第二章 建设工程中介合同

第一节 中介合同的效力

案情简介

2018年5月，某建筑施工企业为参加A项目招投标，事先与江某签订《居间合同》，约定江某协助某建筑施工企业参与A项目的投标工作，并促使项目顺利中标。合同签订后，某建筑施工企业应向江某支付合同造价3%的居间费用。

2018年6月，某建筑施工企业中标该项目，项目造价为5000万元。某建筑施工企业曾向江某支付居间费用20万元，后双方因余款问题产生争议。江某将某建筑施工企业诉至法院，要求某建筑施工企业支付其剩余费用130万元及利息。

本案争议的焦点是双方签订的《居间合同》是否有效。

审理中，法院认为中介合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。涉案协议符合《民法典》规定的中介合同的特征，该协议为中介合同。该合同不违背法律、行政法规的禁止性规定，系双方真实意思表示，应认定为有效。

法院判决

1.限某建筑施工企业在判决生效后15日内向江某支付中介服务费130万元。

2.由某建筑施工企业向江某支付中介服务费利息（以130万元为基数，按照一年期贷款市场报价利率从2019年8月20日计算至实际付清之日止）。

3.驳回江某其他诉讼请求。

案件背景及启示

（一）违反法律、行政法规强制性规定的中介合同无效

中介合同的内容明显违反相关法律、法规的强制性规定，在司法实践中会被认定为无效。例如，“姜某与浙江海某公司居间合同纠纷”［（2016）最高法民审427号］一案中，法院判决：“案涉建设工程依法属于必须招投标确定承建方的项目，居间合同的内容实质上违反了《招标投标法》的强制性规定，扰乱了建筑市场秩序，居间合同履行行为属于串通投标的违法活动，因此合同无效。”“胜某、高某与钧某国际投资公司等居间合同纠纷”［（2014）新民一终字第91号］一案中，法院判决：“除了胜某、高某不具备居间营业资格之外，案涉居间合同还约定了确保其中标，违反了《招标投标法》的三公原则，合同无效。”

（二）中介合同风险大，应尽量避免此类操作

《民法典》与《招标投标法》均未禁止招投标活动中的中介行为，虽然招投标事务多为公开事项，但并非公开的事项就众所周知，因此，应当允许存在向他人报告招投标信息和提供订立合同的媒介服务的情形。但这一领域的中介合同的确存在违法、无效的风险，特别是当中介合同明显违反《招标投标法》规定时（如保证中标、泄露标底），被认定无效的风险较大。若中介合同被认定无效，中介报酬得不到支持，已经支付的中介费用应予返还。司法实践中也存在法院判决没收全部违法所得的案例。

法条摘要

《中华人民共和国招标投标法》

第五条 招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第五十二条 依法必须进行招标的项目的招标人向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量或者可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况的，或者泄露标底的，给予警告，可以并处一万元以上十万元以下的罚款；对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

前款所列行为影响中标结果的，中标无效。

第五十三条 投标人相互串通投标或者与招标人串通投标的，投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标的，中标无效，处中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款，对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额百分之五以上百分之十以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，取消其一年至二年内参加依法必须进行招标的项目的投标资格并予以公告，直至由工商行政管理机关吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任。给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。

《中华人民共和国民法典》

第九百六十一条 中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

第九百六十二条 中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

第九百六十三条 中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。

中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。

第九百六十四条 中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

第九百六十五条 委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。