第一章　房地产及其制度概述

第一节　房地产的法律内涵

一、房地产

房地产是房产与地产的统称，或者说房地产是土地和房屋财产的总称。

（一）房产

“房”是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。物质形态的房屋等建筑物、构筑物被赋予法律上的财产意义，便是房屋财产，常被简称为“房产”。

房屋是指建筑于土地之上，供人居住和从事商业或其他社会活动的建筑物。房屋不仅包括住宅和办公楼，还包括一切有四壁的建筑物，如饭店、剧院、体育馆、仓库、地下室。但习惯上桥梁、纪念碑、公路、城墙等被称为“建筑物”，而不称为“房屋”。《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）采用了广义的房屋概念：“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。”此处将房屋扩展至附属设施，如花园、道路等任何占有地面的建筑物。

（二）地产

“地”即土地，物质形态的土地被赋予法律上的财产意义，便是土地财产，常被简称为“地产”。土地是有特定四至范围的陆地表面。对特定地块的排他支配权利即是法律意义上的地产。

对特定地块的支配权可以是所有权，也可以是使用权。在我国，存在两种制度意义上的所有权，即国家（或全民）所有权和农民集体所有权。这两种土地所有权均不能被自由转让，只能通过土地所有权人设定土地使用权方式，才能使土地成为能够被民事主体所拥有的财产，即针对特定四至土地的支配权。因此，土地使用权是我国土地产权的基本形式。另外，租赁土地使用权，土地使用权、抵押权等土地权益，属于广义地产的范畴。

（三）房产与地产的关系

一般而言，存在独立的地产，但没有脱离土地或土地使用权的独立的房产。这主要是因为，从物质形态上看，当土地作为耕地或者空地时，它只是地产；在土地上建房时，地产与房产连为一体，称为“房地产”。房屋必须建立在土地之上这一自然事实，使得房屋必须与土地或土地使用权结合在一起，才能称为完整的财产。也正因如此，对房屋的处分自然应当包括对土地适用权利的处分。

二、房地产的相关概念

（一）不动产

不动产指不可移动或移动后减损其价值或使用价值的财产。这个概念和可随便移转、隐藏的动产相对应。所有的不动产均与土地相关联，因为土地具有不可移动性、固定性特征，附着于或固定于土地之上的物体因此也变得不可移动。在这些附着物中，房屋等建筑物是附着于土地之上最重要的不动产。除此之外，树木、庄稼、地上或地下的矿藏等也属于不动产。可见，不动产是大于房地产的概念。

由于房屋是人们生活和生产的必需品，因而关于其建设、流转等的规则显得非常重要，甚至可以认为，不动产的基本规则都是以土地—房屋为基础建立起来的（并适用于其他不动产）。因此，土地和房屋是最重要的不动产，也可以说，房地产就是不动产的代名词，或称狭义的不动产。

（二）物业

物业是作为房地产或不动产的同义词使用的。具体而言，物业是指单元性房地产的别称，它既可指单元性的地产，也可指单元性建筑物和整幢楼房建筑。日常中的物业管理，是指对楼宇、房屋的经营管理。物业多用于建成房屋的买卖交易，对于房地产开发，我们不用“物业开发”一词。因此，“物业”只是“房地产”一词在特定场合下的习惯用语。

三、法律意义上的房地产

作为不动产的土地和房屋，都属于民法上的物，因此，要从法律角度准确理解房地产，就需要学习民法上物和物权的原理。《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第一百一十四条第二款规定，“物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”。

（一）物权的客体

物权的客体是物。这里的物是指人体之外能够为人力所控制、支配并具有经济价值的有体物。

首先，原则上物是指有体物。有体物包括不动产、动产，以及虽然不占据一定空间或具备一定形状，但是能够为人力所控制的电、气、光波、磁波等物。权利成为物权的客体，仅限于法律有特别规定的情况，如权利质权。又如，土地等资源性财产的公有制是我国的基本经济制度，法律允许在建设用地使用权、土地承包经营权等用益物权上再设定担保物权。

其次，对物的直接支配权性质决定了，如果物权的标的物不特定化，物权人无从对其进行直接的支配。因而，物权的客体必须为特定物，即以物单独具有的特征加以确定的物。它既可以是某个独一无二的物，也可以是特定化了的种类物。

最后，物权的客体一般应是独立物，即能够单独、个别地存在的物。只有是独立物，物权人才能对之进行直接的支配，也才能用交付、登记等形式公示物上的权利状态。对于独立性的认定，只要一般的社会观念认为具有独立性即可，例如，区分所有建筑物的专有部分，可以成为建筑物区分所有权的客体。

按照产生收益的物与产生的收益之间的关系，物分为原物和孳息。孳息又分为天然孳息和法定孳息。原物按其自然规律产生的收益是天然孳息，如土地生长的稻麦、树木的果实、牲畜的幼畜、挤出的牛乳、剪下的羊毛等。法定孳息，一般指因法律关系获得的收益，如出租人根据租赁合同收取的租金、贷款人根据贷款合同取得的利息等。《民法典》第三百二十一条规定：“天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照其约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。”

根据两个独立存在的物在用途上客观存在的主从关系，物分为主物与从物。主物指独立存在，与其他独立物结合使用，并在其中发挥主要效用的物，而在两个独立物结合使用中处于附属地位、起辅助和配合作用的是从物。例如，杯子和杯盖，其中杯子是主物，杯盖是从物。《民法典》第三百二十条规定：“主物转让的，从物随主物转让，但是当事人另有约定的除外。”

（二）物权的效力

物权效力是指大陆法民法理论对物权法律效力的概括。通常认为包括三个方面。

（1）对世效力和排他效力。物权仅凭借权利人的对物支配行为即可实现，并可排除第三人的不法干涉，它对权利人以外的一切不特定人具有普遍约束力。

（2）追及效力。标的物不论辗转落入何人之手，物权人都可以依法向实际占有人主张权利，追索原物，以恢复初始权利状态。

（3）优先效力。在同一物上有数种权利并存时，物权具有优先于债权而行使的效力，有担保债权具有优先于无担保债权而行使的效力。

（三）物权的类型

关于物权的创设，我国采用物权法定主义。《民法典》第二百零八条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”也就是说，物权的种类和内容法定，在这一点上与债权不同。比如，合同债权，依照合同自由原则，当事人在不违反法律和社会公共利益的范围内，可以创设任何种类的合同债权。法律也往往不限制合同的种类和内容，允许当事人协商确定合同的内容，并承认其效力。

《民法典》规定了四类物权。

1.所有权

所有权是所有人在法律规定的范围内独占性地支配其所有的财产的权利。《民法典》第二百四十条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”《民法典》物权编规定了所有权，区分了国家所有权、集体所有权与私人所有权。在一般所有权之外，还规定了业主的建筑物区分所有权、相邻关系与共有。其中，建筑物区分所有权与共有均属于特殊的所有权；相邻关系则处理不动产领域的毗邻关系，相邻关系也属于法定的特殊所有权关系。《民法典》第二百四十二条规定：“法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何组织或者个人不能取得所有权。”

2.用益物权

用益物权是对他人所有的物在一定范围内使用、收益的权利。《民法典》物权编规定了土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权和地役权。

3.担保物权

担保物权是为了担保债的履行，在债务人或第三人的特定财产上设定的物权。《民法典》物权编规定了抵押权（包括一般抵押权和最高额抵押权）、质权（动产质权和权利质权）以及留置权，《民法典》合同编则规定了保证合同。据此，物权性的担保与债权性的担保分属两编。

4.占有

占有是指对物的控制、占领。占有究竟是一种单纯的事实，还是一种权利，各国的立法是不一致的。有的认为占有是权利，有的认为占有是受法律保护的一种事实状态。《民法典》物权编在所有权、用益物权及担保物权之后，单独规定了占有制度。

（四）物权变动的原则

物权是对物进行直接支配的权利。如果不以一定的可以从外部查知的方式表现物权的产生、变更、消灭，必然纠纷不断，难以保证交易的安全，因此民法上规定对于物权的变动，需要有公示原则和公信原则。

1.公示原则

公示原则要求物权的产生、变更、消灭，必须以一定的可以从外部查知的方式表现出来。因为物权具有排他的性质，如果没有通过公示方式将物权的变动表现出来，就会给第三人带来不测的损害，影响交易的安全。例如，在房屋上设定抵押权，如果不以一定的方式表现出该抵押权的存在，不知该抵押权存在的购买该房屋的第三人就可能蒙受损害。所以，民法上关于物权的变动，以登记为不动产物权变动的公示方法，以交付为动产物权变动的公示方法。

2.公信原则

物权的变动以登记或者交付为公示方法，当事人如果信赖这种公示而为一定的行为（如买卖、赠与），即使登记或者交付表现的物权状态与真实的物权状态不相符，也不能影响物权变动的效力。公信原则包括两方面的内容。其一，记载于不动产登记簿的人推定为该不动产的权利人，动产的占有人推定为该动产的权利人，除非有相反的证据证明。这被称为“权利的正确性推定效力”。其二，凡善意信赖公示的表象而为一定的行为，在法律上应当受到保护，保护的方式就是承认发生物权变动的效力。

物权的变动之所以要有公信原则，是因为在现实生活中存在公示表现的物权状态与真实的物权状态不相符的情况。例如，假冒房屋所有人进行移转房屋所有权的登记、家电的借用人将其出卖等。如果在物权交易中都先一一进行调查，必然十分不便。在物权变动中贯彻公信原则，使行为人可以信赖登记与交付所公示的物权状态，进行交易，而不必担心其实际权利的状况。可见，公信原则的目的在于保护交易的安全，稳定社会经济秩序，但有时不免会牺牲真正权利享有人的利益，这是法律为促进社会经济发展，在权利人的个人利益与社会利益之间进行均衡、选择的结果。

《民法典》第三百一十一条第一款、第二款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。”该条规定的是善意取得制度，但其趣旨与公信原则存在交叉。

综上所述，对于物权的变动，应采取公示原则，对于不动产以登记为公示方法，对于动产以交付为公示方法；应采取公信原则，对于动产给予交付（占有）公信力，对于不动产给予登记公信力。公示原则在于使人“知”，公信原则在于使人“信”。一般而言，物权的变动只有在事实和形式上都是真实的，才会产生效力。但是，由于这两个原则被采用的结果，会发生即使事实上已经完成让与合意，但形式上没有采取公示方法（没有进行产权转让登记），仍然不发生物权变动的效力。反之，如果形式上已经履行变动手续（如已登记），但事实上并无真正让与的合意，却仍然发生变动的效果。前述情形初看起来于理不合，但是法律根据物权本身的特点，为保护交易的安全和快捷，稳定社会经济秩序而采取的措施。

（五）物权的保护

物权的保护是指通过法律规定的方法和程序保障物权人在法律许可的范围内对其财产行使占有、使用、收益、处分权利的制度。《民法典》规定的物权保护方法如下：

1.请求确权

《民法典》第二百三十四条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”

2.请求恢复原状

《民法典》第二百三十七条规定：“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状。”

3.请求返还原物

《民法典》第二百三十五条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”

4.请求排除妨害、消除危险

《民法典》第二百三十三条规定：“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。”第二百三十六条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”

5.请求损害赔偿

《民法典》第二百三十八条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。”

确权，恢复原状，返还原物，排除妨害、消除危险，损害赔偿是物权的民法保护方法，既可以单独使用，也可以与其他保护方法并用，只有这样，才能使物权得到切实的保护。