一 房地产宏观市场变化

1.鼓励房屋自住

2019年7月，银保监会约谈了部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，要求严格落实“房住不炒”要求，之后相继出台了各类相关政策，加强房地产市场分类调控。

房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。2020年，三四线城市的房产库存仍较多，很多地方政府在政策上更鼓励居民买房自住，鼓励城市非户籍就业人员购房。

2.遏制房价上涨

2018年7月31日，中共中央政治局召开会议，对房地产市场做了明确定调：边际调整，方向不变，坚定去杠杆，坚决遏制房价上涨。下决心解决房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

3.稳定房价、地价

2019年12月23日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开。住房和城乡建设部依然把“稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产市场平稳健康发展”作为首要工作。会议强调长期坚持房产自住，不把房地产作为短期刺激经济的手段，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力建立和完善房地产调控的体制机制。

4.基建转向居民居住需求

国家“十三五”规划（2016—2020年）明确提出，到2020年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。从现实情况来看，这个目标的大部分任务已经完成。2018年启动三年棚改攻坚计划，提出要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。

目前处于棚改末期，主体工作会从两方面进行：① 通过加快安置房的建设，为棚改居民提供实物安置；② 通过地产调控与限制货币化安置，降低市场对于房价的预期，加强居民的拆迁意愿。

棚改模式撤场，影响最大的是二三线城市的房地产市场。不同于一线城市的高收入机遇和强劲刚需，许多二三线城市的购房需求被棚改计划带起来，如果棚改政策不再继续，这些城市的购房实力和需求必然回落。

全面转向的基建“十三五”规划即将结束，棚改模式即将退场。我国执行的基建模式正在不可逆转地改变方向：从过去的粗放式发展转变为定向发展。

政府屡次强调不搞“大水漫灌”，对基建项目来说也是如此。如今，房地产的开发会朝着建设有价值、满足居民居住需要、能提升地方经济的项目发展，而非继续过去的土地财政与资本游戏。这对房地产开发商来说，是机会也是挑战。

图1-2-1　未来城市基建发展的三个方向