20.所有权人已经在房屋上设定了抵押，房屋征收时会对补偿造成什么影响吗？

案例背景

董某白手起家，创办了自己的公司。公司经营得一直顺风顺水，近几年的利润也非常可观。于是，董某想扩大经营，迫于资金不足，向银行贷款50万元。银行经过审查后同意了董某的贷款申请，董某根据银行的要求，将自己位于郊区的一处老房子抵押给了银行，并进行了抵押登记。后该城市进行重新规划，要对董某抵押出去的房子进行征收。那么，根据该市的房屋征收补偿方案，董某既可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。董某想知道选择补偿方式的不同，对房屋抵押权有何不同的影响呢？

学法有疑

被征收房屋上设定有抵押权的，征收时会对补偿造成什么影响吗？

法律讲堂

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条的规定，房屋征收补偿的方式可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。对于被征收房屋上设定抵押权的，在房屋征收补偿时会因被征收人选择的补偿方式的不同，而采取不同的处理方式。但是，无论采取何种方式，都要足以确保抵押权人的债权。本案中，如果董某选取不同的补偿方式，该房屋上设定的抵押权也会发生不同的处理方式。具体方案如下：

第一，采用货币补偿的方式。根据我国《民法典》第三百九十条的规定，担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。具体到房屋征收的补偿金，享有抵押权的债权人优先于其他普通债权人受偿。本案中，在被征收人董某获得货币补偿后，抵押权人既可以对董某取得的补偿金优先受偿，也可以提存。

第二，采用房屋产权调换的方式。征收补偿也可以采取房屋产权调换的方式，双方根据补偿安置合同办理安置房屋所有权转移登记，同时办理抵押登记。根据我国《城市房地产抵押管理办法》第三十八条规定，因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。这样，通过变更抵押登记，既对被征收人进行了补偿，又保护了抵押权人的利益。本案中，董某应当书面通知银行，之后双方可以重新设定抵押房地产，并办理抵押登记。

法律条文

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二十一条第一款 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

《中华人民共和国民法典》

第三百九十条 担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期限未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。

《城市房地产抵押管理办法》

第三十八条 因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。

一句话说法

货币补偿和房屋产权调换作为征收补偿的两种方式，被征收人作出两种不同补偿方式的选择，其所对应的对抵押权人的义务也不同。但是，无论选择哪种征收补偿方式，抵押权人的权利都是受法律保护的。