第四章　开发建设阶段

第一节　开发建设阶段概述

房地产开发企业通过公司设立并获取土地后就进入到开发建设阶段了，该阶段是房地产开发的重要阶段，在此阶段，房地产开发企业要在土地上完成房地产产品的开发，形成开发产品。房地产开发建设阶段包括项目策划设计、报批报建、施工建设、竣工验收、初始产权登记等多个环节。因此，房地产开发建设过程可以分为五个阶段：项目策划设计阶段、报批报建阶段、施工建设阶段、竣工验收阶段和初始产权登记阶段。

一、项目策划设计阶段

项目策划设计阶段的具体业务包括根据前期调研阶段的调研结果出具项目建议书或可行性研究报告、项目选址方案、投资计划、设计任务书、初步建设方案等。

设计阶段是项目建设过程中最具创造性和思维最活跃的阶段，是人们的聪明才智与物质技术手段完美结合的阶段，也是人们充分发挥主观能动性，在技术和经济上对拟建项目进行全面安排的过程。这个阶段确定项目定位、产品目标与发展计划等。对不同的企业和项目而言，策划设计业务工作安排的时段可能有所不同。项目策划设计是一个独立的业务环节，其研究成果是企业制订会计核算办法和纳税筹划的重要依据。

项目策划设计阶段的经济活动主要包括以下内容。

（1）分析开发项目用地的范围、周边环境与特性，规划允许的用途及获益能力的大小。

（2）制订设计与建设方案。

（3）市政建设衔接工作的谈判与协商。

（4）对开发成本和可能的工程量进行更详细地估算。

（5）与承包商谈判并签订建设工程承包合同。

（6）详细设计、编制工作量清单。

二、报批报建阶段

房地产开发项目的报批报建手续一般在项目开工前办理，未取得项目开发建设的各类许可证书，不准开工建设。报批报建中取得的证书主要有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证以及项目建设用地的国有土地使用证，这些证书加上商品房预售时取得的商品房预售许可证就是通常所说的“五证”。不同地区的具体报批报建手续可能会存在一定差异，有些地方的开发区甚至会对报批报建费用进行相应的减免。

（一）建设用地规划许可证

建设用地规划许可证是由城市、县人民政府城乡规划主管部门颁发的核定土地用途及用地界线的法律依据。

在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质及开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。

颁发《建设用地规划许可证》的许可条件有以下几个方面。

（1）建设项目符合城乡规划。

（2）以划拨方式供地的建设项目，取得《建设项目选址意见书》（有效期内）和有国有主管部门对建设项目用地的预审意见或其他相关文件。

（3）以出让方式供地的建设项目，取得《国有土地使用权出让合同》。

（4）取得发展改革等项目审批部门批准、核准、备案的建设项目。

（5）建设项目涉及环保、城管、国家安全、消防、文物保护等部门的，需提供各相关行政主管部门的书面意见。

（二）国有土地使用证

国有土地使用证经土地使用者申请，是城市各级人民政府颁布的，证明土地使用者使用国有土地的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地坐落、用途、土地使用面积、使用年限和“四至”范围。因国土资源部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，以及在土地证上载明土地用途及年限，一般来说，颁发了建设用地规划许可证之后，才能领取国有土地使用权证。

发证范围：包括城镇房改房、经济适用住房、商品房和城镇其他用地，它是房屋所有权和国有土地使用权发生转移后的变更土地登记，发证对象为拥有土地使用权的个人或企业。

（三）建设工程规划许可证

建设工程规划许可证是由城市、县人民政府城乡规划主管部门颁发的有关建设工程符合城市规划的法律凭证。房地产开发企业在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案、地勘报告、综合管线图及单体施工图等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公示。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。

城市规划区内各类建设项目（包括住宅、工业、仓储、办公楼、学校、医院、市政交通基础设施等）的新建、改建、扩建、翻建，均需依法办理《建设工程规划许可证》，具体范围包括以下内容。

（1）新建、改建、扩建建筑工程。

（2）各类市政工程、管线工程、道路工程等。

（3）文物保护单位和优秀近代建筑的大修工程以及改变原有外貌、结构、平面的装修工程。

（4）沿城市道路或者在广场设置的城市雕塑等美化工程。

（5）户外广告设施。

（6）各类临时性建筑物、构筑物。

《建设工程规划许可证》是建设工程办理《建设工程施工许可证》，进行规划验线和验收及商品房预售、房屋产权登记的法定要件，是确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人合法权利的有效文件。

（四）建筑工程施工许可证

建筑工程施工许可证即开工证，是建设部门颁发的，建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。

根据我国《建筑法》和《建筑工程施工许可管理办法》的规定，房地产开发企业取得建设工程规划许可证后，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取建筑工程施工许可证；但是国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。申请领取施工许可证，应当具备下列条件。

（1）已经办理该建筑工程用地批准手续。

（2）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证。

（3）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。

（4）已经确定建筑施工企业。

（5）有满足施工需要的施工图纸及技术资料。

（6）有保证工程质量和安全的具体措施。

（7）建设资金已经落实。

（8）法律、行政法规规定的其他条件。

建设行政主管部门应当自收到申请之日起十五日内，对符合条件的申请颁发施工许可证。建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期，延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起一个月内，向发证机关报告，并按照规定做好建筑工程的维护管理工作。建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告。中止施工满一年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。按照国务院有关规定批准开工报告的建筑工程，因故不能按期开工或者中止施工的，应当及时向批准机关报告情况。因故不能按期开工超过六个月的，应当重新办理开工报告的批准手续。

三、施工建设阶段

施工建设阶段是房地产开发企业委托施工单位进行项目施工的阶段，是房地产开发的重要阶段。开发商在此阶段的主要任务是控制成本，支付工程进度款，确保工程按预先进度计划实施。一般来说，房地产开发企业与委托单位之间签订的施工合同的内容以及发包与承包范围及其方式对企业纳税的种类有重要影响。房地产项目的施工建设是房地产开发建设的重要阶段，此阶段的工作包括材料及设备供应、工程发包、工程分包、建筑和安装施工等。

（一）材料及设备供应

为了保证材料质量或控制材料成本，房地产开发企业可以根据自身的情况选择“甲供材”或“甲控材”的方式对材料进行控制。“甲供材”是房地产开发企业直接采购材料，直接供应给施工单位，如直接组织采购屋面瓦、外墙砖及门窗型材等；“甲控材”是房地产开发企业限定了材料的品牌、材质及规格（有时也规定价格），由施工单位负责采购并综合在报价内，如只规定钢材、五金配件的品牌等但不直接供应，由施工单位负责采购及供应。

（二）工程发包

工程发包指房地产开发企业将房地产开发项目的施工采用发包方式委托施工单位进行施工。工程发包的主要工作包括发包方式选择、各类合同条件谈判和合同签订等。发包方式一般有直接委托、招标，招标又可以采用邀请招标和公开招标，将工程发包给施工企业。

合同谈判主要包括价款、结算方式及付款方式的谈判。房地产开发企业与施工企业在工程承包合同中规定的工程价款的结算，应根据国家有关工程价款结算办法，结合当地的有关规定具体确定，目前主要有如下三种方式。

1.按月结算

按月结算是按照每月实际完成的分部分项工程进行结算。在具体做法上，各个地区也不尽相同，目前一般都实行月中预付、月终结算，即在月中按照当月施工计划所列的工作量一半预付，月末（实际为下月初）按照各工程当月实际完成工作量（即预算造价或调整计算后的工程标价）扣除月中预付款后进行结算。

2.分段结算

分段结算是将一个单位工程按形象进度划分为几个阶段（部位），如基础、结构、装饰及竣工等，按照完成阶段，分段验收结算工程价款。分段结算也可按月预付工程款，即在月中按照当月施工计划工作量预付，于工程阶段完成验收后按分段工程预算造价或调整计算后的工程标价扣除预付款后进行结算。

3.竣工一次结算

开发项目或单项工程施工工期在十二个月以内，或者工程承包合同价值较小的，可以实行工程价款每月月中预支、竣工后一次结算。即在工程开工后，每月按当月施工计划所列工作量预付工程款，于工程竣工验收后按工程承包合同价值扣除预付工程款后进行结算。

（三）工程分包

房地产开发企业的主体工程一般由具有资质的施工企业负责施工，除主体工程外，一般将电梯安装、门窗、防水、保温及消防等工程分包给其他施工单位来完成，还有水、电、天然气、有线电视、热源及消防等各种配套设施，需要向政府或专业公司缴纳符合标准的资源性费用，具体工程施工一般也由各专业公司所属的工程队来完成。

材料设备供应组织和工程发包、分包完成后，就由施工单位进场进行建筑和安装施工，具体施工过程在此不再介绍。

四、竣工验收阶段

项目竣工验收指房地产开发产品完工后，由房地产开发企业及勘察、设计、施工、工程监理等单位，根据《建筑法》《城市房地产管理法》《城乡规划法》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》等相关法规规定，进行竣工验收的过程。项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级或以上地方人民政府建设行政主管部门提出竣工验收申请并报告验收详情，填写工程竣工验收备案表，由参加验收的房地产开发企业及勘察、设计、施工、工程监理等单位签字盖章后，报建设行政主管部门备案。

根据我国《城乡规划法》的规定，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。另外，质量技术监督局负责项目的技术标准，计量仪器检定，实行强制性管理产品安全认证，发放电梯使用许可证等，消防局、人防办、环保局等负责各自专业的验收。

根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，房地产开发企业应当自工程竣工验收合格之日起十五日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（1）工程竣工验收备案表。（2）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料。（3）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。（4）施工单位签署的工程质量保修书。（5）住宅质量保证书和住宅使用说明书。（6）法规、规章规定必须提供的其他文件。备案机关收到房地产开发企业报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。工程竣工验收备案表一式两份，一份由房地产开发企业保存，一份留备案机关存档。

五、产权初始登记

房屋的产权初始登记指新建房屋竣工后或集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋所进行的房屋所有权登记。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十六条的规定，新建的房屋，申请人应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件后，在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记。新建房屋办理完毕初始产权登记后方可办理转移登记。对于购房者来说，开发商办理完毕，初始产权登记就可以办理每一户购房人的房屋所有权证。“初始登记”表示房屋办理了大产权证，房子已经从预售变为现售。在房管局的交易系统尚未销售的期房，在竣工办理初始登记后变成“现楼销售”的状态。