存在错误,检察机关依法向省高级人民法院提出再审检察建议。省高级人民法院受理再审检察建议后,采纳了检察机关的意见,裁定对本案进行再审。

再审法院认为,本案承包合同所涉土地权属清楚,属村委会所有。铁路局基于承包合同取得经营权,符合法律规定,合同有效。双方因国家征收土地的情形而解除合同,符合法律规定。鉴于村委会与铁路局在本案中均无过错,在合同解除时,距离合同期满还差11个月,铁路局没有完全实现合同预期目的的实际情况,依据公平原则,村委会应对铁路局给予适当补偿。撤销二审判决和一审重审判决;村委会给付兰州铁路局补偿费4.5万元。

相关案例索引

张某诉厦门市翔安区内厝镇黄厝村侵害集体经济组织成员权益纠纷案(福建省厦门市翔安区人民法院[2014]翔民初字第34号)

本案要点:

征地补偿款应归集体土地被征收的农民集体所有,由该农民集体所属的村集体经济组织或者村民委员会经营、管理、分配,但不得与法律相抵触而侵犯公民个人的合法权益。

●相关规定

《物权法》第60条

条文注释

土地登记是依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权和他项权利的登记,分为初始土地登记和变更土地登记。本条规定的是土地的初始登记制度,又称土地总登记,指土地登记机关在一定时间内,对辖区全部土地,或者全部农村土地,或者全部城镇土地进行的普遍登记。其中,对国有土地或集体土地的使用情况进行登记的,由正在使用土地的单位或个人申请登记;对集体土地的所有权情况进行登记的,则由该土地的经营管理主体申请登记。

案例15

政府违法颁发土地使用权证应被撤销([2008]沈行终字第107号)

2003年10月15日姚千户屯村村委会持有权的审批机关作出的动迁改造审批文件向被告苏家屯区政府申请土地登记。2003年 10月20日被告向姚千户屯村村委会颁发了集体土地使用证,确定使用面积为5540平方米,用途为商业住宅用地。原告曹某等诉称,在被告向姚千户屯村村委会颁发土地使用证之前曹某等12个原告已分别取得了争议土地的宅基地使用证,此证至今仍未撤销。被告将土地使用证发给了没有取得土地证的合法资格的姚千户屯村村委会,原告请求法院撤销被告颁发的集体土地使用证,并赔偿原告的经济损失。被告沈阳市苏家屯区政府辩称,姚千户屯村村委会系集体经济组织,是土地的所有者,原告系姚千户屯村村委会的成员,通过回迁安置后仍然可以取得土地使用权,原告对补偿安置标准有异议,拒绝签订拆迁补偿协议,影响了拆迁进程。被告为姚千户屯村村委会发证时,原告的房屋已被拆迁完毕。原告可通过签订拆迁补偿协议的方式获得相应补偿或者安置,被告的发证行为并没有给原告造成任何损失。被告请求维持其依法颁发国有土地使用权证的行为。

法院认为,被告作为县级人民政府,有核发集体土地使用证的职权。根据有关法律,依法收回土地使用权,致使土地所有权、使用权或者他项权利终止的,土地所有者、使用者或他项权利者在土地权利终止后十五日内,持合同或者有关证明资料向土地管理部门申请注销登记;逾期不申请注销登记的,土地管理部门依法直接办理注销登记手续,并将注销登记结果通知当事人及有关部门。被告为姚千户屯村村委会颁发集体土地使用证之前,应先由土地管理部门将原土地使用人的土地证注销登记,而被告未履行上述程序,导致了其颁发的集体土地使用证与应注销的原土地使用证并存的后果,违反了法定程序。原告未能提供被告的颁证行为给其造成损失的证据,法院对其赔偿请求不予支持。法院判决确认被告于2003年10月23日为姚千户屯村村委会颁发集体土地使用证的行为违法。

农民集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权。本案被告沈阳市苏家屯区人民政府有核发集体土地使用权证的职权,但是其在向姚千户屯村村委会颁发集体土地使用权证前,未依法将原土地使用人的土地证注销登记,该颁证行为违反了法定程序,被人民法院确认为违法。

案例16

梁某与佛山市顺德区人民政府等土地行政确认纠纷案(广东省佛山市中级人民法院[2005]佛中法行终字第217号)

原告梁某诉称,2003年4月3日,佛山市顺德区规划国土局与佛山市某房产公司签订《国有土地使用权出让合同》,约定将位于容桂小黄圃外环路以北的 196475.52平方米土地出让给佛山市某房产公司。被告佛山市顺德区人民政府为佛山市某房产公司颁发了《国有土地使用证》。被告在佛山市某房产公司提交材料不齐全的情况下制作《国有土地使用证》,违反了法定程序,该地块的使用权人应为容桂小黄圃居委会,不应为佛山市某房产公司。原告请求法院撤销被告颁发的《国有土地使用证》。被告佛山市顺德区人民政府辩称,争议土地已依法转为建设用地。被告依法向佛山市某房产公司颁发了《国有土地使用证》,请求维持被告作出的颁发《国有土地使用证》的行为。

法院认为,单位和个人依法使用的国有土地,由县级以上人民政府登记造册,核发证书,确认使用权。被告作为县级人民政府,有权行使登记造册,核发证书,确认使用权的职权。原告主张被告在佛山市顺德区某房产发展公司提交材料不齐全的情况下制作《国有土地使用证》,属违反法定程序。经调查,被告是在佛山市某房产公司于2003年8月15日补齐了所需材料后才于2003年8月16日颁发《国有土地使用证》的,由于具体行政行为应以相对人知晓才生效,因此,被告预先制作好《国有土地使用证》的行为,不足以影响该具体行政行为的合法性。原告还主张该地块的使用权人应为容桂小黄圃居委会,不应为佛山市顺德区某房产公司。经调查,被告是按市规划国土部门审批意见,向佛山市某房产公司颁发《国有土地使用证》的,原告的该项主张没有事实和法律依据,也应不予支持。法院判决被告作出的《国有土地使用权证》认定事实清楚,适用法律、法规正确,程序合法,依法应予维持。

单位和个人依法使用的国有土地,由县级以上人民政府登记造册,核发证书,确认使用权。本案被告佛山市顺德区人民政府对佛山市某房产公司依法使用的土地进行登记造册,颁发《国有土地使用权证》的行为合法,得到法院支持。

案例17

马某与积石山保安族东乡族撒拉族自治县人民政府等土地行政登记纠纷上诉案( [2013]甘行终字第154号)

2006年甘肃省积石山县居集镇居集街道改造过程中,原告马某及其父亲将位于居集街道主街边的2间铺面及相应52.9平方米的土地使用权转让给了第三人。第三人按统一要求修建了铺面,向被告积石山县政府申请土地使用权登记。被告审核相关材料,进行地籍调查,依照相关程序办理了土地使用权登记,于2006年5月15日为第三人颁发了国有土地使用证。后马某因诉积石山县政府土地行政登记有误提起行政诉讼。

一审法院认为,《土地管理法》第十一条第三款规定:“单位和个人依法使用的国有土地,由县级以上人民政府登记造册,核发证书,确认使用权;其中,中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关,由国务院确定。”被告积石山县人民政府具有对辖区内土地办理土地使用权登记的职责和权限。被告根据第三人的申请,审核相关材料,进行地籍调查,依照程序办理土地使用权登记,行为并无不当。原告的请求不能成立。遂判决驳回原告要求撤销被告积石山保安族东乡族撒拉族自治县人民政府2006年5月15日为第三人颁发国有土地使用证的诉讼请求。

马某不服提起上诉。

二审法院认为,依据《土地管理法》第十一条第三款的规定,积石山县政府对辖区内土地具有核发土地使用权的法定职责。2006年1月8日马某与第三人签订铺面转卖协议的事实庭审中双方均予以认可,可见,将诉争地的使用权进行处分是上诉人马某的真实意思表示。其已自愿将土地使用权处分后,现又反悔并主张享有该权利,要求撤销积石山县政府颁发给第三人的国有土地使用证,缺乏事实和法律依据,其请求依法不予支持。

相关案例索引

宁波市鄞州南光印花织品厂诉宁波市鄞州光达不锈钢有限公司返还土地使用权案(宁波市中级人民法院[2007]甬民一再字第14号)

本案要点:

因借用名义进行土地权属登记的事实确实存在,导致土地证记载的权利人与真实权利人不一致的,法院可以否定不动产登记簿的记载,认定名义权利人并非不动产的真正权利人。

●相关规定

《物权法》16、19、139;《土地管理实施条例》3、4、5;《国土资源部关于贯彻执行〈中华人民共和国土地管理法〉和〈中华人民共和国土地管理法实施条例〉若干问题的意见》

第十二条 【土地变更登记】依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更登记手续。

条文注释

变更土地登记,是初始土地登记以外的土地登记。在发生依法改变土地所有权、使用权,依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移、土地用途改变等情况后,初始登记中的内容就会与现状不符,因此,土地的所有者或使用者必须提交证明变更事项发生的资料或原土地证书,向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行登记。土地所有权、使用权的变更,自变更登记之日起生效。

案例18

未办理土地变更登记手续,租赁合同被确认无效([2005]穗中法民四终字第6号)

原告李某诉称,1999年,其向广州市白云区石井镇大冈村第三经济合作社承租了一块土地自建厂房,期限为20年。2003年11月原告在该土地上建设厂房并租赁给被告使用,约定租赁期限为从2003年11月16日至2006年11月15日;每月租金7700元。合同签订当日,被告交纳20000元押金,约定于租赁期满无违约时退还,被告中途不租押金归原告所有。2003年11月2 日,原告将厂房交付给被告作仓库使用。2004年 5月20日,被告以厂房在大雨后下水道严重堵塞,造成水淹为由擅自搬出厂房。原告与被告的租赁合同合法有效,被告擅自搬走而且拒绝办理场地交接,导致2004年5月20日至6月厂房不能出租给第三方。原告要求按照合同约定没收被告押金,被告向原告支付2004年5月20日至6月的租金。被告赵某辩称,租赁合同因为违反法律规定无效,原告应当向被告退还押金。

法院认为,原告在租用的广州市白云区石井镇大冈村第三经济合作社的土地上建设厂房,该土地原本是农业用地,原告未办理土地权属和用途变更登记和相关的规划、报建手续,擅自改变该土地用途为建设用地,属于违章建筑。原告、被告签订的租赁合同因为标的物违法而无效。依无效合同的处理原则,原告收取被告的押金20000元应当退还。被告实际占有、使用了原告的厂房,为此应支付相应的对价。《租赁合同》中约定的租金标准,是双方当事人的真实意思表示,可参照此标准来确定场地使用费。法院判决被告向原告支付2004年5月1日至5月20日的场地使用费5128元,原告向被告返还押金扣除场地使用费后的剩余款项14534元。

依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更登记手续。本案中由于租赁合同标的物厂房所在土地未办理土地用途变更手续、土地权属变更手续等相关的土地规划、报建手续,导致租赁合同标的物厂房属于违章建筑,租赁合同无效。

案例19

改变土地用途的应经有关部门批准,并办理相关手续( [2013]汝民初字第1472号)

原告诉被告张某、第三人漫某、张某某土地租赁合同纠纷一案。原告李某诉称,2011年其与张某签订《土地租赁合同》,约定张某将位于汝州市铁路立交桥西约150米,路北100米处的一片土地租赁给原告,漫某为中间人,2012年5月22日在该协议租赁期内。张某、漫某又将该土地租赁给第三人张某某。现请求法院依法确认原、被告签订的《土地租赁协议》有效,并继续履行。

被告张某辩称,2011年11月4日其与原告签订的《土地租赁协议》有效,合同已履行,而对第三人漫某与张某某签订的协议不知情。

第三人张某某述称,其占用的土地是从郭某的手里取得的承包地,其与骑庄村签订承包合同时该地是空地,并没有侵犯任何人的利益。

经审理查明,双方争议的土地位于汝州市立交桥西汝州至洛阳的公路以北,该地原为汝州市煤山办事处骑庄村委会五组部分群众承包的耕地及部分荒地,后转包给被告张某,由张某对外承包租赁。2011年11月原告为发展养殖业,与被告签订了《土地租赁协议》,漫某为中间人。合同约定被告将位于汝州市铁路立交桥西约150米、路北100米处的一片土地租赁给原告,租期49年,该租赁协议没有注明租金数额,协议签订后被告向原告出具的收据注明收到原告土地租赁款160000元,租期49年。协议签订至今,被告一直没有向原告交付上述土地。

法院认为,我国《土地管理法》及《农村土地承包法》均规定改变土地用途应经有关部门批准。原、被告以养殖为目的签订的租赁协议,没有取得有关单位的审批。故原告要求确认其与被告签订的《土地租赁合同》为有效合同并继续履行的诉讼请求本院不予支持。

●相关规定

《物权法》145、151;《土地管理法实施条例》第6条

第十三条 【土地登记的效力】依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。

条文注释

土地的使用权和所有权必须经过依法登记才能发生法律效力,受到法律保护,否则,仅凭证明权利存在的文书或合同是不足以制止其他单位和个人的侵犯行为的。若经过登记的土地权利受到侵害,权利人可以要求有关行政机关和司法机关提供公权保护,造成侵害的单位或个人应当承担相应法律责任。因此,进行登记是对权利充分保障的一种必要措施。

案例20

依法登记的农村宅基地使用权受保护([2013]孟会民初字第214号)

原告吕某、郭某诉被告宅基地使用权纠纷一案。原告吕某、郭某诉称,2013年,被告郭某某在其不知情的情况下,在原告家宅基地西北角建房。原告多次找被告协商,被告不予理睬。现要求被告按照宅基证的划分,拆除非法建在原告宅基西北角的房屋。被告辩称,本案讼争的土地从自己记事起就一直归自家所有,并一直使用至今,被告是该土地的合法使用权人,并持有合法的宅基证。

经审理查明,原告祖辈有老宅院一处,该宅院整体类似刀把形,主要部分为东西向,坐西向东。1986年11月16日,孟津县人民政府按实际使用状况给宅院各占有人分别颁发了宅基使用证。2013年,被告在老宅院北拐部分的北段建房,占用了原告方在此段的宅基,并在南边自己宅基与原告宅基分界处建了东西方向的围墙,将原告方通往北端宅基的出路堵死。审理中,经现场查看,被告已将老宅院向北拐部分的自己宅基和原告宅基之间的出路堵死,原告家在该北拐部分西北角的宅基被被告占用。被告把老宅院北拐部分北段与老宅院其他部分用所建围墙隔开,并向西扩展单独建成一所宅院,在西边开门。原告家被占用的宅基位于被告现居住宅院北部。

法院认为,原告方的土地使用权为孟宅基平字第NO0××××95宅基证所确定的范围,该土地使用权经依法登记,受法律保护。被告未经允许,擅自占用原告的宅基地,堵死原告通向此处宅基的通路,侵害了原告的合法权益,应当承担相应的民事责任。

相关案例索引

张某周诉张某海侵权纠纷案(河南省商城县人民法院[2013]商民初字第416号)

本案要点:

不仅是农村宅基地使用权,公民其他合法的土地使用权,譬如林地使用权也同样受法律保护。本院认为,公民的林地使用权受法律保护,任何人不得侵犯。原告张某周于1984年、1988年在其林权范围内建房,其间鲇鱼山乡政府向其颁发了宅基地使用证。1999年,该房屋被原告张某周拆除后,老宅基地随之被恢复为林地。根据鲇鱼山乡马岗村地籍岛图关于原告张某周用地平面图以及原告、被告庭审中陈述,被告张某海所建房屋侵占原告老宅基地使用权的面积为14平方米,对此,原告、被告均无异议。根据鲇鱼山街道办事处的复函,原告老宅基地上的房屋被拆除后,老宅基地被恢复为林地,故被告张某海所建房屋侵占原告张某周的林权面积为14平方米事实清楚,该部分侵权房屋应当予以拆除。原告认为,被告所建的房屋不仅侵犯了其老宅基地14平方米,而且被告所建的房屋位于原告林地中央,侵犯了原告的林地使用权,应当全部予以拆除。经查,原告庭审中虽然提交了林权证,但林权证无平面图、四至边界的参照物“牛房后沟”“公房后沟”已经灭失,经过本院调查走访当地村干部、村民小组组长及当地年长者,因时间久远,原告张某周林权证的界限已无法确定,被告张某海所建房屋侵占原告张某周14平方米以外的部分,是否在原告的林权证范围之内,本院无法查清,故原告主张全部拆除被告所建房屋的诉请本院不予支持。原告张某周主张被告张某海赔偿其各项损失10000元,因原告未提供充分的证据证明其损失,故对于原告的该项诉请,本院不予支持。

●相关规定

《土地管理法实施条例》3~7

条文注释

个人或农户要获得承包经营权,应当与该片土地的经营管理者签订合法有效的承包合同,约定双方的权利和义务。合同当事人包括发包方和承包方:发包方是作为集体土地经营管理者的农村集体经济组织、村民委员会、村民小组;承包方应是作为本集体经济组织成员的农民。承包合同的双方当事人应当享有合同约定的权利并履行义务。

案例21

农村土地承包经营权受法律保护( [2013]州民一终字第204号)

张某原系保靖县梅花乡桐木村凉亭组人。1981年农村土地承包到户时,张某家庭承包人口三人,承包了本生产队3亩9分承包田土。张某到福建惠安打工,其承包田土被组里村民耕种。1998年凉亭组召开组民会议,将张某承包的3亩3分田调换给第三人李某某,但没有被发包。2005年张某从福建回来后,得知其承包田土被组里收回。张某于2012年12月将其户口迁回凉亭组。2013年2月凉亭组召开组民会议,准备再次转让张某的承包田土,遭到张某阻止。其承包土地登记卡上的对门田中的3分田因国家修建张花高速公路已被征收,该征收款已由第三人领取。张某起诉至法院。

一审法院依据相关法律判决凉亭组停止对张某承包经营权的侵害;第三人返还所侵占张某的3亩承包田。

二审另查明,张某举家迁出凉亭组转入果园村菜农后,因在果园村未重新分得田土,未享受国家供应粮,其原承包田土继续由其耕种至1994年,此后去福建打工,田土交其大哥代耕至1998年,其农业税以张某名义代缴至1998年。1998年第二轮土地承包时,因张某在福建打工未归,组里未与其签订农村土地承包合同,政府也未给其颁发土地承包经营权证。

二审法院认为,我国《物权法》规定,农村土地承包经营权属于用益物权,根据物权法定原则,权利人要求返还物权,不受诉讼时效限制。由于凉亭组收回张某的承包田土是在1998年,当时我国《农村土地承包法》尚未颁布实施,且该法不具溯及力,不能依据该法的规定判定组里收回张某承包田土的合法性。本案张某虽属全迁户,但因未在迁入方调到土地,未享受国家供应粮,且在1998年前一直交纳了农业税任务,依规不应收回其承包田土。如果要收回,必须经村民大会或村民代表大会三分之二以上成员同意,并报乡镇人民政府主管部门审批。但凉亭组并未提供已履行该程序的证据材料。故对凉亭组提出已合法收回张某承包田土的主张,不予支持。判决归还张某承包田。

案例22

村委会未经法定程序将村民依法承包的土地转包给他人的行为无效([2008]渝二中民终字第103号)

原告曾某诉称,其对争议土地有合法的土地承包经营权证书,依法对争议土地享有经营使用权,被告及其子女的户口已经从村里迁出,不能再承包村里的土地。原告请求法院保护其依法享有的土地承包权益。被告寇某辩称,其在第一轮土地承包时(1980年时)有5口人的承包地,被告及其子女的户口确实是补办的,但一直未迁出原籍。1998年,葛城镇茅坪村村民委员会私自将被告的承包地另行发包给原告曾某耕种,侵犯了被告的权益。

法院认为,被告寇某在第一轮土地承包时在城口县葛城镇茅坪村享有5口人的承包地事实清楚,寇某没有将其全家户口迁出村集体组织。故曾某关于寇某及其子女的户口已迁出该村,不能承包村内土地的主张不成立。寇某既没有将耕地闲置抛荒的行为,也没有将全家户口迁入设区的市并转为非农业户口的行为,村委会收回寇某承包土地的行为不合法。法律规定,在土地承包经营期限内,对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。本案中发包人村集体经济组织未经法定的民主议定程序和审批程序,擅自将寇某承包的土地调整给曾某等人,违反了法定程序。综上,原告曾某起诉理由不成立,法院不予支持。法院判决确认被告葛城镇茅坪村村民委员会将被告寇某1980年所承包的土地另行发包给原告曾某而订立的土地承包合同无效,并判决原告将其占有使用的被告1980年所承包的土地返还被告。

在土地承包经营期限内,对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。本案中,葛城镇茅坪村民委员未经法定的调整承包土地的民主议定程序及报批程序,擅自收回被告承包经营期内的土地,并另外发包给原告,因违反法定程序,原告的土地承包合同被确认无效,原告应向寇某返还寇某合法承包的土地。

案例23

承包土地的农民到小城镇落户后有权获得征地补偿款([2003]厦民终字第544号)

陈某棕代表全家四口人,以亭洋村一组(福建省厦门市同安区马巷镇亭洋村村民委员会第一村民小组)村民的身份,与亭洋村一组签订农业承包合同,承包了该组村民所有的旱地、水田,并获得了土地承包经营权证。后陈某棕一家迁往大同镇碧岳村岳口居住,户别也转为非农业户。之后,如意食品公司与亭洋村村委会(福建省厦门市同安区马巷镇亭洋村村民委员会)签订《土地征收协议》,征收了包括陈某棕一家原来承包的土地在内的旱地,支付了土地补偿款、安置款及青苗补偿款。亭洋村村委会和亭洋村一组随后按比例将补偿款分发给被征收土地的各户村民,但未分给陈某棕一家。随后,陈某棕又将全家户口从大同镇碧岳村岳口迁回亭洋村,但户口类别仍为非农业户。经查,在土地被征收前,亭洋村一组曾逐户征求村民对征地的意见,陈某棕在该表决书上签字同意征地。陈某棕以亭洋村一组、亭洋村村委会未向其支付土地补偿款为由,提起诉讼,请求判令亭洋村一组、亭洋村村委会支付土地补偿款。

一审法院认定,陈某棕一家原来虽是亭洋村一组的村民,但因其一家已迁往大同镇居住,户别也转为非农户,故已丧失了作为农业人员承包土地的权利。亭洋村一组依法收回陈某棕一家承包的土地是合理的。陈某棕一家承包该地享有的权利及应尽的义务随之消灭。此后,该承包土地被征收。陈某棕一家后虽回迁到亭洋村,但仍保留非农业户性质。故陈某棕请求亭洋村一组及亭洋村村委会支付其征地补偿安置款,理由不能成立,不予支持。判决:驳回陈某棕的诉讼请求。

陈某棕不服一审判决,以其承包地系由其交给他人耕种,而不是被亭洋村一组收回,户籍管理上存在过的类别的区分不能成为取得土地补偿款、安置款的决定因素,一审判决认定事实、适用法律错误为由,提起上诉,请求撤销一审判决,支持其一审诉讼请求。

二审法院认为,根据我国目前的实际情况,即使农民进入小城镇并将户口类别改变为非农业户口,也不能确保农民享受到基本生活保障。《中华人民共和国土地承包法》之所以规定“承包方全家迁入小城镇落户的,应当按照承包方的意愿,保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转”,主要是考虑到土地是农民的基本生活保障,在农民进入小城镇后的基本生活保障尚未落实时,如果收回他们的承包地,可能使他们面临生活困境。本案中,陈某棕及其家人居住在亭洋村,是亭洋村村委会和亭洋村一组的村民。从陈某棕签字同意的《新乡村征地表决书》可以看出,陈某棕承包的部分土地确实在此次征地范围内,而且在该土地被征收前,亭洋村村委会和亭洋村一组均承认陈某棕对这部分土地享有承包经营权。虽然陈某棕一家已经前往小城镇居住,并将户口迁离,但是根据《土地承包法》的内容和精神,应当按照陈某棕的意愿保留土地承包经营权,或者允许陈某棕依法进行土地承包经营权的流转。综上,陈某棕有权获得征地补偿款。判决:撤销一审判决;亭洋村一组、亭洋村村委会应支付陈某棕土地补偿款。

相关案例索引

崔某与宜良县南羊镇葡萄村村民委员会常家庄大村村民小组林业承包合同纠纷案([2008]昆民一终字第89号)

本案要点:

(1)农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。

(2)土地承包经营权依法应受法律保护。被告常家庄大村村民小组将原告崔某依法享有土地承包经营权的林地另行承包的行为违法,应属无效。

●相关规定

《物权法》第59条;《农村土地承包法》14~18、21、54;《农村土地承包经营权流转管理办法》

条文注释

本法第十四条是关于集体经济组织成员对该组织所有的土地进行承包的规定。而本条调整的则是国有土地的承包经营关系和集体土地承包给本集体经济组织以外的单位或个人的承包经营关系。这两类承包具有共同点,即在被承包的土地上实施的生产经营活动只限于种植业、林业、畜牧业、渔业,并且不得随意改变农用地的用途。

案例24

履行多年的土地承包经营权互换合同能解除([2012]昆民一终字第267号)

原告金某仙、被告李某丙的家庭同属昆明市团结街道办事处龙潭社区小村村民小组,均是以家庭为单位的农村土地承包户。1991年1月17日,原告、被告所属家庭分别与昆明市西山区团结乡龙潭办事处龙潭社区小村第二生产合作社及第一生产合作社签订了集体土地承包合同,承包了相应土地至今。多年前,为了耕种便利,两家人口头协商,原告一户用属于其庄房下1.347亩水田与被告一户交换了属于被告一户的杨摆田水田0.85亩。两户人互换承包地没有经过村小组、村委会的同意,也没有进行备案。互换承包地后,原告、被告两户各自耕种多年无事。其间,被告在换得的土地上建盖了自家房屋。2004年,原告换得的土地因修建公路被占用。原告不愿意领取因土地被占用而可以取得的相应的补偿费,并以由被告一户换得的土地被征用无法使用,导致合同目的无法实现以及被告在原属原告一户的土地上建盖房屋属于违法行为为由诉至法院,要求解除原告、被告两个家庭订立的换地合同,并要求被告返还已经交换的土地。被告认为原告要求解除合同的理由不成立,土地交换虽未登记但已经实际交付多年,双方的权利义务已经终结。

一审法院认为,本案是土地承包经营权互换合同纠纷,原告、被告作为由其家庭推选及在承包合同上签字的人,符合《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第四条关于农户代表人诉讼的规定,原告、被告的诉讼主体适当。原告、被告所属的两承包户交换了承包地,根据《中华人民共和国农村土地承包法》及《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定,承包地可以互换,且互换后发包方不能以该土地承包经营权流转合同未报其备案为由请求确认合同无效。故本案涉及的承包地互换虽未经登记备案,但合法有效。原告、被告两户人已经实际交换了承包地并各自使用多年,在没有其他证据证明双方的换地协议还有其他约定的情况下,根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第(一)项“债务已经按照约定履行”的,合同权利义务终止的规定,可以认定换地合同的债务已经按照约定履行,双方合同的权利义务已经终止。而被告是否非法建盖房屋应当由有关行政机关进行处理。原告提出解除合同的理由不成立,对原告的诉讼请求不予支持。

金某仙提起上诉。

二审法院认为,金某仙与李某丙口头达成的换地协议系双方真实意思表示,合法有效。涉案土地现由李某丙耕种、管理多年,故双方当事人之间换地协议的相应权利义务已经履行完毕,诉争土地的承包经营权现归李某丙享有。一审判决并无不当,依法予以维持。金某仙主张的李某丙违法建盖房屋的问题应由有关部门处理,不属本案审理范畴。

土地管理法重点法条案例注释版

1.海南某有限公司与游某农业承包经营权纠纷案([2006]海南民三终字第212号)

本案要点:

(1)农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。

(2)集体所有土地承包给集体经济组织以外的单位或个人,经过法定的民主议定程序之后,报乡(镇)人民政府批准是承包协议的生效要件,在乡(镇)人民政府依法批准前,该承包协议不生效。

2.淮安市淮阴区某镇某村村民委员会诉张某农业承包合同纠纷案(淮安市淮阴区人民法院[2013]淮渔民初字第0278号)

本案要点:

农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。

被告在争议土地上开工时各级领导到场参加开工典礼并不能被认为是对其行为的默认合法。

法院认为:根据《中华人民共和国土地管理法》第十五条规定,农民集体所有的土地,可以由本集体经济组织以外的单位或个人承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。本案中,被告系原告集体经济组织以外的个人,双方签订的《土地租用合同》,未经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,也未报乡(镇)人民政府批准,故该合同应系无效合同。解除合同的前提是合同合法有效,而本案涉及的《土地租用合同》系无效合同,原告经本院法律释明后仍然坚持要求解除合同,故原告的该项诉讼请求本院依法不予支持,同时对于原告基于解除合同而要求被告返还土地的诉讼请求亦不予支持。对于被告以开工时各级领导到场参加开工典礼来证明养猪场建设是被默认合法的观点,本院认为,政府审批是行政行为,不能被政府机关领导的个人行为所代替,故被告的上述意见无法律依据,不能成立。

条文注释

土地权属的争议既有可能是关于土地的所有权,也有可能是关于土地的使用权的争议。形成争议的原因复杂多样,既有历史的原因,又有地界划分和行政建制的变化等原因,而且争议主体既包括国家政府机构与集体经济组织,也常常包括土地所有人、土地使用人或其他利害关系人。

案例25

政府应处理个人之间的土地权属争议( [2014]商民三终字第172号)

张某与张继某、张爱某及第三人张安某为同村村民。2011年,张某和第三人张安某签订宅基地边界协议,约定两家以灰橛为界,西头灰橛距张某新建房屋后墙62cm,东头灰橛距张某新建房屋后墙52cm,该两灰橛均在东西胡同内。

一审法院认为,权利人对享有合法土地使用权如举证不能,其权利将不能得到法律的保护。张某和第三人张安某签订的协议将公共出路约定在其宅基使用范围内,侵害了他人权益,该约定无效。《土地管理法》第十六条第一款规定:“土地所有权和使用权争议,由当事人协商解决;协商不成的,由人民政府处理。”因此,张某建立土地使用权面积和四至边界点,应由人民政府确权。

张某不服一审裁定,上诉。

二审法院认为,张某现有的证据不能证明其对新建房屋所占的土地拥有合法使用权,故该房屋占用的土地使用权面积及四邻边界,依照《土地管理法》的规定,应由人民政府确权处理。被上诉人张继某、张爱某是否对上诉人张某的房屋侵权,待人民政府确权后,如有违法行为上诉人可另行起诉。

案例26

未经确权的土地使用权争议应由政府部门依法处理,不属于人民法院民事诉讼的受理范围([2014]日民一终字第70号)

王某诉称2008年村两委规划给其宅基地一处,2009年该宅基地被孙某强行占用,并在该土地上挖地槽建房。2011年孙某虽停止了建房,但是拒不清除已经建设的地基,致使其无法建设房屋。王某请求判令孙某拆除在其宅基地上建设的房屋地基,停止侵权,并赔偿经济损失。

一审法院认为,公民提起民事诉讼必须符合法定条件。本案双方当事人所争议的宅基地使用权未经相关部门依法确权,根据《土地管理法》第十六条的规定,土地所有权和使用权争议,由当事人协商解决;协商不成的,应当由相关职能部门依法处理,不属于人民法院受理民事诉讼的范围。法院已经受理的,应当裁定驳回起诉。依照《民事诉讼法》相关规定,裁定:驳回王某的起诉。

王某不服原裁定上诉。

二审法院认为,根据《土地管理法》第十六条的规定,土地所有权和使用权争议,由当事人协商解决;协商不成的,由人民政府处理。本案中,王某与孙某争议的宅基地使用权未办理相关土地使用手续或权属证明,未经确权的土地使用权争议应由政府部门依法处理,不属于人民法院受理民事诉讼的范围。因原审法院已经受理的,因此驳回上诉人的起诉符合法律规定,法院予以维持。上诉人的上诉理由不成立,法院不予支持。

土地管理法重点法条案例注释版

开平市沙塘镇蓢畔村塘尾经济合作社与开平市人民政府土地行政确权纠纷上诉案(广东省高级人民法院[2013]粤高法行终字第657号)

本案要点:

虽然根据《土地管理法》相关规定,未经确权的土地使用权争议应由政府部门依法处理,不属于人民法院民事诉讼的受理范围。但是人民法院可以对政府部门作出的土地使用权争议的相关行政决定进行合法性审查。

●相关规定

《农村土地承包法》第四章;《土地权属争议调查处理办法》第14条;《国土资源行政复议规定》;《行政复议法》2、9;《行政诉讼法》2、45、46