第3章 我国房地产市场发展阶段及调控政策分析

房地产市场有狭义和广义之分：狭义的房地产市场①是指房地产交易的场所；广义的房地产市场还包括房地产交易双方的经济关系，是买卖双方相互作用的一种机制，是房地产市场交易的综合或房地产商品流通中所有交换关系的总和。房地产市场是市场经济体系的重要组成部分。房地产市场按照运行市场层次可以分为房地产一级市场、二级市场和三级市场。房地产一级市场指的是土地使用权出让市场，又称土地批租市场，由国家垄断，是国家将土地使用权出让给土地使用者的市场。房地产二级市场包括土地使用权转让市场、新开发商品房的初次交易市场。房地产三级市场是房地产消费者之间的交易市场，包括商品房、经济适用住房或已购公有住房等的再交易。房地产体系图见图3-1。

图3-1 房地产市场体系

根据我国中央政府对房地产市场的调控目标及措施，可以将我国房地产市场的发展分为8个主要阶段：

表3-1 1978—2020年我国房地产调控阶段

下面来分阶段仔细分析各个阶段出台的不同的条例和调控效果。