第二章 物权的设立、变更、转让和消灭
第一节 物权变动概说
一、问题的提出
物权变动，简言之，即指物权的设立、变更、转让和消灭。具体而言，从物权的自身来看，即指物权设立、变更、转让和消灭的运动状态；从物权的主体来看，即指物权的取得、设定、变更与丧失。物权变动是《民法典》物权编上的一种民事法律效果，其实质是权利主体之间对于权利客体的支配和归属的法律关系的变更。
在研究物权变动之前，先看两则案例。
案例10：未经抵押登记能否取得抵押权？
某银行与甲公司签订借款合同，由银行贷款给甲公司300万元。乙公司以其50亩建设用地使用权为甲公司作抵押担保，并与银行签订了抵押合同，双方还约定抵押合同签订后5日内办理完抵押登记手续。抵押合同签订后，乙公司拒绝办理抵押登记。此时，银行已将款项付给甲公司。这时，银行能否取得抵押权？银行应当采取哪些措施来防范和化解该笔贷款风险？
案例11：买卖行为被撤销，受让人能否取得物权？
乙公司长期拖欠甲公司货款200万元，甲公司多次要求乙公司还款，乙公司称暂时无力归还，正在想办法偿还甲公司债务。为此考虑将其临街办公楼卖给他人。该办公楼当时评估价为300万元，而乙公司与丙公司以价款150万元达成办公楼买卖协议，并办理了办公楼产权转移登记手续。同时，乙公司与丙公司又达成了租用办公楼协议，租期为3年，年租金30万元（正常价格年租金需70万元）。甲公司认为乙公司与丙公司的办公楼买卖行为是以逃避债务为目的，损害了自己的利益，遂与乙公司、丙公司多次协商，未果。后甲公司以乙公司为被告、丙公司为第三人，向法院提起诉讼，请求撤销乙公司与丙公司的买卖协议。该买卖协议能否撤销？丙公司取得的物权能否受法律保护？
在上述案例中，案例10涉及作为抵押权的物权能否设立的问题，案例11涉及物权变动能否有效的问题。试问：如何理解物权变动？如何理解物权行为？如何理解物权变动模式？
二、物权变动
物权变动，即物权的设立、变更、转让和消灭。现分述之。
（一）物权的设立（发生、取得、设定）
物权的设立，又称物权的发生、取得或设定，是就物权与特定主体结合而言，从物权人方面观察，为物权的发生。它可分为原始取得和继受取得。
1.原始取得。即指非依他人权利与意志而取得物权，又称固有取得。物权的原始取得方法通常有：（1）通过生产而取得产品的物权；（2）通过收益而取得天然孳息的物权；（3）国家通过税收、国有化、征收、征用、没收而取得物权；（4）国家按法定程序取得无人继承的遗产、无人认领的遗失物和所有人不明的埋藏物、隐藏物的所有权；（5）集体组织取得其成员的无人继承的遗产的所有权；（6）在法律允许之范围内通过先占取得无主动产的所有权；（7）取得添附物的物权；（8）通过取得时效制度取得物权；（9）通过即时取得制度取得物权，亦即通过善意取得制度取得物权。
2.继受取得。即指依他人的权利和意志而取得物权，又称传来取得。物权继受取得可分为：（1）移转继受取得，指原物权人的物权完整地移转给新物权人。发生此种继受取得的原因有买卖、互易、赠与、遗赠、继承等。如《民法典》第二百三十条规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。（2）创设继受取得，指所有权人为他人创设所有权以外的物权。此种继受取得的方法有民事与行政两类方法。民事方法，指所有权人通过与他人订立契约的方式为他人创设他物权，如农村土地承包权合同、建设用地使用权合同、邻地利用权合同、抵押合同，等等。行政方法，指国家行政主管机关通过划拨或特批许可为法人、自然人创设他物权，如创设土地使用权、采矿权、水产养殖权、水产资源捕捞权、取水权，等等。
通常情况下，继受取得均基于法律行为。除上述两种重要的继受取得方法外，还有对特定标的物的特定继受取得和对他人权利义务全部继受的概括继受取得。
（二）物权的变更
物权的变更，有广义和狭义之分。广义的物权变更包括物权主体的变更、物权内容的变更和物权客体的变更。狭义的物权变更，仅指物权客体与内容的变更，不包括物权主体的变更。鉴于物权主体的变更会同时引起原物权人物权的丧失和新物权人物权的取得，因此，不再作为物权变更来理解。物权法中所言物权的变更，通常指物权客体与内容的变更，即狭义变更，而将主体变更分别归入物权的取得与丧失之中。
所谓物权客体的变更，指物权的标的物的量有所改变，即标的物的数量上的增减，如物权的标的物因附合而增加。所谓物权内容的变更，指物权的质的改变，即物权权利义务存在状态的变更，如土地所有权人与土地承包经营权人合意改变土地的使用方法或承包经营期间等。
（三）物权的消灭
物权的消灭，是指特定主体与物权分离，即主体物权的丧失。物权的消灭有广、狭两义。广义的物权消灭有下列两种情形：
1.物权的绝对消灭，指物权与特定主体分离，且他人又未取得其权利。标的物的灭失、物权人抛弃其物权、他物权与所有权混同等，都能引起物权的绝对消灭。
2.物权的相对消灭，指物权与原主体分离而又与新主体结合归于新主体。如转让人因转让物权而丧失物权。
狭义的物权消灭，仅指物权的绝对消灭，不包括物权的相对消灭。因为物权的相对消灭从另一角度观察，可归于物权继受取得与物权主体的变更。为此，《民法典》物权编所称物权的消灭，大抵是从绝对消灭即狭义物权消灭的方面来规范的。
（四）物权变动的原因
既然物权变动是物权法上的一种民事法律效果，那么，和其他民事法律效果一样，物权的变动也是由民事法律事实引起的。依近现代各国物权立法和实务，能够引起物权变动的民事法律事实即原因有三类：
1.物权法律行为，简称物权行为，包括双方行为与单方行为。双方物权行为又称为物权契约。物权法律行为是物权变动的最为常见形式。
2.物权行为以外的法律事实，包括生产、天然孳息、时效、先占、遗失物拾得、埋藏物发现、标的物灭失、混同、加工、附合、法定期限届满等。如《民法典》第二百三十一条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”由此可见，当事人通过事实行为引起的物权变动，自事实行为完成时即发生效力。
3.某些公法行为，如法院强制执行、征收、没收等。物权的变动，大都基于物权行为而生，因此，物权行为是物权变动所常见的主要原因，也因此引起各国民法理论和民事立法的重视。如我国《民法典》第二百二十九条规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。
三、物权行为
（一）如何理解物权行为
物权行为，是指以物权的设立、移转、变更或消灭为目的的法律行为。[1]由此可见，物权行为是法律行为的一种，而法律行为根据其法律效果可分为负担行为和处分行为。负担行为是以发生债权债务为其内容的法律行为，亦称债权行为或债务行为。处分行为是直接使某种权利发生、变更或消灭的法律行为。处分行为包括物权行为和准物权行为。[2]负担行为与物权行为的关系，可分为三种：一是仅存在负担行为而无处分行为。不以物权变动为目的的债权合同，如承揽合同、居间合同等。以物权变动为目的的债权合同，在合同未履行的情况下，亦属此类。二是仅存在处分行为而无负担行为。主要为不因债权合同而导致物权变动的情形，如物之所有权的抛弃。三是负担行为与处分行为并存。如在案例11中，乙公司与丙公司的办公楼买卖协议即为负担行为，而双方所办理的产权转移登记即为处分行为。
德国著名历史法学家萨维尼在1840年所著的《当代罗马法制度》一书中系统地阐述了物权行为理论。他认为：“以履行买卖合同或其他以所有权移转为目的而为的合同的交付，并不仅仅是一个纯粹的事实履行行为，而是一个特别的导致所有权移转的‘物的’契约。”物权行为的理论基石是：（1）交付是一种真正的契约。它包含双方当事人归于移转所有权的意思表示的合意，并以移转物权的意思为移转占有或登记等行为，表现了鲜明的目的性，从而具备契约的全部构成要件。（2）物权行为的意思表示不同于债的意思表示。它的交付的合意，仅在于产生物权变动，使所有权发生移转，体现物权人支配物和行使处分权利的意志。（3）物权的变动，必须以移转物在于交付或登记等方法进行公示。（4）物权行为追求的法律效果为物权的变动，债权行为的法律效果为债权的变动。物权行为独立于债权行为。正是基于以上阐述，萨维尼抽象概括出物权行为的理论，亦称“抽象物权契约理论”。该理论包括三项基本原则：
1.分离原则。该原则的基本意义是，德国法将权利主体承担的移转标的物交付义务的法律行为（一般是债权法上的契约或称为合同），与其完成物权的各种变动的行为作为两个法律行为，前者是原因行为，后者是物权行为，它们分别具有独立的意思表示和成立方式。当事人以物权变动为目的和内容所达成的一致意思表示，在德国民法中被称为合意，以与债权法中一致的意思表示即合同相互区分。
2.抽象原则。该原则的基本意义是，物权行为在其效力和结果上不依赖其原因行为而独立成立，即原因行为的无效或者撤销不能导致物的履行行为的当然无效和撤销。抽象原则是根据分离原则进行推理的必然结果。
3.物权变动的形式主义原则，即公示要件主义原则。该原则的基本意义是，当事人所具有导致物权变动的意思表示通过一定方式向公众表示出来，进而决定该意思表示的法律效力，决定物权是否变动。[3]
萨维尼的物权行为理论问世后，深受学者们的重视。时值《德国民法典》制定之际，该理论为《德国民法典》的立法者所接受，成为该法典的立法理论基础，因此该理论被称为“德意志法系的特征”。为《德国民法典》所肯定的物权行为无因性原则也对其他国家的民法和理论产生了深远的影响。
（二）物权行为的独立性
所谓物权行为的独立性，是指物权行为与债权行为相互分离且独立于债权行为之外。[4]债权契约仅能使当事人之间产生债权债务关系，而不能发生所有权转移效果，只有通过物权行为，才能导致所有权转移。以买卖为例，当事人之间缔结买卖合同的合意是债权行为或债权合同，它仅能使双方当事人负担交付标的物和支付价金的义务。如果要发生标的物和价金所有权转移的效果，则当事人仍需达成移转所有权的合意，同时还要从事登记或交付行为。许多学者认为，物权行为的独立性是物权行为的基本特征，甚至有人认为它是物权法的基本原则。[5]
承认物权行为独立性理论的学者，在简述物权行为与债权行为的关系时认为，物权行为与债权行为可能发生四种不同的联系：一是物权行为与债权行为并存。例如，在特定物的买卖、赠与、互易等关系中，当事人订立债权合同，必须实施物权行为才能转移所有权。二是债权行为先于物权行为。例如，在不特定物的买卖中债权行为仅能产生转移某项不特定物所有权的给付义务，必须嗣后为物权行为才能使某项不特定物的所有权发生实际的移转。三是仅有债权行为而无物权行为，如雇用。四是仅有物权行为而无债权行为，如抵押的设立、即时买卖、即时赠与等。[6]
（三）物权行为的无因性
根据萨维尼抽象物权契约理论，承认了物权行为的独立性，就要进一步承认物权行为的无因性。原因本应构成法律行为的一部分，使法律行为有因化。但是，为了交易的安全，民法理论和立法经常将原因从特定的法律行为中抽离出去，不使其成为法律行为的内容，原因的欠缺或不存在，不影响法律行为的效力。物权行为往往是以债权行为为其原因的，将该原因从物权行为中抽离，不以债权行为的欠缺或不存在而影响物权行为的效力，这就是物权行为无因性原则。例如，在买卖关系中，出卖物交付后，买受人对于接受交付的出卖物即享有了所有权。即使买卖合同因意思表示瑕疵或违反法律而无效或被撤销，买受人的所有权也丝毫不受影响。丧失所有权的出卖人只能依不当得利的规定向买受人请求返还。可见，物权行为的无因性并不是说物权行为没有原因，而是指原因被从行为中抽出，不使其成为物权行为的内容。
对于物权行为无因性原则，经过学者们一个多世纪的争论，其优点和缺陷均已暴露无遗。依学者的一致见解，该原则的优点主要有以下几点：（1）可以使法律关系明晰，有助于法律的适用；（2）在一定程度上具有保障交易安全的作用。因物权行为不受债权行为的影响，债权行为无效或被撤销，第三人仍能取得标的物的所有权，从而有利于保障交易安全。[7]而反对该原则的观点则认为：（1）该原则人为地割裂了原因行为与结果行为的必然联系，完全是人为的拟制，有违生活常理；（2）依该原则在原因行为无效时原所有权人虽然可以依不当得利的规定向物之取得人请求返还，但不当得利的规定并不足以保护原所有权人的利益。[8]
（四）我国《民法典》物权编对物权行为理论所持的态度
我国现行民法及物权立法是否或应当采纳物权行为理论，对此存在两种对立的观点。一是我国民法不承认物权行为，[9]虽物权行为理论被德国立法和司法实务所采纳，但按照法律本土化的要求，并不符合我国的实际情况，我国物权立法不宜采纳这一理论。[10]一些学者竭力主张在物权法立法中承认物权行为的独立性和无因性。孙宪忠先生在他的《物权行为理论探源及其意义》一文中，论证了物权行为及其独立性和无因性的重大理论意义和现实意义后认为：“物权行为理论精确、细致、安全、公平的理论优越性，应当说更能满足我国市场经济体制对我国物权法和其他有关立法的要求。”他主张在大胆吸收德国民法和我国台湾地区民法在物权行为理论原则和制度方面的积极经验的基础上，“是一个更为明智的选择”。[11]
二是我国现行民法并不否认物权行为，但不承认物权行为的独立性和无因性，笔者认同这种观点。物权立法也体现了这一精神，即采纳物权行为的分离原则，把物权变动与其原因行为相区分。但是不承认物权行为的独立性和无因性，[12]这是因为：
1.以发生物权变动为目的的原因行为，主要是合同，它属于债权法律关系的范畴，其成立、生效应该依据债权法、合同法的规定。在法学上，这种合同属于物权变动的原因行为。不动产物权的变动只能在登记时生效，动产物权的变动只能在交付时生效，因此合法成立的合同也许不能发生物权变动的结果。其中的原因，可能是物权因客观情势发生变迁，使得物权的变动不能；也可能是物权的出让人“一物二卖”，其中一个买受人先行进行了不动产登记或者接受了动产的交付，另一个买受人便不可能取得合同指定的物权。因合同产生的权利属于债权，法律性质为相对权，不具有排他性。因此，买受人无法也无必要知道是否存在“一物二卖”的情形。所以，物权变动的合同和物权变动本身是两个法律事实。这也是物权法的一个基本原则，在德国民法中被称为“区分原则”或者“分离原则”，其建立不但符合物权为排他权而债权为请求权的基本法理，而且被民法实践证明是一条分清物权法和债权法的不同作用范围、区分当事人的不同法律责任的行之有效的原则。我国台湾地区“民法”、《瑞士民法典》等采纳了这一原则。中国现行不动产法也基本上遵守了这一原则。
从上文关于买卖关系的举例中可以清楚地看出，由于以发生不动产物权变动为目的的买卖合同与物权变动本身是两个法律事实，只有在买卖合同有效成立后，才发生合同的履行问题，亦即在合同生效之后才发生标的物的交付和登记问题。未交付或未登记，其法律效果是不发生物权变动，绝不能以未交付或未登记而否认买卖合同的效力。
因此，在未能发生物权变动的情况下，不能否定有效成立的合同的效力。因合同仍然是有效的合同，所以违约的合同当事人一方应该承担违约责任。依不同情形，买受人可诉请法院判决强制实际履行，即强制出卖人交付或办理登记，或判决出卖人承担违约责任，向买受人支付损害赔偿金。
物权变动与其原因行为相区分的原则，既适用于不动产物权变动，也适用于动产物权变动。[13]
2.不动产物权的变动明确地接受了物权行为理论所确立的法律规则。《民法典》第二百一十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”关于不动产物权的设立或者移转行为必须登记，而且行为自登记时生效，正是物权行为理论的表现。
3.我国司法解释实际上采纳了物权行为理论的分离原则。最高人民法院早在1988年制定的《民法通则意见》中就采纳了物权行为理论分离原则，其中第85条规定：“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”这说明财产所有权的转移与否，并不决定双方协议的效力，其法理基础就是原因行为与物权变动的区分原则。[14]
综上所述，我国《民法典》物权编并未承认物权行为的独立性和无因性，对不动产登记、动产交付等物权变动要件的规定，主要是出于公示的要求。同时，《民法典》物权编对建设用地使用权、地役权、抵押权、质权等物权的取得，均明确规定要采用书面合同的形式设立和取得。当然，物权人取得物的所有权时，也离不开合意。因此，我国《民法典》物权编所规定的物权变动，不仅需要债权的意思表示，还需要登记或交付。
四、物权变动的基本模式
虽物权变动在现实生活中极为常见，但其隐含的法律关系却相当错综复杂。这是由于：发生变动之物权往往是基于债权合同而产生，债权具有相对性，而物权具有绝对性。具有相对性的债权为具有绝对性的物权发生变动之原因，具有绝对性的物权发生变动为具有相对性的债权履行之结果。然而，物权变动如何进行？不同的国家和地区采用了不同的立法模式。
（一）意思主义变动模式
意思主义变动模式，又称债权意思主义变动模式，是指物权变动只需要根据当事人关于物权变动的意思表示即可以发生，无须任何外在的表现形式。《法国民法典》是其典型代表。《法国民法典》第711条规定，财产所有权得因继承、生前赠与、遗赠以及债的效果而取得或转移。也就是说，法国民法认为物权变动为债权行为的当然结果，不承认有所谓物权行为。以买卖契约为例，依照《法国民法典》第1583条的规定，当事人就标的物及其价金相互同意时，即使标的物尚未交付，价金尚未支付，买卖即告成立，而标的物的所有权也于此时在法律上由出卖人移转于买受人。所有权的移转以债权契约为根据，既无须另有物权行为，也不以交付或登记为生效要件，学说称为意思主义。
在物权变动问题上，《日本民法典》与《法国民法典》之立场相同，即采所谓意思主义。《日本民法典》第176条规定，物权的设定及移转只因当事人的意思表示而发生效力。依该法典第177条、第178条，物权变动，非经登记或交付，不得以之对抗第三人。其中，第176条所谓意思表示，因其含义不如《法国民法典》第711条规定得明确、肯定，故学说对它属于债权的意思表示或物权的意思表示，意见未尽一致，但通说及判例向来认为是债权的意思表示。
（二）物权形式主义变动模式
物权形式主义变动模式，是指物权的变动不仅要具有意思表示，而且必须具有一定的外在表现形式。此种变动模式简称“物权合同加公示”，以《德国民法典》为其典范。依此主义，买卖标的物所有权的移转，除须有买卖契约、登记或交付外，尚须当事人就标的物所有权的移转作成一个独立于买卖契约之外的合意。此合意因以物权的变动为其内容，故学说称为物权合意。《德国民法典》第873条规定，为了移转土地所有权，或为了在土地上设定某项物权或移转此项权利，或为了在此项物权上再设定某项物权，除法律有特别规定外，必须由权利人及相对人，对于权利变更成立合意，并将此种权利变更之事实，登记于土地登记簿内。该法典第929条规定，动产所有权的出让，必须由所有人将标的物交付于取得人，而且双方就所有权的移转，必须成立合意。如取得人已经占有该物时，仅须就所有权的移转成立合意。此种将物权的合意与登记或交付作为引起物权变动的法律事实的立法，即物权变动的物权形式主义。
（三）债权形式主义变动模式
债权形式主义变动模式，又称“债权合同加公示”变动模式，也称意思主义与登记或交付结合，此种主义因以奥地利民法为其代表，故又称奥国主义。依此主义，物权因法律行为发生变动时，除当事人间须有债权合意（债权行为）外，仅需另外践行登记或交付的法定方式，即发生物权变动的效力。按照1811年6月1日公布的《奥地利民法典》，这一主义的基本要点如下：其一，发生债权的意思表示即为物权变动的意思表示，二者合一，并无区别。此与意思主义同，而与物权形式主义异。其二，欲使物权实际发生变动，仅有当事人间的债权意思表示（债权契约）尚且不足，同时还须履行登记或交付的法定方式。因此，公示原则所须之登记或交付，系物权变动的成立或生效要件。其三，物权变动，仅须在债权的意思表示之外加上登记或交付即获满足，不需另有物权的合意，故无独立的物权行为存在。其四，既然无独立的物权行为存在，则物权变动之效力自应受其原因关系——债权行为之影响，因而所谓物权行为无因性也不存在。
1907年《瑞士民法典》关于物权变动，系采介于德国物权形式主义与法国意思主义之间的折中主义立法。其中第714条规定，动产所有权移转，应移转占有。关于不动产，其以原因行为、登记承诺与登记相结合而发生物权变动的效力。依其规定，不动产物权变动效力的发生须具备三个要件：一是须有法律上的原因或原因行为。所谓原因行为，包括移转不动产所有权的契约和设定不动产他物权的契约。二是须有不动产所有人的登记承诺。此登记承诺，兼有物权契约的意义。三是须有国家主管机关依不动产所有人的登记承诺所作的登记。由此可见，瑞士民法既没有把不动产物权的变动系于债权行为，也没有把不动产物权的变动单纯系于物权行为，而是把不动产物权变动的根据看作由一个原因行为（债权行为或兼有物权行为）、登记承诺（兼有物权行为）及登记相结合的法律事实构成。这表明，关于物权变动，瑞士民法采取的是介于德国物权形式主义与法国意思主义之间的折中主义立场。
《韩国民法典》公布于1958年，该民法典是“二战”以后各国民事立法运动的一项重要成果。关于物权变动，《韩国民法典》与《奥地利民法典》的立场完全相同，即采意思主义与登记或交付之结合。《韩国民法典》第188条规定，基于法律行为的不动产物权变动，非经登记，不生效力；动产物权的让与，非移转动产之占有，不生效力。本来，韩国在此以前，对于物权变动系采意思主义，现今立法改采登记或交付的生效要件主义，学说称为“从意思主义到形式主义之转换”。民法典制定之际，关于是否采行此种主义曾发生激烈争论。反对意见指出，由于韩国国民长久以来一直生活在“意思主义”之下，登记之习惯并未获得普及，采意思主义与登记或交付之结合势必引起社会混乱，故宜采意思主义。[15]但立法者最终未接受这一反对立场，而毅然选择了意思主义与登记或交付之结合。立法理由书就此写道：之所以选择这一主义，在于使物权变动得以明确化，以期保护交易安全。[16]
债权形式主义变动模式，是“二战”以后各国民事立法所广泛采取，居于有力的支配地位，代表物权变动立法规制模式的基本潮流和趋向。除现今欧州大陆国家奥地利、瑞士等采此立法主义外，拉丁美洲各国、苏联及现代东欧各国，以及以丹麦为首的北欧各国及远东各国也采这一主义。这表明，债权形式主义变动模式已在当代世界民法立法中居于有力的支配地位，成为物权变动立法规制模式的基本潮流。[17]
（四）我国《民法典》物权编对物权变动采取债权形式主义变动模式
正是基于债权形式主义变动模式的优越性和法律的稳定性及连续性，我国《民法典》物权编对物权变动仍然坚持了债权形式主义变动模式。该法第二百一十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第三百四十八条第一款规定，通过招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采用书面形式订立建设用地使用权出让合同。第三百六十七条第一款规定，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。第三百七十三条第一款规定，设立地役权，当事人应当采用书面形式订立地役权合同。由此可以看出，我国《民法典》物权编对物权变动模式采取了典型的债权形式主义变动模式，即“债权合同加公示”的形式。
在司法实务中，同样采用了债权形式主义变动模式。如《合同法解释（一）》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移……”其中，所谓合同是指债权合同，合同标的物若要发生物权变动，除有债权合同外，尚需依据法律规定办理登记手续。
五、对案例10、案例11的简要评析
（一）对案例10的简要评析
在案例10中，乙公司与银行签订了抵押合同，若根据物权变动与其原因行为的区分原则，则该抵押合同为抵押权发生的原因行为，是债权合同，以双方当事人意思表示一致为成立要件。而抵押权的有效成立，则根据《民法典》第四百零二条“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”的规定，该抵押权自登记之日设立。而本案中，乙公司以建设用地使用权设定抵押，没有进行登记。因此，银行尚不能取得抵押权。
在本案中，因银行还没有取得抵押权，为防范和化解此笔贷款风险，此时，银行可采取诉讼途径，请求人民法院判令乙公司补办抵押权登记；或者，银行要求甲公司另行提供担保，行使不安抗辩权；或者提起诉讼时，进行诉讼保全。
（二）对案例11的简要评析
在案例11中，乙公司以明显不合理的低价将其办公楼转让给丙公司，致使甲公司的债权遭到损害，甲公司与乙公司和丙公司在办公楼转让法律关系上无牵连，则甲公司应以何种手段保护自己的债权？甲公司应依据《民法典》第五百三十九条“债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为”的规定，通过行使撤销权来实现其债权。若人民法院支持了甲公司的诉讼请求，则意味着丙公司丧失了因办公楼转让合同而取得的物权。
1.甲公司是否具备行使撤销权的要件。一是乙公司拖欠甲公司货款200万元，当为合法有效的债权，并以财产给付为内容，且在乙公司转让其财产的行为之前已有效存在。二是乙公司转让给丙公司的办公楼，评估价为300万元，而乙公司仅以150万元的低价转让给丙公司，然后又以低价租用其转让给丙公司的办公楼，乙公司在租赁期间可获得部分补偿。三是债务人乙公司低价转让办公楼的行为，导致清偿资力减少，给债权人甲公司造成了损害。四是乙公司与丙公司应当认定具有恶意。丙公司应当在当时知道办公楼评估价为300万元而以低价150万元购买，后乙公司又低价租赁，足以表明乙公司和丙公司均具有恶意行为，给债权人造成了损害。五是债权人甲公司行使撤销权应以债权额200万元为限，而在本案中，甲公司仅请求撤销乙公司的转让行为，并未请求对其债权清偿。六是甲公司得知乙公司低价转让办公楼行为后，便于2000年2月16日提起诉讼，转让行为的发生与提起诉讼相隔不到3个月，可谓在法定期间内行使撤销权。
因此，甲公司具备行使撤销权之要件，其提起撤销权之诉讼，应得到人民法院的支持。
2.本案债权人甲公司为原告，债务人乙公司为被告，受让人丙公司为第三人，并应由被告乙公司所在地法院管辖。
3.甲公司行使撤销权的法律后果是，乙公司与丙公司的办公楼转让协议一经撤销，自始不生效力，丙公司应将办公楼返还给乙公司，乙公司应将所收价款返还给丙公司，乙公司应将办公楼作为清偿债务的财产，用于清偿甲公司的债务。且甲公司因提起诉讼的必要费用，如律师代理费、诉讼费用等均由乙公司负担。