6.物业公司有权制止小区内的“群租”吗？

上海市“群租”第一案

基本案情

2006年5月23日，付女士向上海市某小区701室业主杨先生承租了一套132平方米的房子，双方在租赁合同中约定，租赁期限为2年，房租为每月2400元，租金每三个月以现金方式支付。双方同时在合同中又约定了补充条款，其中有“甲方（杨先生）同意乙方（付女士）分割出租（转租）”以及“若本条款与合同内的条款有冲突，应以本条款为准”的内容。付女士将房子装修之后，将原有的房间分割成十个小隔间，其中客厅被分为三间，主卧、书房和餐厅各分为两间。

6月18日，房屋装修完毕后，付女士打算将10张大床搬进小区时却遭到保安的阻拦。6月21日，物业公司向付女士发出违章装修整改通知单，称其承租的701室在室内装修施工中将房屋隔成多间、改变房屋原有设计功能和布局，违反了建设部颁发的《住宅室内装饰装修管理办法》和《上海市物业管理办法》及《上海海兴小区临时管理规约》相关规定，要求付女士停止施工，恢复原样。

6月28日，付女士再次试图搬十张床进小区，被物业管理人员阻拦。一周后，付女士将物业公司告上法庭。在递交的诉状中，付女士认为，物业公司限制自己及房客进出，侵犯了他们的人身权。付女士要求法院判令物业公司立即停止侵权行为，不得无理阻拦自己及房客正常进入小区，并赔偿2400元的房屋租金。

物业公司并不认可付女士的说法。庭审中，物业公司提供了出租人杨先生本人于2006年7月29日出具的证明函一份，该证明函上这样写道：“物业公司：本人系该房屋的产权人，本人于今年5月23日就该房屋与付女士签订了租赁合同，租赁合同虽然约定承租人付女士可以分割房间，但前提是不得违反国家和上海市的有关规定。现付女士承租以后将房屋分割成10个小房间，分别出租给不同的人，造成互不相识的人共同居住，而且存在很多的治安隐患。本人对付女士这种违法行为是绝对不予认可的，要求恢复原有户型和功能。请贵公司协助对这种不合法的行为予以制止。”

被告物业公司表示，搬床是“群租”行为的一部分，阻止搬床是为了制止“群租”行为，“付女士的行为违反了《小区临时管理规约》及《小区室内装饰装修管理服务协议》。我们曾经向付女士发出整改通知，但她并没有整改”。原告则反复强调：“房屋产权人已经将房屋租赁给原告付女士使用，那就赋予了她合法占有、使用、收益的权利。付女士完全是合法承租，物业公司无权对原告的搬床和出入行为进行非法干涉和阻止，即便物业具有良好动机，行为的主观动机也不可以超越法律去侵犯他人的合法权益，物业公司完全可以通过正当的法律途径对原告进行干涉，而不是现在的暴力干涉行为。”

另经查明：2004年9月，该房房主杨先生与小区房地产公司签订了《小区住宅临时管理规约》，约定按照设计用途使用物业，禁止擅自改变住宅设计功能和布局。2006年5月，杨先生与付女士签订了《上海市房屋租赁合同》，将该房屋出租给付女士。同时，付女士、物业公司签订了《小区室内装饰装修管理服务协议》，约定物业公司应对本物业内的装修装饰行为进行检查、服务和管理，另约定严禁改变房间原有设计用途。

◎ 裁判结果

一审：区法院认为，因原告付女士存在擅自改变住宅实际功能和布局的情况，未按照设计功能使用物业的分割转租行为，故被告物业公司作为物业管理企业，有权采取措施予以制止。被告限制原告搬入家具的行为其实质系对原告违反设计使用功能对物业进行使用收益的限制，且出租人对此也予以认可，故系被告物业公司行使权利的行为，该行使权利的方式并无不当，不应承担侵权责任。判决驳回原告的诉讼请求。

二审：一审后，付女士提起上诉，认为一审判决混淆了物业公司非法阻挠付女士合法使用承租房屋与付女士使用房屋的方式是否恰当这两个概念。二审法院审理后认为，民事活动必须遵守法律、法规和国家有关政策，尊重社会公共利益，付女士将承租的房屋分割转租，违反了相应的法律法规，也违反了《小区临时管理规约》的约定，损害了小区其他业主的权益，物业公司作为物业管理单位，有责任采取措施予以制止，不构成侵权，遂做出维持原判的裁决。

案例评析

这一案例时间上较为久远，但当时引发的社会反响较大，被称为“上海群租第一案”，具有典型意义。本案的关键问题有两个：一是付女士的出租行为是否违法；二是物业公司是否有权制止付女士的出租行为，即物业公司是否构成侵权。

一、付女士出租行为存在违法违规之处

本案中，付女士装修后，将客厅变成三间独立房，餐厅、主卧室、书房又被分别变成六间独立房，其承租的三室两厅变成了十间房对外出租，是一种典型的群租行为。群租属于租赁行为，属于对物业的使用行为。因此使用物业应当遵守法律法规和本小区的临时管理规约和管理规约。虽然付女士与业主杨先生在租赁合同中约定付女士可以分割，但前提同样是不得违反国家和上海市的有关规定。701室三室两厅132平方米的房屋，其客厅、卧室、餐厅、书房等部分都有各自的使用性质，付女士将所有部分都变成用于居住的小房间。按照《上海市房屋租赁条例》《上海市住宅物业管理规定》等法规条例的规定，付女士的行为存在多个违法之处：（1）擅自改变物业使用性质；（2）擅自改变住宅设计功能和布局，擅自改变房间原有设计用途；（3）未经批准改变房屋用途后出租；（4）在承租房屋内擅自搭建房屋后转租。

◎ 法条链接

《上海市房屋租赁条例》

第八条 改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未经批准的房屋不得出租。

第二十二条 承租人装修房屋或者增设附属设施的，应当书面征得出租人同意。增设的附属设施应当由租赁当事人协商确定归属权及维修责任，其中依法须经有关部门审批的，应当由出租人或者出租人委托承租人报有关部门批准。

第三十条 承租人在承租房屋内擅自搭建的房屋不得转租。

《上海市住宅物业管理规定》

第五十六条 业主、使用人应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约，按照房屋安全使用规定使用物业。

第五十二条 业主、使用人应当按照规划行政管理部门批准或者不动产权属证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。确需改变物业使用性质的，由区规划行政管理部门会同区、县房屋行政管理部门提出允许改变物业使用性质的区域范围和方案，并召开听证会听取利害关系人意见后，报区人民政府决定。在允许改变物业使用性质的区域范围内，具体房屋单元的业主需要改变使用性质的，应当符合法律、法规以及管理规约，经有利害关系的业主同意后报区房屋行政管理部门审批，并依法向其他行政管理部门办理有关手续。

二、物业公司有权劝阻业主的违法违规“群租”行为，但需合法、适度

按照《物业管理条例》《上海市住宅物业管理规定》等法律法规的规定，对于业主的违法违规行为，物业公司应当予以劝阻和制止。但应当正确理解劝阻和制止，包括两个方面：一是劝阻和制止是一种义务而非权利，物业公司基于法律规定和管理规约的约定来履行这一义务；二是劝阻和制止行为是有严格界限的，不能为达到劝阻和制止的效果而采取无限制的措施。因此上述法律法规中均有劝阻、制止无效的向相关部门报告的规定。对于业主违反法律规定的物业使用行为，行政处理和处罚权在于有关行政管理部门。

本案中，对于原告违法使用物业的行为，物业公司实施了两个劝阻和制止行为。第一个行为是物业公司于6月21日向付女士发出违章装修整改通知单，要求付女士停止施工，恢复原样。第二个行为是于6月28日阻止付女士将10张床运进小区。上述两个行为都属于劝阻和制止行为。物业公司的劝阻和制止行为系法定职责所在，否则，物业公司则可能面临被处1000元以上10000元以下罚款的后果。同时，物业公司的上述行为也有《小区临时管理规约》和《以小区室内装饰装修管理服务协议》的授权的要求。因此，物业公司并不构成侵权。

◎ 法条链接

《物业管理条例》

第四十五条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

《上海市住宅物业管理规定》

第五十九条 物业服务企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及临时管理规约、管理规约行为的，应当依据有关规定或者临时管理规约、管理规约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者处理。

实务指引

群租行为必然会带来消防安全隐患、物业服务成本的增加等多方面问题，还可能引起噪声扰民等相邻关系问题。上海首例“群租”案，以物业公司胜诉告终，为物业公司开展相关工作做了很好的铺垫。上海、北京等地纷纷出台政策严厉打击群租行为，建设部也于2011年出台了《商品房屋租赁管理办法》（住房和城乡建设部令第6号），其中第八条规定，“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住”。第十条规定，“承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益”。以上规定就是针对群租等非正常使用物业行为的，相关的法律法规对于群租行为均持否定态度。在日常物业管理活动中，建议物业公司做好以下两点：

1.履行制止和报告义务，制定统一规范的整改通知单和报告书。物业公司发现群租行为后，可以参照制止违法建设的方式，制定统一规范的整改通知单和报告书。

2.完善《管理规约》及《装饰装修管理协议》，明确物业公司的权利义务。管理规约是由本物业管理区域业主大会会议通过的对物业的使用、维护和管理以及业主的共同权益的维护、物业共用部分的经营和收益分配等公共管理权的行使、物业管理区域内的应急预案、业主应当履行的义务、违反管理规约应当承担的责任等事项依法做出的约定。管理规约一经通过，对全体业主都具有约束力。因此，物业公司应当学会运用《管理规约》，可以通过建议业主大会或者业主委员会修改或完善《管理规约》，约定禁止群租行为，并可约定相关违约责任。同理，物业公司在与业主签订《装饰装修管理协议》时，可以做出类似限制业主或物业使用人群租的约定。

知多一点

“群租”并非一个严格的法律概念，一般是指房屋产权人或使用权人、承租人等通过改变房屋建筑结构和布局的方式，将房屋分割成多个独立的房间，然后以各个独立的房间为单位对外出租给多人的租赁现象。

除了物业公司通过行使管理权治理“群租”，以下方式也是治理“群租”的选项：

第一，相邻的业主可以基于相邻关系维护自身合法权益来制止群租行为。按照物权法第八十四条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。而群租恰恰是不利于他人的生产生活的，所以相邻的业主有权予以制止。

第二，业主大会、业主委员会通过《管理规约》或者诉权予以制止。物权法第八十三条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

第三，政府相关部门加大执法检查的力度。街道办事处、乡镇人民政府、城管部门、消防部门等依据现有法律法规规定加大对群租行为的执法检查。北京、上海、江苏、山东、吉林多地均已出台规制群租房的政策措施。