二、中国房地产市场到底有没有泡沫？

从2016年开始，有一种声音在中国房市上越来越响亮了，就是中国房价，至少一线城市的房价，根本不存在泡沫，理由有两条。

第一条：“因为对楼市调控多年，房价越调越高，所以不存在泡沫……”众所周知，打蛇打七寸。而这些年的楼市调控措施，几乎没有一条是打在高房价的死穴上，这早已成了共识。显然，这一条理由本身就毫无逻辑可言，也就失去了辩驳的价值！

第二条：“供求关系，因为一线城市造出来的房子都卖掉了，而且还依然在限购。所以，至少中国一线城市的房价不存在泡沫。”对于这一观点倒是可以好好地探讨一番。

首先，对人类来说，空气、水和阳光等自然资源，是人类生活的第一需求。如果人类离开空气，最多只能生存几分钟；没有水的话，最多只能够支撑几天；而没有了阳光的话，世界将是一片漆黑。因此，空气、水和阳光才是人类真正的“刚需”，它们与价格无关，所以不存在泡沫一说。而房子，虽然也是人类的生活必需，但“居者有其屋”和“居者拥其屋”的概念有所不同，房子并非一定要买来拥有，才能居住。因此把拥有房子说成是“刚需”，是非常不恰当的！

其次，食品、住房、衣物、医疗保健、必要的家具、交通工具、家庭保险以及基础教育，是人类的基本生活必需品。这些商品在经济学上，其价格一般都是“有效”的，由“供求关系”这只“看不见的手”来调节，自有其合理的价位，的确无泡沫可言。当一种商品的价格达到一定的高度，人们没有能力购买时，需求就会下降。

房子作为商品，本来也不例外。但是，当房子被人们购买之后，渐渐地远离其单纯的商品属性，而被人囤积起来，由此出现空置房和“房姐”“房哥”等“房氏家族”，以至产生出诸多所谓的“鬼城”时，房子便逐渐演变出投机的属性。房子成为一种可以低买高卖的炒作工具，这便体现了人性中追求利润的贪婪欲望。

可能有人会问何以见得，因为单纯的商品只是用来消费和使用的，人们不会购买100台电视机囤在家里，除非电视机能低买高卖来赢利；在此必须强调一点：单纯的商品是不会有泡沫的，只有当商品转化为资产之后，比如房子、黄金和股票，才会因炒作而产生泡沫。而那些认为因为供求关系，中国房价不存在泡沫的人，显然是把房子归类在单纯商品的属性上了。

其实，一旦大量的房子从单纯的必需品，进入市场成为商品，进而进入金融市场异化为金融资产后，从金融的角度就可以很容易地判断出中国房价是否有泡沫，例如计算出空置房的比例。有一个非常简单的金融公式：在楼市里，由于房地产是金融衍生品，加上房贷的乘数效应，只要有10%的房子被当作资产而空置的话，就会产生10%的泡沫。

重要的话多说几遍，既然房子已然成为金融产品了，那衡量一个金融产品是有可具体测算的方式的，如房价收入比、房价租售比等，这是国际金融界统一的标准。而按照这几个标准测算一下，便可一目了然——当下中国房价岂止是有泡沫，房价的泡沫已经大到了人类史无前例的程度！

说到这儿，肯定又有人会说，“中国是不同的……北京、上海是不一样的……”这话在之前其他国家的房价出现泡沫时，也都有人会这样说。甚至其他金融泡沫出现时，也总有人会说：“这次不一样了……”总之，金融产品有无泡沫是有具体标准可以测算出来的，而至于具体何时破灭，无人能够准确预测。不过，遗憾的是，有一点可以确认，所有泡沫最终都以破灭而告终，迄今无一例外！

当年东京房价也曾经如日中天，号称“买下美国”！结果呢，以大跌超过90%而告终，从此消沉20多年，至今东京房价比上海还要低。

实际上，人类的金融史，几乎就是一部泡沫史。过去，每隔大约100年便会产生一个大泡沫，回顾金融历史400年，从1637年的荷兰郁金香狂热，到1720年的英国南海泡沫，再到1837年的美国银行大恐慌。

而在最近这30年，随着世界经济越来越趋于一体化，信息传播的速度越来越快，泡沫的规模越来越大，出现的频率越来越高。继南美、东南亚和日本之后，单单这10年中，全球又经历了无数的大小泡沫，其中巨型泡沫就有过两次：一次是互联网泡沫，另一次就是次级抵押贷款引发的2008年金融危机。每一个泡沫的起因都颇为类似，结局也都相同，人们跟随泡沫追涨杀跌，结果却深受其害。

如果说要改变中国人对房子情有独钟，人人都想拥有住房产权，无法购房的低收入家庭对高房价抱怨连连的现状，那么不妨借鉴“新加坡模式”：富人购买商品房，普通百姓居住组屋，穷人住进政府廉租屋（政府向富人征房产税建造廉租屋），以此避免房地产市场出现日本式的巨大泡沫。