3 商品房预售合同中违约金的确定

——黄某文、冯某英诉亿诚公司商品房预售合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

广西壮族自治区柳州市柳城县人民法院（2019）桂0222民初390号民事判决书

2.案由：商品房预售合同纠纷

3.当事人

原告：黄某文、冯某英

被告：亿诚公司

【基本案情】

2014年9月16日，黄某文、冯某英夫妻二人与亿诚公司签订《商品房买卖合同》，约定黄某文、冯某英购买亿诚公司建设的“江景豪庭”小区房屋一套。房屋面积为123.29平方米，房款为430547元。合同签订后，黄某文、冯某英足额支付了房款。亿诚公司依约定应当于2016年9月30日前交房，逾期交房则应以买受人已交房款的总额按银行活期存款利率计算，期限为商品房交付之日起至通知交付之日止。截至起诉时，亿诚公司尚未交房。黄某文、冯某英认为被告按照合同约定计算逾期违约金的标准过低，显失公平，遂起诉请求亿诚公司按照日利率万分之二计算并支付违约金72332元。

【案件焦点】

1.亿诚公司逾期交房的天数认定及计算；2.逾期交房违约金的计算标准。

【法院裁判要旨】

广西壮族自治区柳州市柳城县人民法院经审理认为：根据合同约定，亿诚公司应于2016年9月30日前交房，但至起诉时亿诚公司仍未交房，则亿诚公司应当承担逾期交房的违约责任。诉讼中，亿诚公司认为逾期交房的天数存在中高考、雨水天气等应当扣减违约天数的情形，并顺延交房时间，但却无证据证明工程因雨水、中高考实际停工、顺延工期的情形。根据合同约定，亿诚公司支付的违约金为3468元。黄某文、冯某英认为合同约定的违约金过低并请求予以调整，但无证据证明合同约定的违约金过分低于实际损失。黄某文、冯某英认为合同在订立时其责任分配不均，亿诚公司的责任明显过轻，显失公平。合同显失公平，根据规定原告一方有权自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使变更或撤销权利，但期间经过，现撤销权已消灭。法院遂判决亿诚公司应当向黄某文、冯某英支付违约金为3468元。

广西壮族自治区柳州市柳城县人民法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十五条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第八条之规定，判决如下：

被告亿诚公司于判决生效之日起十日内向原告黄某文、冯某英支付自2016年10月1日起至2019年1月20日止的逾期交房违约金3468元。

当事人未上诉，现判决已发生法律效力。

【法官后语】

1.逾期交房的免责事由

在商品房预售合同纠纷案件中，不可抗力是房地产开发商逾期交房的责任免责事由之一。对于雨天、中高考、市政工程等诸多因素是否能达到不可抗力的情形，根据《中华人民共和国民法典》合同编第五百九十条的规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。不可抗力是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。从上述规定可以看出，天气因素对施工确实有影响，但风雨天气均为正常的天气现象，开发商在建设前就应当参考当地的天气记录，根据气象部门的天气预测合理计算工期，在气象数据合理预测的基础上留存足够的工期，故该情形并不构成不可抗力。出卖人将中高考作为不可抗力的免责条款，中高考是按照国家规定时间进行，属于出卖人在开工建设前考虑的内容，是应当在建设过程中承担的风险，开发商以合同的形式将风险转嫁给买受人，免除己方责任的行为是无效的，亦不属于不可抗力的情形。

2.逾期交房的违约金认定及举证责任分配

根据相关法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。当事人因违约金过低而请求法院予以调整的，法院应以造成的损失为基础进行调整。根据“谁主张，谁举证”的举证责任基本分配规则，除法律有特别规定外，否则均应当由主张一方承担举证责任。在当事人请求人民法院对约定的违约金进行调整的情况下，仍应当由主张调整违约金的一方承担举证责任。但应注意的是，主张调整违约金一方承担举证责任的范围并非直接是损失的大小，而是双方约定的违约金是否过分高于或低于实际造成的损失，损失的大小只是其承担举证责任范围的一部分。法律赋予当事人对于约定的违约金调整的权利，是为了避免双方约定的违约金过高或者过低而造成当事人权利义务的失衡，体现的是民法上的公平原则。在当事人损失难以衡量的前提下，为维护购房者的合法权益，购房者可以举示证据证明损失存在及其损失的大小。

本案中，买受人与出卖人签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。买受人认为双方约定的违约金低于实际损失，便应当对实际损失大小及约定违约金低于造成的实际损失承担举证责任。因买受人没有相应证据证明合同约定的逾期交房违约金过分低于实际损失，故法院根据双方合同的约定来确定本案出卖人支付逾期交房违约金金额并无不当。

3.订立合同显失公平的问题

一方面，显失公平是指一方当事人利用自己的优势或者利用对方没有经验等，造成的双方权利与义务明显不对等，违反公平、等价有偿的原则。在订立合同时显失公平的，当事人有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销；具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。本案中，买受人与出卖人订立合同后一年内没有行使撤销权，撤销权已经消灭。另一方面，原告认为其违约责任明显重于被告的违约责任，违反了权利义务相一致原则的问题，商品房买卖合同的出卖人之主要义务为按约定向买受人交付房屋，买受人的主要义务为按约定向出卖人支付购房款。综观双方签订的合同，对于双方违反主要义务的约定，双方违约行为的责任负担的轻重基本一致，故本案合同约定并不存在显失公平问题。

编写人：广西壮族自治区柳州市柳城县人民法院 黄茜 杨瑜红