第一章 楼市的百年沉浮·美国

第一节 1800—1860年：农业时代——最后的田园牧歌

今日的美国，拥有世界一流的科技、军事实力和工业制造能力，其GDP雄踞世界第一已经有120多年了。如果说上述结论都太过抽象，那么当外国游客乘船游览纽约的哈德逊河时，除了对河岸左侧的自由女神像啧啧称奇，大多也会为右岸曼哈顿高楼林立的城市天际线所震撼，这就是对美国国家财富最直观的感受。

作为美国最大、最发达的城市，纽约的房地产价格无不显示着居住在街头巷尾的市民的财富实力。2018年，纽约曼哈顿的住宅平均价格高达每平方英尺1773美元（约折合每平方米13万元人民币），其中最奢华的房产价格甚至可以达到每平方英尺10000美元（约折合每平方米73万元人民币），寸土寸金的房地产价格反映出纽约被称为“世界的中心”“世界的十字路口”名副其实。

不过“罗马并非一日建成”，哈德逊河两岸摩天大楼一栋栋拔地而起、房地产价格步步攀升的背后，与这个国家的产业变迁息息相关。由曼哈顿岛北上，旧纽约港、华尔街、百老汇、中央铁路、谷歌公司总部等坐落其中，这些时代印记鲜明的地标性建筑勾勒出了从殖民贸易到工业革命再到互联网浪潮的产业发展路径。它们塑造了整座城市的灵魂，更成为美国房地产发展历史的注脚。

然而200多年前，美国国父之一——托马斯·杰斐逊[1]却完全没能预想到今天美国城市车水马龙的生活图景。在《独立宣言》发表后的半个世纪内，美国的城镇化率一直低于10%，90%以上的美国人生活在乡村。农田和牧场才是当时美国人工作与生活的主要场景，农业是当时美国经济的支柱。在这种情况下，作为美国农民的政治代言人，托马斯·杰斐逊宣扬拥有土地的美国自耕农是世界上最平等、道德最高尚的人群，是“上帝的选民”（Chosen People of God）。他所构想的未来美国是田园牧歌式的，美国在世界贸易中的位置将以出口农产品为主。在托马斯·杰斐逊的思想中，制造业工厂只能造成贫穷和阶级不平等，因此他曾说：“就让那些工厂留在欧洲吧”。

美国建国后，也的确按照托马斯·杰斐逊的田园牧歌式蓝图运转了七八十年。在南北战争前，除了纽约、波士顿等个别贸易型城市凭借着先天优良的地理条件有所发展以外，地广人稀的美国内陆仅散布着农田与农庄，城市的踪迹难以寻觅。因此，这一时期美国房地产的侧重点在乡村，核心是农业土地的交易，与今日我们所熟知的房地产的含义大不相同。1800—1860年公共土地销售情况与农产品价格走势见图1-1-1。

一、第一次土地泡沫：拿破仑掀起的飓风

人们常用“巴西的一只蝴蝶扇动几下翅膀，或许会在得克萨斯引发一场飓风”来形象地描述“蝴蝶效应”。而当法国军事天才拿破仑指挥军队驰骋于欧洲战场的时候，应该不会想到，他会成为“一只扇动翅膀的蝴蝶”，在大洋彼岸的美国土地市场掀起一场飓风。

1803年，年轻的拿破仑正作为一颗政治新星在欧洲大陆冉冉升起。在他麾下，法国大革命的成果继续发扬光大，短短数年间法国的封建地主和贵族阶级被一扫而光，整个欧洲旧贵族为之震动。因为害怕法国革命继续向欧洲大陆传播，从俄罗斯到奥地利，封建国家联起手来，企图扼杀法国的资产阶级统治，恢复旧制度。作为法国的宿敌，英国也抓住机会与法国处处针锋相对，数次挑起海上争端。

眼见一场大战不可避免，拿破仑决定广泛地寻找政治盟友，拉近与大洋彼岸的新兴国家——美国的关系。他拍板以极低的价格向美国出售了路易斯安那殖民地超过200万平方千米的土地，这一行动史称“路易斯安那购地案”。购地后，美国与法国的关系大为改善，并成为法国在北美抗衡英国的得力助手。法国自身也通过出售土地获得了8000万法郎（约折合9300万元人民币），为接下来的战争筹措了军费。在当时看来，双方皆大欢喜。

对美国而言，接纳了路易斯安那后的美国国土面积增加了近一倍，密西西比河西岸大量肥沃的无主土地经政府测量后，进入公开市场出售，为数年后土地市场的第一次繁荣和泡沫埋下了伏笔。

随着拿破仑在欧洲大陆上接连不断地取得胜利，封建国家的国王们一次又一次地组建反法同盟，欧洲大陆战事的波及范围越来越大。大量农夫被征为士兵，欧洲的农业生产遭到严重破坏，国际粮食价格开始飙涨。在1813—1814年的第六次反法同盟对法作战中，欧洲大陆上数以百万计的士兵在战场上厮杀，战事达到高潮，国际粮价也攀上顶峰，较战前上涨了约40%。与此同时，美国为了支援法国选择向英国开战，尽管美英双方冲突规模并不大，但战事依然起到了进一步刺激美国粮价的作用。

在高涨的粮食价格面前，美国农民都跃跃欲试，准备购买新的土地，扩大生产以赚取更多的利润，只是很多人苦于手中没有现金来购买土地。这时，美国初具雏形的金融系统为土地市场的繁荣添了一把火。其中最重要的角色莫过于第二合众国银行，这是一家公私合营的银行，除了负责经营国库，具有一部分中央银行的职能，还负责发放商业贷款。政府考虑到农民的呼声，同时为了鼓励民众开发尚且荒芜的中西部，决定联合第二合众国银行向购买土地的农民提供贷款。土地购买者可以仅用1/4的首付购买土地，并在4年内还清贷款，这无疑降低了土地购买和投机的门槛。

允许贷款买地的政策出台后，美国农民参与土地市场的热情被完全点燃了。1815—1818年的短短3年内，以第二合众国银行为首的美国金融系统向农民提供的土地贷款由300万美元上升至1700万美元，这一数额甚至超过了美国政府当年从法国手中购买路易斯安那的花费。活跃的土地市场和不断上涨的土地价格引来了投机者，从政府手中购得土地后，转手卖给他人就能获利的事情屡见不鲜。最终，在美国农民和投机者的共同发力下，1818年美国政府售出的土地面积较1813年上涨了6倍。

颇具戏剧性的是，在大洋彼岸的拿破仑一手扇起了美国土地市场的飓风，也正是拿破仑的失败给这个市场带来一片狼藉。1815年，拿破仑兵败滑铁卢，失去了他最后的机会，被流放到地中海的小岛上郁郁而终。欧洲大陆的战事也因为拿破仑的失败而偃旗息鼓，当地农业生产逐渐恢复，国际粮食价格几近腰斩。许多刚刚贷款购买土地的美国农民发现，由于粮食价格变得过低，即使他们出售所有的收成也难以偿还贷款，最后只能选择破产。土地市场的震荡最终引发了美国这个农业国家全面的经济危机，19世纪10年代第一次土地市场的繁荣和泡沫就此消亡。

二、第二次土地泡沫：运河故事

在土地市场的第一次喧嚣沉寂20年之后，繁荣再次悄然来临。这一次引起泡沫的主因不再是战争，而是19世纪30年代美国如火如荼的运河建设。

说起美国的运河建设，就不得不提大名鼎鼎的伊利运河。这条1825年全线贯通的运河，全长584千米，将哈德逊河和美国最重要的农业产区——五大湖流域连接起来。伊利运河完工后，五大湖流域出产的农产品经水路从纽约出口至海外，路途中的运输成本较陆路削减90%以上。伊利运河带来的价格优势奠定了纽约金融中心和航运中心的地位，并极大地刺激了运河沿线和五大湖流域农业区的发展，为全美带来了示范效应。因此，从19世纪30年代开始，全美各地方政府纷纷上马运河项目，企图借运河刺激当地的发展。

当时的伊利诺伊州政府就是受运河热情感染的地方政府之一。1835年，该州政府计划挖掘芝加哥运河，从而连通密西西比河和密歇根湖。若该运河能够成功开通，伊利诺伊州中西部的农产品就不必再绕远路沿着密西西比河向南出海，而是可以进入五大湖并通过伊利运河出口，极大地节约了运输费用。消息一经公布后，立刻吸引了一大批投机客涌入芝加哥购买运河沿线的土地，导致芝加哥的城镇人口从1833年的300人增至1837年的4100人，这里的土地的名声甚至在纽约也非常响亮。对当年的芝加哥投机热有这样的描述：

“我们到达之时（1836年），我几乎从没见过有哪个地方比芝加哥还忙。街上到处都是土地投机者，这儿那儿地跑来跑去谈生意。一个穿着红色衣服的黑人，拿着红色旗帜，骑着白马宣布交易时间开始。只要他在大街的任何一个角落停下，人们便涌上前围住他，似乎是一种流行的狂热影响了所有人。这些绅士在街上走着，店主们便会拿着出卖农场或者土地的牌子跟他打招呼，奉劝他赶紧在土地价值还没有上升前将其买下。”

除了各地兴建运河的计划活跃了土地市场外，同一时间，美国混乱的金融体系也给土地市场泡沫火上浇油。1836年，曾在第一次土地泡沫中表现活跃的第二合众国银行的20年特许经营权即将到期，然而时任美国总统安德鲁·杰克逊[2]却极力反对这家银行的公私合营模式，认为其损害了其他银行的利益，并最终拒绝了第二合众国银行继续经营的要求。第二合众国银行关闭后，国库存款被转移至其他州银行。然而此时，美国的州银行系统严重缺乏必要的监管，获得财政存款后，各州银行肆意发放贷款和银行券，造成了经济体系内的货币超发。

恰逢19世纪30年代中期美国在与墨西哥和清政府的贸易中取得了突破性进展，大量通货通过贸易流入美国，进一步造成了货币的泛滥，资本市场极度活跃。这时，受运河建设的消息提振且空间巨大的土地市场就成为“热钱”的最好去处。在多重因素作用下，1836年成为美国历史上第二轮土地投机的顶峰，不包括私人交易，当年仅美国政府就卖出了8万多平方千米的土地。

为遏制土地市场投机，安德鲁·杰克逊政府于1836年通过了《铸币流通令》（Specie Circular），要求只能用金银通货购买政府土地。一时间，美国民众兑换硬币的需求大增，州银行储备急剧下降，信贷紧缩，土地市场开始冷却。屋漏偏逢连夜雨，1840年前后，英国农作物歉收，农产品进口导致该国贸易逆差加大。为了防止黄金流出，英格兰银行提高了存款利率并吸引海外资金回流。作为美国最大的外来资本，英国资本的回流进一步加剧了美国银行业的资金困境。最终，这场银行业危机于1840—1842年集中爆发，因通货储备入不敷出，业内接近1/3的银行被迫倒闭，成为美国第二次土地市场泡沫和衰退的牺牲者。

三、第三次土地泡沫：向西部前进

与拿破仑这样鼎鼎大名的人物不同，美国土地市场的第三次泡沫是由一个寂寂无闻的小人物开启的。这个人叫詹姆斯·马歇尔，他出生在美国东部的一个农场，是家里众多孩子中的一个。成年后脱离父母的他，为了讨生活加入了前往中西部的移民大军，搬到密苏里州经营一个小农场。然而不幸的是，当时的密苏里州疟疾流行，他也因此染病。为了治病，詹姆斯·马歇尔听从医生的建议，再次离家去西部寻找新的机会。

在詹姆斯·马歇尔动身前往西部的时候，正值美墨战争期间。他先服役于美国军队，在加利福尼亚州跟随当地将领征讨墨西哥人和当地印第安人。很快美墨战争接近尾声，詹姆斯·马歇尔也结束了他短暂的军旅生涯，并在加利福尼亚州东部山区一个叫科洛马的镇区旁安定下来，经营一家伐木场。然而，就当詹姆斯·马歇尔的中年生活即将走上正轨的时候，一个意外的发现改变了他的人生轨迹，也掀起了美国一段波澜壮阔的历史。

一天早晨，他在照常检查伐木场的水渠时，突然在渠底发现了亮晶晶的金属碎片，对矿物有一定认知的他初步推断这极有可能是黄金。他异常兴奋地带着这些碎片跑回伐木场营地，并对他的工友宣称：“我发现了这个，这是黄金！”一阵躁动之后，他和工友们经过一些化学检验，证实了这些碎片就是黄金，而且纯度非常高。

几天后，詹姆斯·马歇尔到附近的农工小镇将他的发现分享给了当地人，很快加利福尼亚州发现黄金的消息一传十、十传百，传遍了美洲大陆。讽刺的是，发现黄金的詹姆斯·马歇尔本人并没因黄金而致富。等他从小镇回到伐木场时，他的工友们都已经抛下了木锯，拿起矿镐和铲子跑去淘金了，伐木场因此难以为继。没过几天，一群淘金者霸占了他的营地，并将他从伐木场赶了出来。就这样，詹姆斯·马歇尔再次过上了居无定所的生活。

对财富异常渴望的美国年轻人纷纷拿起包裹，动身前往加利福尼亚州淘金。这片美国刚刚在战争中赢得的土地，在短短数年的时间内就迎接了30万前来寻找发财机会的移民。加利福尼亚州的淘金热，不但极大地促进了美国东西海岸的人员、物资交流，更加快了西部的开发进度。在整个20世纪50年代加利福尼亚州淘金热期间，共有75万磅（1磅≈0.45千克）黄金被开采出来，价值接近2亿美元的贵金属进入美国的经济体系内部流通，也为西部土地的投机提供了资金来源。

在对财富的追求和对西部的幻想中，美国的农业土地市场迎来了第三轮繁荣。随着越来越多的移民进入西部，当地的农产品供应形势紧张了起来，食品价格步步攀升，反而支撑了西部农业的蓬勃发展。那些因淘金富裕起来且目光长远的人纷纷购买农田作为长久的安身立命之所。同时也有不少投机者和掮客穿梭在土地市场中，向刚从东部移民而来的人们贩卖从地中掘出黄金的梦想。

不过，随着1857年后加利福尼亚州黄金产量明显下降，黄金开采支撑的经济繁荣开始消退，美国农业土地的繁荣第三次沉寂了下去。这是美国农业土地市场最后一次大放异彩，因为此时的中东部由铁路带来的城市建设已经悄然拉开了序幕。

作为经济的大动脉，铁路连接着乡村和东部沿海港口，因其廉价且运力庞大，很快就成为商品运输的主要通道。在内陆的交通枢纽，一个个诸如辛辛那提、圣路易斯这样的铁路重镇正在孕育，就如同我国石家庄、郑州这样号称“铁路拉来的城市”。大型纺织厂、食品加工厂也代替了农庄磨坊、作坊，围绕着铁路城市驻扎下来。在南北战争前夕，美国的城镇化已经开始起步，而城市房地产也将取代农田土地成为资本市场新的焦点。