第69章 物业的价值

黄土山庄老板，老黑电话打给我，张经理啊，你答应我的来我们颐和家园小区看一下，怎么没有来呀？

你好高村长，我们这边最近小区有点忙，我明天过去好不好？

好不好都让你一个人说啦！那我明天就烤全羊伺候你喽！

谢谢高主任，不过我明天还要带两个客人过去！

你带哪两个？

我们悦府水岸小区的郭主任和周主任！

可以呀！欢迎欢迎！

我把他们两个领导带过去有说服力，我个人说我个人怎么样没有什么意思，让你们本地的业委会领导给你说一下，你心里就有底了！

那好吧！

没有直接去黄土山庄，我和高主任，周主任三个人一起进入颐和家园，小区全是高层，属于临近几个村子的搬迁小区。

问过小区几个业主，他们说这个小区已经18年了，也是一个老小区，原来是有城投公司下属的一个物业进行管理，因为物业费只有8毛钱，这个物业呐就得到了城投公司的补贴 5毛钱，现在那个物业因为人力成本的增加，再说政府承包合同到期，三年前他们就向业委会提出了退出小区物业管理的申请。因为没有人接手管理，现在有一家保洁公司代理服务。

小区可以用一个词破破烂烂来形容，绿化大面积死亡，绿化带里面的垃圾树叶特别多，基本上就是没有人管理。

看到一个大爷走过来问我们，你们是来干什么的吗？是来检查我们小区的吧？给你们领导反映个情况，你看看我们那个公共厕所，也没有人打扫，冲便器都坏掉了，三年了，没有人维修，我们11号楼挨着这个公共厕所，夏天的时候我臭死啦！还有我们那边楼后面的垃圾，没有人给我们清理，你们来了给我们清理一下吧？

大爷我们不是检查的，没事来看一下你们小区是个什么情况，你们高村长说，我们物业公司对你们小区进行管理！

哦那感情好啦，你们看看我们小区现在乱成什么样子啦？你们来了可以帮助我们解决这些问题呀！

就连大门也是敞开着，里面坐的一个70岁老头儿，自己用小刀刮着毛芋头，他应该把这里当成了他自己的家，看到门卫里面还有好多青菜，原来这个大爷把门卫当成了他的蔬菜销售点了！

我直接问这个大爷，你们门卫都是干什么的呀？怎么在门卫卖开菜啦？

你们是哪里的领导？

我们是悦府水岸小区的，来找你们业委会高村长。

我们高村长一般都不来这边，我们门卫就是有一个人看着大门就好了，业主有什么事情就找我们，再反映给老板！

我说你怎么在这地方卖菜呢？

你说什么？我耳背！

卖菜！

我们老板允许我们这样做呀？我们工资只有两千块钱，而且还是24小时，我不买点儿菜补贴家用怎么办？我在这小区干了七八年了，都是这样的，我们业主也没有说我们什么的呀？他们都挺喜欢我自己家里的菜，我家里的菜都是自己种的，不打农药的，你去菜市场买不到我的青菜！我们小区的业主都喜欢买我的菜！

周主任笑着说，张经理，这样的小区最好不要接在手里，一看就这样的状况，你再大的本事，也是无力回天啊！

对对，周主任说的对！想到这个小区和农村有什么区别呀？怎么能配得起有物业管理呢？

郭主任笑着说，这个是从几个村集合起来的一个小区，比我们小区还要早，这就是常年没有物业管理的结果。估计物业费也是特别的难收！

我问的保安大爷，你这边的物业费能全部收上来吗？

物业费呀？物业费都能说的上来，就是有个别困难的，我们老板都给他们免掉了，我们老板是一个好人！

你们老板是什么物业呀？

我们老板不是物业公司。他是保洁公司。我们也是刚接过来不到三年。这小区物业费太低了，不赚钱的。

颐和家园的大致情况我们都搞得比较清楚了，我的内心也是决定这样的小区是不能接手管理的。

我们开车到了山庄，高村长已经忙活着上菜了，看到我们过来，双手在自己的衣服上擦了擦，大声笑着说，啊呀！欢迎物业和业务会的领导光明我们黄土山庄，欢迎欢迎！来请坐！

我们落座后，村长一只手里提着一瓶白酒过来说，今天我们一醉方休。

郭主任说，我姓郭，叫我老郭就好，你的山庄搞得挺好的呀？我原来在你这边吃过几次饭，真的不知道这个山庄你是老板！

老郭你是知道的，我们这个山庄在附近是比较有名的，就我们的烤全羊，咱们市里面比较大的饭店都是用的我的。你到哪个饭店吃的烤全羊，都没有在我这里吃的烤全羊正宗哦！

今天我们就尝你这个正宗的烤全羊啦！

你们去我们小区看过啦？

我问到，你信息这么灵通呀？是不是小区有人给你打电话啦？

你们打着我的旗号去看小区，还能没有人给我打电话吗？感觉不太好吧？

周主任说，你的颐和家园怎么能叫小区呐？还不如其他没有人管你的开放式小区呢！

没有办法呀！小区靠我们市区最东侧，都是农村搬迁安置房，原来的物业不能继续干下去了，所以说我的物业科朋友才把你们介绍给我！

你就没想过我们物业能不能干呀？你们的物业费太低了！

张经理咱们等一会儿再说这个事情！我要求你们过来看一看，就是要跟你们商量，如何来把我们小区管理起来。咱们今天先不谈这个事情，吃饱喝足了再说！

好吧我们开喝！张经理还是喜欢糟烧吧？

哎呀高村长别提了，上次就是因为喝了你的糟烧，搞的在家睡觉了三天。这个酒好喝是好喝，就是太猛啦！

周主任说，你们北方人应该可以呀？我们南方人都喝这56度的烧酒，你们山东人就不能喝高度酒吗？

我们北方人一般都喝37度 42度的酒，高度酒很少喝的，我没喝酒不是像你们这样一瓶酒分开到，我们喝酒都是一人一一瓶的，这样可以省杯子，也不用怀疑谁喝的多喝的少？也便于计量！

这就是你们山东人好爽的原因吧？我们就害怕你们那样的喝酒，一人一瓶，哪受得了呀？

其实一人一瓶儿都是没事的，就是你们这边的烧酒，我们是受不了！

来吧，烧酒再来几碗！你这山东人，寻找一下山东好汉的性格豪爽吧！

来老郭，咱们兄弟先喝起来，你们吃羊排不能那样吃啊？把羊排的肉撕成条儿，赞一下我们的韭菜花酱，再赞一下我们本地芥末酱，这才是丰富的人间美味啊！

我笑着说我试试。

老郭把羊排肉你一点一点扯下来，用两个手指夹着肉条儿，头儿站了一下韭花酱，那头儿站了一下芥末酱，扬起头来慢慢放进嘴里，看他那难受的表情，我们哈哈大笑起来！

再加一口酒，高村长大声说的。

一口就下口，老郭满足的说道，嗯这个味道真的是不一样，用什么文字来描述呢？说荡气回肠嘛不好，说五味杂陈吧也不好，就呛的够呛，香的够呛！好美味！你们也试一试啊老张！

我学着老郭的样子，把肉蘸完以后，填到嘴里，在倒上一口酒，这种味道真的不好形容，在口腔的世界里，韭菜花酱带来春天的味道，芥末酱带来冬天的麻涩，糟烧酒带来夏天的香甜，合在一起就是秋天收获的味道！一个字美味啊！

高村长笑的眼睛里挤满了泪水，大声说道，我看你们吃羊排的感觉好难受啊！有那么残忍吗？

周主任笑着说，我还是只占一种韭菜花酱吧！这个芥末酱太厉害了！

高村长阻止周主任说，人生百味嘛，你不要认为你不喜欢就不要不吃，越是不喜欢的东西你就要大胆的吃下去，那种丰收感觉是绝对不一样的刺激。

就像我们的颐和家园，这边看着像韭菜花酱，黑绿黑绿的没有什么美色，那边就看着像芥末酱，黄黄的心里不爽，你们看着小区脏乱差，你们肯定已经讨论过这样的小区是不能接管的。

但是呢我心中已经产生了一种详细的规划，你们慢慢听，我把这个规划讲给你听，吃在嘴里再喝一口酒感觉就不一样喽！

我们洗耳恭听喽！

我们小区之所以出现这样脏乱差落后的现象，重点就是来源于我们小区的物业费太低，有时间来养活物业公司的管理，同时呢你也可以想象到我们小区是缺乏科学管理的。

你们可以想一想，我们小区地面车位和地下车位有1300多个，现在的情况是全部免费的，因为免费，所以小区有好多车辆听的是乱七八糟，我不少的外地车辆都变成了僵尸车，占用着我们小区的车位，我想的就是把所有车位重新再规划一遍，把所有的车辆门禁系统搞起来，凡事是我们小区的车辆都可以正常通行，其他小区的临时车辆是不能进入的。然后，我们按照抽签公平的原则，把我们小区的车位全部租赁给小区需要停车的业主，这样我们物业就有了一大部分的收入，这大部分的收入就补贴物业管理费用！

周主任说到，原来的车位不收钱都是免费的，现在突然收费是不是阻力太大了？

这个原来我们业委会也开过一个会议，现在小区8毛钱的物业费全国基本上是没有了，随着我们经济的增长，物业费也应该提高到养得起物业的水平。我们的业主呢大部分不赞成提高物业费，他们同意把车辆管理起来，家庭有车辆的，可以拿出一部分钱来去请物业管理，没有车辆的业主，也可以享受到小区高品质的服务，这叫取之于民，用之于民！我们的业主大会已经通过了！

这个办法可以呀！那车位费你们一年多少钱呐？

我们暂定一千元左右。1300个车位，业委会就有不少的收入，养活一个物业还是没有问题的！

那你们就有130多万的收入啊？这个办法高明啊！

怎么样老郭大哥？

这个办法太聪明啦！我们小区的业主是车位有固定产权的，你们小区的车位都是公共的吗？

我们小区的车位都是公共的。所以政府配套设施吧！

这样就好了，有了这个100多万，请一个物业不是问题！张经理我看这个小区可以接受。周主任说到。

高村长从兜里拿出一张纸告诉我们，我给你们看一看，我们的设想怎么样？已经把公示写好了！

颐和家园小区车位管理分配方案

尊敬的小区业主：

为了规范维护小区地面车辆停放秩序，保障小区内各方合法权益，根据《物权法》、《道路交通安全法》、《物业管理条例》、《消防法》等相关法律法规的规定，在相关部门的指导帮助下和业主代表的共同参与下，特制定本管理分配方案。现予以公示，公示期为15日。

一、法律依据

1、《物权法》及其《司法解释》

2、《物业管理条例》

3、《道路交通安全法》

4、《消防法》

二、现有地上停车位具体现状

小区现有地面停车位共计790个，地下车位共计510个。

三、分配原则

遵循公开、公平、公正、合理的原则进行分配。

四、分配方式

1、社区，公证处等部门全程参与见证、指导；

2、由公证处对小区停车位分配摇号选取全程公证；

五、收费标准、方式

1、地面车位使用收费参照物价局相关标准，地面车位为125元/月，地下车位为100元/月收费用。

六、分配程序

严格按照分配原则，将现有全部停车位同时进行分配，做到公正、公开、透明。

1、划定车位，统计数量，进行编号；

2、有分配权的业主在本方案公示期满前在物业客服中心报名填写登记表，登记时业主须携带房产证或购房合同、业主本人身份证、机动车行驶证以及2021年物业费缴费收据到物业客服中心登记，每套房产只能安排一名业主参与登记，多登记无效，且只有一次被选权，逾期未登记的业主视为自动放弃地上车位分配权；

3、公示期结束后，在公证处公证下将有车位分配权的业主姓名制作标签放入摇号箱，根据摇号选取有车位使用权的业主姓名的先后顺序，结合车位编号依次确定车位使用权范围；

4、车位抽签本着“自愿参与”的原则，在摇号选取当天，以通过选取资格审核后按摇号依次选取，选完为止；

5、签订车位服务协议，按年缴纳相应费用。

七、公证摇号选取车位时间

2021年6月16日上午9:00准时开始，至下午16:00结束，望各位业主届时参加，逾期者视为自行放弃。

八、地上车位服务协议时效

1、本次摇号选中的业主获得车位使用权，自2021年6月31日至2022年6月31日止。

2、摇号选中业主须于2021年6月16日----6月21日下午17:00前至物业公司客服中心按规定办理车位费交款手续，逾期未交费视为自动放弃选取资格。

九、其他事项

1、业主选中的停车位不得转租，未抽中地上停车位的业主，不得在小区地面车位停放；

2、根据公安厅《关于加强和规范居民小区通车管理工作的意见》、《消防法》及房管局规定，小区道路是提供业主车辆行驶、业主出入及消防车辆通道，不得随意乱停乱放以致消防通道堵塞。

颐和家园小区业主委员会

2021年4月28日

哎呀高村长这个方案可以呀！其实我们悦府水岸的小区车位也可以这样做！这办法不错，周主任说。

是的这个方案挺好我们区也完全可以按照这个方案去搞。郭主任高兴的说。

我村长笑着说，我们也小区也不用走物业招投标程序，我会直接召开业主大会，用举手表决的方式来聘用凯亚物业服务有限公司直接进场管理！不要把问题搞得那么复杂，张经理你看看这个办法可以吗？

可以是可以，我们这个物业服务合同里面一定要写清楚，万一我们的车位费收不上来怎么办？或者是车位没有人要，业主的集体反抗怎么办？

你说怎么办吧？这边都按着你张经理的意思去做，小区的业委会我说了还是算的！

我们物业就按照劳务派遣合同吧！就是说我们对你们小区只是一种劳务派遣管理，给我们固定的物业费就好，取得物业费和车位管理费都打到你们业委会的账目上，假如说我物业不能把这些费用全部收上来的话，你们又会可以直接去追讨这些钱，说白一点就是我们直接给你业委会要钱，按照每季度支付给物业多少的制度去执行，那我们也规避了风险，你们业委会呢也解决了没有物业管理的问题！

人家都说张经理管理是很高明，然后你这个账算的也是很精明啊！

你把整个的责任都搞到我头上来啦！是不是我们不能按期支付你的物业管理费，你就可以随时随地的走掉呀？

这个不会的村长，我们物业虽然属于派遣服务，和正式的物业合同都是差不多的，我们服务不好也不可能拿到业委会给我们的物业服务费，只有把小区管理好了，能得到业主高的满意率，我们才能把这个物业费和车位费收起来。保证我们物业工作的正常运行！哪有物业公司不想干好工作的？

好的张经理我就按照你的想法给我们业委会沟通一下！我们搞的太正式了吧？喝酒喝酒！我们在一起就没有其他事情了吗？来老郭老周，我们兄弟第一次见面干两杯！

另外我再告诉张经理的一句话，不是所有的好小区都等着你物业去管理，把我们这个好多小区管理好，你们物业是最容易出成绩的，能体现你们物业价值啊！

是的高村长！假如我们能完成合同签约的话，我们会努力的把我们颐和家园打造成最好的物业项目！