一、商品房预售

1 延期付款未达成合意，不影响商品房认购书的法律效力

——郭某婷诉万锦公司商品房预约合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

广西壮族自治区高级人民法院（2019）桂民申1862号再审裁定书

2.案由：商品房预约合同纠纷

3.当事人

原告（被上诉人、再审申请人）：郭某婷

被告（上诉人、再审被申请人）：万锦公司

【基本案情】

万锦公司在西林县开发建设龙御尚城商住小区，2017年7月9日，郭某婷与万锦公司签订《龙御尚城物业认购书》购买该小区6号楼7×3号房，并交付定金2万元。郭某婷单方签订了《延期付款协议书》。之后，双方未能签订《商品房买卖合同》。郭某婷向法院起诉，请求万锦公司返还2万元。

【案件焦点】

万锦公司应否退还郭某婷购房定金。

【法院裁判要旨】

广西壮族自治区百色市西林县人民法院经审理认为：双方签订的《龙御尚城物业认购书》为商品房预约合同，万锦公司要求郭某婷交付的2万元为立约定金。在《延期付款协议书》上万锦公司并未签字，双方对《延期付款协议书》未达成合意，导致未能签订《商品房买卖合同》。双方未能达成合意属于不可归责于当事人双方的事由，双方都无过错。广西壮族自治区西林县人民法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》[1]第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

被告万锦公司在本判决生效之日起10日内退还2万元给原告郭某婷。

万锦公司不服一审判决，提起上诉。

广西壮族自治区百色市中级人民法院经审理认为：郭某婷通过认购的方式向万锦公司交付定金作为订立商品房买卖合同的担保，本案定金的性质为成约定金。郭某婷与万锦公司就《延期付款协议书》未达成合意，郭某婷仍应依约在7日内签订正式的《商品房买卖合同》并支付首付款。郭某婷未履行上述义务，构成违约，应适用定金罚则不予退还定金。一审认定事实清楚，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项和第一百七十五条的规定，判决如下：

一、撤销西林县人民法院（2018）桂1030民初355号民事判决；

二、驳回被上诉人郭某婷诉讼请求。

郭某婷不服二审判决，申请再审。

广西壮族自治区高级人民法院经审查认为：本案双方就《延期付款协议书》未达成合意，不影响双方签订《龙御尚城物业认购书》的法律效力。郭某婷在签订《龙御尚城物业认购书》后应依约在7日内到万锦公司处签订正式的《商品房买卖合同》并支付30%的首付款，但郭某婷并未履行上述义务，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”的规定，郭某婷返还定金的请求没有法律依据，二审法院不予支持并无不当。郭某婷称二审法院适用法律和案件性质不符，没有事实依据，再审法院不予支持。

综上，郭某婷的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。广西壮族自治区高级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：

驳回郭某婷的再审申请。

【法官后语】

对于本案定金的性质，一审法院与二审法院认识不一致。一审法院认为是立约定金，而二审法院则认为是成约定金。当事人约定或法律规定以定金的交付作为合同成立或生效的要件，该定金为成约定金。成约定金是当事人约定的合同成立或者生效的要件之一。定金交付后，合同因其他原因不成立或者不生效时，交付定金的一方可以请求返还定金，但不能要求双倍返还定金；收受定金的一方应当返还定金给交付定金的一方，不得以合同未成立或未生效为由将定金据为己有。而立约定金是指为保证合同的正式订立而在主合同订立前交付的定金，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还已经交付的定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当将其已收的定金双倍返还给交付定金一方。从本案郭某婷与万锦公司签订《龙御尚城物业认购书》之日同时交付定金的事实来判断，郭某婷所交的定金应属于立约定金。郭某婷未履行签订正式《商品房买卖合同》的义务，构成违约，应适用定金罚则不予退还定金。一审法院认为对本案定金的性质认定是正确的，但是对《龙御尚城物业认购书》的法律效力没有作出认定，裁判理由不当导致判决错误。二审法院经审理纠正了这一问题，认为《延期付款协议书》未达成合意，不影响《龙御尚城物业认购书》作为商品房预约合同的法律效力。郭某婷违反《龙御尚城物业认购书》的约定，构成违约，应适用定金法则进行裁判。二审判决驳回郭某婷返还定金的诉讼请求正确，但对定金性质认定为成约定金不当。再审审查法院回避了对案涉定金性质的认定，以延期付款未达成合意，不影响《龙御尚城物业认购书》的法律效力为由，认定郭某婷违约，驳回其再审申请。

实践中，普通购房者因为知识经验不足，法律意识不强，在购房过程中往往没有足够的判断力和识别法律风险的能力，难以保护自己的合法权益或者避免可能存在的购房陷阱。作为弱势一方的购房者需要更多的倾斜保护，相关部门对房地产市场应严格监管，进一步规范交易程序，保护公平的交易秩序，促进整个房地产市场的健康有序发展。人民法院在审理此类案件时首先应注重调解，以平衡双方的利益关系，达到案结事了的目的。但是，在调解失败之后，亦应严格依照法律规定进行裁判，维护法律权威。本案最终还是依照法律相关规定进行判决，也有积极意义：一是维护了法律的权威；二是进行了普法宣传，教育了群众。

编写人：广西壮族自治区高级人民法院 邓国雄