第4问：烂尾楼形成的原因和普遍存在的问题是什么？

烂尾楼成因复杂，总结起来，主要有以下几个方面：

第一，开发商在缺乏足够建设资金的情况下，仅靠部分启动资金盲目建设，后期可能由于自身实力不足或经营不善，未能如期收回投资，进而导致项目建设停滞；

第二，开发商对市场供求产生错误判断，项目操作资金过于庞大，房屋大面积空置，资金长期积压并最终无法承受形成停滞；

第三，受大环境冲击等不可抗力因素影响，造成项目“下马”；

第四，开发楼盘已经完工，但因欠费等致使相关手续不齐全，无法办证等。

每一栋烂尾楼的背后都涉及多方利益，从而引发种种矛盾，主要表现在：

第一，无法向业主交付房屋。烂尾楼表面上看是资金问题，本质上是资金、运作模式等各种利益的交织，导致长时间无法向购房业主或回迁业主交付房屋，时间拖延越久，矛盾就越突出。

第二，民间借贷关系中债权人的维稳问题。大部分房地产企业难以获取正常的银行贷款，只能以名为购房实为借款的形式向民间资本借贷，一旦出现问题楼盘，民间借贷债权人的利益难以获得与一般购房人和金融机构一样的保障，从而可能采取更为激烈的手段维权。

第三，欠付大量工程款，难以启动恢复工程建设。开发企业资金紧张或资金链断裂后，施工单位最简单的维权方式就是停止施工，导致欠付建筑工人工资，甚至通过诉讼拍卖变现在建工程，加剧购房人恐慌。但在前期工程款未获清偿，后期工程款也无保障的前提下，烂尾楼是否恢复施工以及如何恢复施工亟待解决。

第四，法律关系错综复杂。房地产企业的债权人不仅包括常规的金融机构、税务机关、职工、民间借贷债权人等，还涉及公积金中心、购房者、建设工程承包商、材料供应商、进城务工人员等特殊主体。同时在建工程抵押权、建设工程优先权以及消费性购房优先权三种权利相互交织，房地产企业深陷多重债务，各种诉讼保全和执行中查封措施形成新的连环法律问题，以上各类问题环环相扣，矛盾层层叠加。