18.企业在有使用权的建设用地上建造了房屋，能否将建设用地使用权和地上房屋分别转让或抵押给不同的人？

法条索引

《民法典》第356条、第357条

解读与适用

建设用地使用权是一种独立的用益物权，可以流转，使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。建设用地，顾名思义就是用来建造建筑物、构筑物及其附属设施的，这也是建设用地使用权人取得建设用地使用权的主要目的。建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施，一般属于建设用地使用权人，除非有相反的约定或者证据证明属于他人所有，比如开发商与政府有关部门约定，由开发商在房地产项目中配套建造幼儿园，幼儿园所有权归国家；开发商将商品房预售给他人，房屋建成可归他人所有，但双方在交付时也要办理建设用地使用权变更登记。地上建筑物、构筑物及其附属设施的所有权也是一种独立的物权，也可以流转，所有权人有权将地上建筑物等转让、互换、出资或者赠与。

建设用地使用权及地上建筑物的所有权均是独立的物权，都可以转让，那么建设用地使用权和地上的建筑物能否分别转让给不同的人呢？对此，《民法典》采取的是一体流转的原则，即建设用地使用权处分时，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分，也就是通常所称“房随地走”原则；建筑物、构筑物及其附属设施处分时，其占用范围内的建设用地使用权一并处分，也就是通常所称的“地随房走”原则。这是由我国特有的房地产管理体制决定的，房屋及其占有的土地的权利人应为同一。这主要是考虑到如果实行房地分离政策，可能会出现建设用地使用权人要求地上建筑物的所有人拆除其建筑物，禁止地上建筑物的所有人利用土地等行为。

那么建设用地使用权及地上建筑物等能否分别抵押呢？由于抵押权实现时会要求处分抵押物，使抵押物所有权发生转移。《民法典》明确规定，以建筑物或建设用地使用权抵押的，也严格实行“房随地走”与“地随房走”的原则。但建设用地使用权抵押后，建设用地使用权人又在该土地上建设了新的建筑物，抵押权人对该新增建筑物并不享有抵押权，但是在实现抵押权时，为了坚持房地一体规则，新增的建筑物也要和建设用地使用权一起处分。不过抵押权人对新增建筑物处分的价款并不享有优先受偿权。

虽然建设用地使用权和地上的建筑物、构筑物及其附属设施不可以分别转让给不同的主体，但两者都是可以分割转让的。建筑物所占有范围内的建设用地使用权可能是一宗单独的由一个主体享有的，也可能是由很多人按照份额共同享有的，比如在建筑物区分所有的情况下，业主所享有的建设用地使用权就是所有业主共有的，业主专有的房屋转让，其享有的建设用地使用权份额也一并转让，但该份额的转让并不会影响其他业主共同享有的建设用地使用权。

（编写人 孙百芹）