前言

近年来，房地产业已逐步成为我国国民经济的支柱产业。部分城市房价过高、过快增长，房地产市场供求矛盾突出等现象成为政府制定房地产相关政策法规时所关注的主要问题。房地产投资、房地产信贷、交易成本与宏观经济相互关系的研究也越发受到我国学者的重视。然而，研究者也面临着前所未有的挑战：不同于发达资本主义国家，我国在人口结构、城市化水平、金融市场发展、税收政策、土地所有制甚至房地产市场的数据持续可获性等方面都具有特殊性，这就意味着在研究我国房地产市场和宏观经济的关系时，既有的传统研究方法将有很大局限性。如何对我国房地产市场与宏观经济变量之间的互动关系做出科学判断，如何更加规范地进行房地产经济学领域的学术研究，一直是相关领域研究者面临的难题。

本书选择了我国住宅房地产市场上不同年龄、收入能力和财富水平的世代交叠（Over Lapping Generation，OLG）消费者，在房地产和一般消费品两个部门进行生产，且考虑存在资本调整成本和资本折旧、房产税费交易成本、首付率限制等要素，研究了实施控制首付率、增加交易税费等房地产调控政策对房价和宏观经济的影响。本书进一步考察了房地产相关政策对不同人群之间一般消费、房产财富和金融资产财富分配的影响。

本书第三章采用多种实证计量方法研究了房地产投资、房地产价格与一些重要宏观经济变量的关系。其中，特别考察了我国房地产市场的财富作用、房地产市场与股票市场的互动机制、金融信贷政策对房地产市场的影响，并简单估算了近年来我国的房价泡沫走势。以上内容为后文的理论模型提供了数据上的部分支持。

第四章基本模型部分建立了一个两部门一般均衡模型，经济初始条件包括初始的人口代际、金融财富水平和房产财富水平，受到两部门技术冲击的影响，经济变量随之发生变化。其中，两部门生产型企业采用不同的技术使用劳动、土地和一般资本，生产房地产和一般消费品两种产品，销售收入除用于支付劳动工资、资本折旧和调整成本外，全部用于股票分红，目标是最大化股东贴现总收益。企业可以从消费者手中借债以追加投资，新追加投资具有资本调整成本。此外，假设存在风险厌恶的世代交叠的生命周期消费者，具有不同的能力水平、收入和年龄特征，面临着异质性风险和加总的一般风险，可以选择下一期的房地产购买数量、无风险债券购买数量和风险资产投资数量，目标是最大化一般消费和房产财富构成的贴现总效用。

房地产不仅是一种特殊的商品，同时还具有消费和投资两种功能。在考察房地产市场和宏观经济变量的互动关系时，价租比因其能够较好地反映房产的投资收益率，从而体现其投资品性质，是本书经常使用的经济变量指标。随着经济的内生波动，房产交易成本和首付率限制的变化对价租比有较为明显的影响。当房地产交易成本和首付率上升时，价租比会下降。结合中国国家统计局公布的1998—2021年的数据，笔者发现：银行金融信用总规模上升时，价租比同步上升；经济增长形势放缓时，金融信用总规模紧缩，价租比下降。

基于北京大学中国社会科学调查中心的家庭动态跟踪调查（CFPS）数据，以及搜房网-中国指数研究院的近期数据，本书采用参数校准方法考察了以下问题：如果房地产政策降低了首付率要求和税费交易成本，对宏观经济变量和房地产价格的短期波动和长期稳态有何影响？对金融市场和房地产市场的投资回报率会产生怎样的影响？对不同年龄、收入的消费者群体的财富分配，会产生怎样的作用？

最后，第五章对本书的主要结论进行了总结，提供了政策上可以探讨的一些问题，指出研究上的不足和未来可能进一步改进的方向。

这本书的问世，要感谢方方面面的前辈、同志、亲人和朋友。首先，必须要感谢我最敬爱的导师、北京大学光华管理学院的龚六堂教授。笔者从本科毕业在北京大学光华管理学院攻读经济学博士开始，就在龚老师的指导下研究房地产市场与宏观经济变量之间的互动关系。无论是学习工作，还是人生规划，龚老师都不辞劳苦地给予了大量的指导和殷切的关怀。他带领笔者从探索经济学知识，寻找研究兴趣，深入研习经典，到确立研究目标，撰写并最终完成博士论文，这里的每一步，都包含了龚老师无数的心血。房地产经济学的相关文献零散，模型推算复杂，可获数据很少，当我在各种困难面前感到挫败和胆怯时，是他鼓励我不要放弃，继续钻研。没有他高水平的指导和耐心鼓励，本书是不可能完成的。龚老师高尚的人格，渊博的知识，认真钻研的态度，诲人不倦的风范，无论在学术研究还是人生态度上，都是我终身学习的榜样。我还要感谢中国政法大学商学院的领导、前辈和同人，商学院为青年教师提供了良好的研究环境和融洽的人文氛围，使我受益无穷。最后还要感谢我的家人、朋友及中国经济出版社的同志，在他们的支持下，此书才得以问世。

本书的编写受到中央高校基本科研业务费专项资金资助；北京高等教育“本科教学改革创新项目”：法商大数据分析创新型人才培养模式研究（京教函〔2020〕427号）资助；中国政法大学科研创新项目“新时代产业政策创新研究”（20ZFG79003）资助；中国政法大学新兴学科培育与建设计划资助；中国政法大学人文社会科学研究项目、中国政法大学青年教师学术创新团队资助项目的资助。特此鸣谢！

由于时间和能力所限，书中的不当或疏漏之处在所难免，恳请同行和读者批评指正。

霍　钊

2022年8月于军都山