8.物业公司如何应对业主“私搭乱建”？

潘某与河南省某物业公司财产损害赔偿纠纷案

基本案情

潘某系某小区某室的房屋所有权人，2014年其在6层露台搭建两间（大、小各一间）阳光房，其中大阳光房面积约为12平方米，小阳光房面积约为5平方米。该两处房屋均系违章建筑。

2015年9月19日，物业公司率人将潘某上述两处阳光房予以拆除。同日，潘某因此事报警，郑州市上街区公安分局中心路派出所出具的《接处警登记表》显示：2015年9月19日14时20分接警，处警情况为：赶到现场，因小区物业在为报警人家拆违建发生纠纷，调解解决。

2016年7月4日，法院对涉案现场进行勘验，现场存放有整块玻璃若干及型材。2016年8月24日，法院指定公司出具《工程造价鉴定报告》显示：大阳光房造价为14513.44元，小阳光房造价为7666.01元，合计为22179.45元。潘某为此支出鉴定费2000元。

潘某诉至法院，请求被告依法赔偿原告财物损失费22179.45元；本案诉讼费用、鉴定费用等由被告承担。

物业公司辩称，原告在6层自家住房外搭建阳光房的行为属于违法行为，依法不受法律保护。物业公司根据“物业管理条例”第四十六条的规定对原告的违法违规行为予以制止拆除，应该受到保护。其陈述2015年9月19日对潘某搭建的阳光房进行拆除时，目的系为阻止潘某在露台进行私搭乱建，而非损毁阳光房，阳光房拆除后的玻璃及钢架均放置于潘某家人指定地点，大部分施工材料完好，个别材料可能会受损。物业公司还陈述，其拆除行为系在政府部门的指导且有政府执法人员参与下，协助原告进行的，但其未提交相关政府部门的书面文件，亦未说明参与拆除工作的政府人员身份。

◎ 裁判结果

法院认为，物业公司对潘某的上述房屋进行拆除的行为侵害了潘某财产权，依法应对潘某遭受的财产损失进行赔偿。依庭审中材料受损情形，结合《工程造价鉴定报告》涉案阳光房的工程造价共计为22179.45元之情形，对潘某主张物业公司向其赔偿损失的主张，本院确认为11089.73元（造价的一半），潘某为此支出的鉴定费2000元，物业公司应承担1000元（计算方式：2000×50%＝1000元）。判决：被告河南物业管理有限责任公司上街分公司于本判决生效之日起10日内向原告潘某支付11089.73元及鉴定费1000元（共计12089.73元）。

案例评析

本案中，物业公司应当为其拆除行为赔偿潘某的损失吗？

显然，业主潘某搭建的阳光房属于违章建筑，虽然如此，物业公司擅自拆除潘某的阳光房导致的财产损失，也应当由物业公司予以赔偿。理由如下：

一、公民的合法财产受法律保护，损害他人财产的，应当恢复原状或折价赔偿

本案中，潘某在露台搭建的阳光房虽系违章建筑，但潘某作为涉案房屋的搭建人，其为搭建该阳光房支出的相关材料费、人工费系其合法财产，应受到法律保护。

◎ 法条链接

《中华人民共和国民法通则》

第七十五条 公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。

公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。

《中华人民共和国侵权责任法》

第十五条 承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。

以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。

二、物业公司无权实施拆除行为

法律并未赋予物业公司作为一个民事主体享有拆除权。物业公司虽辩称其拆除涉案房屋建筑系在政府部门指导且有政府执法人员参与下拆除，但因未能提交相关证据予以证实，所以法院不支持物业公司的该种说法。

物业公司应当对违法行为予以制止，并及时向有关行政管理部门报告。需要说明的是，物业公司与业主之间系物业服务关系，物业公司的“制止”，更多地应当理解为义务，而非权利，而且，“制止”的手段应当理解为劝说、劝阻，并无“强行拆除”的权力。潘某的私搭乱建依法应予以拆除。但物业公司作为小区的物业管理单位，仅有权对潘某违章建筑的行为予以劝阻，对小区住户不听劝阻的，可通过正当途径向相关部门报告主张权利。物业公司并不具备强制执法的权力，其强制拆除潘某阳光房的行为不具有合法性。

◎ 法条链接

《物业管理条例》

第四十五条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

实务指引

实践中，物业管理区域内违法建设行为比较常见。私搭乱建等违法建设行为，极易引起其他业主的不满，也会影响到物业公司的日常管理。但物业公司决不能因此而采取违法措施。上述案例中，物业管理公司正因为实施了强行拆除行为，才导致承担民事赔偿责任。面对违法建设、违章搭建等行为，物业公司不可袖手旁观，也不可“用力太猛”。建议物业公司：

一、履行制止义务，制定统一规范的整改通知单

物业公司发现业主或物业使用人存在违法建设行为的，可以先口头劝阻。口头劝阻无效的，发送停止违法建设行为通知书和整改通知书，要求行为人立即停止违法建设行为并恢复原状。在发送通知书的过程中，应当注意做好记录，留存通知书回执、现场照片等相关证据。行为人不配合签收通知书的，物业公司可采取邮政特快专递的方式送达业主或物业使用人。

二、履行报告义务，制定统一规范的报告书

违法建设行为依法应当由规划、城管等部门进行行政处罚或处理。建议物业公司制作《违法建设报告书》制式文本，上报后由规划、城管等部门通过行政管理手段对违章建筑进行治理。

三、联合业委会，发动善意业主，共同抵制私搭乱建行为

对于个别业主的私搭乱建行为，广大业主应联合起来共同抵制，业委会应当有所作为，通过《管理规约》的文件限制私搭乱建业主的投票权和选举权等权利。具有相邻关系或利害关系的业主，也可以损害自己安全居住利益为由向法院提起诉讼。

四、物业公司也有诉权

物业公司的起诉权，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。业主的私搭乱建行为，往往既是违反管理规约、物业合同的违约行为，同时也是一种违反《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等相关法律、法规的规定而建造违章建筑的违法行为。在此情况下，物业公司有权代表全体业主提起诉讼要求违法、违约业主将违章建筑予以拆除。

五、善用媒体监督，加大对私搭乱建行为的曝光力度

通过媒体宣传，营造“私搭乱建违法、不道德”的舆论氛围。

知多一点

治理违章建筑中要具备证据意识

不论是物业公司，还是业委会、受到影响的业主，在制止违章搭建行为过程中，都要注意保留证据。这些证据可能包括：

第一类证据来自物业公司，如物业公司给业主发的整改通知单、物业公司给相关政府部门的举报材料。当然，举报材料还可能来自相关业主、业委会。

第二类证据是私搭乱建带来的实际影响，如因违章建筑的存在造成了采光不足、排水不畅或者房屋安全隐患。如果存在这些影响，可以通过录像、拍照的方式对采光、排水、安全隐患问题固定证据。

第三类证据是诉讼中的鉴定报告，如违章建筑对采光、排水、安全等问题是否带来影响，带来多大影响，最好通过专业机构的鉴定来确定。这个可以向法院提出申请。本案当中对违章建筑的造价，双方发生争议，无法确定的情况下，一方也可向法院申请鉴定。