024．什么是居住权

【引出问题】

小王和小红结婚两年，后因双方感情不睦，协议离婚。离婚后，小王有个人房产两套，而小红无自有住房。考虑到二人毕竟夫妻一场，小王愿意在婚后适当时间内让小红暂居其名下房产，以适当帮扶小红，但就具体帮扶方式，二人意见不一。小王想签订租赁合同，象征性地收取一些房租；而小红觉得租赁的方式有损其人格尊严，故不接受租赁，二人就此争执不下。

【问题争议点及原因】

上述案例中小王与小红争执的核心在于小红以何形式居住在小王名下的房屋。为避免日后争议，小王倾向于租赁；而小红则倾向于直接居住。《民法典》关于居住权的规定为上述问题提供了完美的解决方案。

【民法典如何处理该问题】

《民法典》在“物权”编的“用益物权”分编中对此问题做出了明确规定，即居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

【律师论述与建议】

居住权入典，为诸如本文案例提供了完美的解决方案，除此之外，还将在以下场景发挥积极作用。

1．以房养老

《民法典》生效后，居住权可为以房养老提供新的思路，老人可将房屋出售给金融机构，并约定金融机构在该房屋上为老人设立居住权，期限至老人去世时止，出售房屋的价款可约定一次性给付或按月按相应标准给付。这样就可保障老人有房可住，还能得到房屋价款。此时，金融机构可获得该房屋的所有权，并于老人去世后完全取得房屋的全部权利。可见，居住权制度可从法律上为以房养老提供保障。

2．保障性住房

政府可与符合条件的低收入家庭签订居住权合同，约定在保障性住房上为低收入家庭设立居住权并办理登记，同时约定居住权人不可出租该房屋，并由政府定期对房屋使用状况、居住权人收入状况进行考察，一旦居住权人将房屋出租或收入不符合低收入标准，居住权即消灭。此时，政府拥有房屋的所有权，居住权人拥有居住权，前述约定可为低收入家庭提供居所，并避免其出租房屋，真正使保障性住房发挥应有的作用。

3．离婚时帮扶夫妻一方

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第二十七条第三款规定：“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”离婚后，一方向另一方提供住房用于居住的帮扶性行为是司法解释明确规定的，而该解释的本质意思是强调离婚后一方对另一方的帮扶。待《民法典》生效后，该类帮扶行为可直接根据居住权的相关规定，为被帮扶人设立居住权，以便明确帮扶人与被帮扶人的权利义务关系，在保护帮扶人所有权的同时明确被帮扶人的居住权。

【法条链接】

《民法典》第三百六十六条　居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

《民法典》第三百六十七条　设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

《民法典》第三百六十八条　居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

《民法典》第三百六十九条　居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。