11.小区内地面停车位及地下自行车车库能否出售？

上海市物权法第一案：上诉人宫某、上海某房地产公司商品房预售合同纠纷案

基本案情

宫某与上海某房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）于2005年2月5日签订了《上海市商品房预售合同》，合同约定：宫某（乙方）向房地产公司（甲方）购买上海市南汇区某小区房屋一套。合同第十四条规定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后30天内，双方依法向南汇区房地产交易中心办理价格申报、过户手续、申领该房屋的房地产证（小产证）。除了房屋，宫某还向该房地产公司购买了小区地下4-23号自行车车库一间，计款23000元以及小区地面20号停车位，计款10000元。2006年4月，该房地产公司取得了房地产权证（大产证）。5月，宫某与房地产公司办理了房屋交接手续，同时取得了地下自行车车库一间和地面停车位一个。同月宫某取得小产证。

一审中，原告宫某认为其向房地产公司购买的地面停车位和地下自行车车库属于小区公共配套设施，应归全体业主共有，房地产公司无权销售地面停车位和地下自行车车库，请求法院判令被告房地产公司返还购买钱款，并支付利息损失。被告认为，小区由其投资开发建设，并取得了相关合法手续，其有权销售地面停车位和地下自行车车库，故不同意退款。

◎ 裁判结果

一审：一审法院认为，原被告双方签订的《上海市商品房预售合同》合法有效，对双方均具有法律约束力。该案争的地下自行车车库，系房地产公司利用地下空间投资建造的，且已形成可独立使用的构筑物，不属于小区共用的公共设施，其所有权理应归房地产公司所有，房地产公司有权出售自行车车库。对于宫某要求房地产公司退还地面汽车停车位费用的诉讼请求，根据《物权法》第七十四条第三款之规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。现房地产公司将车位出售给宫某，于法有悖，房地产公司应当将收取的款项退还给宫某，故法院对宫某该项诉请予以支持。判决如下：一、房地产公司应于判决生效后10日内退还宫某地面汽车停车位转让款人民币10000元及自2006年2月9日起至支付日止按银行同期存款利率计算的利息损失；二、对宫某要求房地产公司返还地下自行车车库款人民币23000元和银行同期存款利息损失的诉讼请求不予支持。

二审：一审判决后，原告、被告均不服，提起上诉。

二审地面停车位、地下自行车车库（房地产公司二审所称储蓄室）是房地产，该转让出售应遵循相关的法律规定，亦当采取书面形式，我国法律还规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让；根据本案已经查明的事实，本案争的地下自行车车库及地上停车位，房地产公司并没有依法登记取得权属证书，双方在《上海市商品房预售合同》中也没有相应的规定，亦没有相应的其他书面合同，房地产公司没有提供相应证据证明其有权处分地下自行车车库及地上停车位，该出售行为无效，房地产公司应当将收取的款项退还，宫某该项上诉请求应予以支持。原审判认定事实清楚，但适用《物权法》有误，应予纠正，本案应适用《合同法》《城市房地产管理法》。判决：一、撤销一审民事判决主文第二项及案件受理费部分；二、维持一审民事判决主文第一项；三、房地产公司应于本判决生效后10日内退还宫某购买地下自行车车库款人民币23000元及自2006年2月9日起至支付日止按银行同期存款利率计算的利息损失。

案例评析

本案双方争议的焦点为：涉及的法律问题是本案能否适用《物权法》？地面停车位和地下自行车车库归谁所有？

一、法不溯及既往

法律适用问题是首先需要解决的问题，因为这是判决的依据所在。在法律适用上有一条法谚：法不溯及既往。“法不溯及既往，是指法律文件的规定仅适用于法律文件生效以后的事件和行为，对于法律文件生效以前的事件和行为不适用。”通俗地说，就是不能用今天的法律去约束昨天的行为。我国《中华人民共和国立法法》第九十三条规定：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。”可见，我国法律也确立了“法不溯及既往”的原则，例外情形（溯及既往）只是针对新法，是为了而且能够更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而做出特别规定的，不溯及既往原则只限制“不利溯及”，不限制“有利溯及”。一审法院判决时适用了《物权法》，二审法院认为一审法院适用法律错误。《物权法》作为一项基本法律，当然也遵循法不溯及既往原则。本案是一起房地产交易引发的纠纷案，房地产交易在现实生活中较普通常见，早已存在，无特殊利益需要保护。本案的交易行为发生在2006年，即《物权法》出台之前，因此本案判决不应适用《物权法》。

二、小区地面停车位所有权属于全体业主

我国采取严格的房地产权一致原则，也就是房屋所有权人与土地使用权人主体一致原则，确立了房屋和土地使用权一同处分原则。这里的处分包括转让、租赁、抵押等任何一项处分房屋或土地使用权的行为。这一原则的通俗表达为：“房随地走”和“地随房走”。房屋所有权人与土地所有权人主体一致原则，要求转让房屋所有权也转让土地使用权，转让土地使用权也转让其上的建筑物。因此，土地使用权和建筑物所有权总是属于同一个人，这也就等于从实际上排除或禁止房屋为非土地使用权人所有的情形。因此，开发商将小区内商品房全部售出后，若没有特别约定，则小区占地范围内全部土地的使用权也应随之一并转移给该小区的全体业主，由小区的全体业主共有。而地面停车位是业主房屋使用范围内的土地上的一部分，当然归业主所有。

以上说的是小区内所有商品房全部售完的情况。但是，售房并不是瞬间可以完成的，而是一个过程。在这个过程中，也就是开发商没有将全部商品房销售完毕时，开发商按持有商品房的土地使用权面积所占比例，对小区的土地享有相应的业主权利份额。（刚才也说了，整个小区商品房全部售出时开发商所持有的土地使用权证和大产权证才能缴销）因此此时，开发商对部分车位享有有限制的所有权。

综上所述，除了开发商未将全部商品房销售完毕，而依法拥有部分车位有限制的所有权的情形之外，小区地面停车位所有权属于全体业主。因此，本案房地产公司的出售行为无效。二审法院以当事人双方买卖地面停车位未采取书面形式、开发商未依法登记取得权属证书为由，认定出售行为无效似显牵强。

◎ 法条链接

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

第二十四条 地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十二条规定 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

三、地下自行车车库归全体业主所有

自行车车库，即“物业管理区域内按规划配建的非机动车车库”，按照《上海市住宅物业管理规定》归全体业主所有。开发商认为自行车车库是专有部分进而将其出售，属于无权处分，应认定为无效。二审法院以当事人双方买卖地面停车位未采取书面形式、开发商未依法登记取得权属证书为由，认定出售行为无效也有待商榷，因为小区配套设施设备（尤其是归全体业主所有的），一般不办理权属证书，开发商不会取得这个证书。但这并不是认定买卖自行车车库无效的依据。

实务指引

本案发生在《物权法》实施之初，被称为上海《物权法》第一案，具有典型意义。因本案的交易时间发生在新法实施之前，因此终审判决并未适用《物权法》，但之后类似的纠纷却频繁发生。有必要了解在新法背景下，如何解决类似纠纷。换言之，如果业主与开发商的交易行为发生在《物权法》实施之后，应当如何认定开发商出售地面停车位的行为？物业公司应当如何收取该部分车位的停车费？

一、不同类别地面停车位权属不同

《物权法》第七十四条首先将地面停车位划分为两类。第一类，建筑区划（即经《建设工程规划许可证》批准的）内，规划用于停放汽车的车位；第二类，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。对于这两类停车位，《物权法》规定了不同的权属。对于第一类，实际上是承认开发商拥有所有权，开发商可以出售，业主购买此类车位的取得该车位的所有权。对于第二类，所有权归业主共有。因此，确定地面停车位权属需要先查明停车位类型。

二、“停车费”、“停车服务费”与“保管费”、“停车保管费”两字之差大不同

如果开发商持有地面停车位的所有权，对该部分车位可以收取租金和停车管理（服务）费。如果业主对地面停车位拥有所有权，为小区提供停车服务的物业公司可以收取停车管理（服务）费，但不能收取租金。

为避免不必要的纠纷，物业公司在收取相关费用时应当注意以下两点：（1）合同用语要使用“停车服务费”，而尽量不用“停车费”，切忌使用“保管费”、“停车保管费”。在有些案例中，物业公司因在与业主签订的合同中使用了“停车费”或“停车保管费”等字样，导致承担了不利的诉讼结果。因此，建议物业公司在签订合同时使用“停车服务费”，证明物业公司仅仅提供车位画线、车辆引导等服务，而并不是为业主保管车辆。（2）停车服务费要与物业服务费区分清楚。如果将停车管理（服务）简单地作为物业服务合同的一项内容，那么业主或法院就有理由认为按物业管理服务内容核定的物业管理费自然涵盖停车管理（服务）所需的管理成本，从而可能认为物业公司收取的停车服务费就应当认定为归业主所有的停车收益。北京市地方标准《住宅物业服务标准》规定的五级标准中，每级标准均包含7项内容，并未将停车管理纳入其中。因此，建议物业公司与业主单独签订停车管理或停车服务协议，或者在物业服务合同中明确收费问题。

知多一点

业主对车位车库享有优先使用权

《物权法》第七十四条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。据此规定，业主如果在物业管理区域内拥有房产，则可以要求开发商、物业公司在分配车位时优先满足业主的需要。当然，业主应缴纳车位的相关费用（租赁费、服务费等）。所以，业主如果发现开发商、物业公司在车位紧张的情况下而将车位、车库出租给业主以外的人，可以要求开发商、物业公司将车位收回，满足本物业管理区域内业主的需要。