1.1 缘起：元宇宙与Web3.0带来的变革
1.1.1 元宇宙开拓的虚拟空间
元宇宙（Metaverse）的概念起源于科幻作品，最早在1992年的科幻小说《雪崩》（Snow Crash）中被提及，描述的是“一个与现实世界平行的虚拟世界”。在《雪崩》里所构想的元宇宙中，每个人都可以通过特殊的眼镜和耳机穿梭到虚拟空间之中，并操纵自己的虚拟化身（Avatar）与其他人产生交互，以此参与到买地、建房、经营商业等一系列社会经济活动之中。因为这一前卫而大胆的未来设定，《雪崩》也被美国《时代》周刊评为1923年至今100部最优秀英语小说之一。后续，《黑客帝国》《头号玩家》《失控玩家》等系列影视作品都深受影响，并用丰富的特效进一步具现化地向大众展现了元宇宙的全貌。
不过，这些科幻作品虽然最先提出了“元宇宙”的概念雏形，但真正将“元宇宙”投入实践的还是游戏领域。2003年，Linden实验室提出希望通过在线虚拟世界游戏的形式对尼尔·史蒂芬森描述的元宇宙进行复现，创建了网络游戏《第二人生》（Second Life）。与一般游戏不同的是，在这个游戏中并没有人为设定的游戏目标和升级路径，玩家可以自行探索，在虚拟世界里社交、旅行、建造、交易，并且该游戏设置了自己的货币“Linden Dollar”，可以去玩家市场、Linden实验室和一些实体公司把它兑换成美元。
这种独特的经济社会体系构成了《第二人生》的核心竞争力，也衍生出了其收益来源的重要部分——“虚拟土地”。在游戏中，付费用户可以拥有512平方米大小以内的虚拟土地，如果想拥有更多的土地则需要支付额外的费用。一块独立的土地月收费在5美元到295美元不等，同时这些虚拟土地也能像现实中的土地那样售卖给他人。一旦某个玩家购买了某块土地，他就可以将其用于任何商业用途。游戏中提供了一整套3D建模工具，任何居民都可以利用它配以适当的技艺在上面建造虚拟建筑、风景、交通工具、家具、机器等，并依照相应的版权条例指定它的授权范围，将虚拟的土地打造成元宇宙地产，通过使用、交换、出售等方式，创造商业价值。不过，唯一例外的是“私人领地”，一般会有相应的契约限制，比如不能进行商业活动和不允许转售等。2007年，《第二人生》的注册用户数突破500万人，成为当时最风靡的网络游戏之一。不过，这份鼎盛并未持续太久，由于复杂经济体系的失控、FBI赌博监管的介入，以及Entropia Universe、MineCraft、Roblox等新进入者对于市场的抢占，《第二人生》逐渐淡出了主流玩家的视野，但其通过高自由度的沙盒游戏对“元宇宙”这一概念落地展现的模式对后来者都产生了深远影响。
Roblox是后来者中最成功的元宇宙建设案例之一。相较于《第二人生》，Roblox试图降低虚拟世界的创作门槛，将元宇宙推向更广阔的大众。在《第二人生》中，因为交互界面复杂、脚本语言难学，用户需花费至少数十小时学习，门槛极高，以至于玩家留存率仅有10%。而Roblox提供了更容易上手的Roblox Studio工具集，为用户提供了更加简洁、易学的创造工具。降低后的创造门槛，辅之以围绕虚拟代币Robux的创造者经济体系，充分激起了用户的创造热情，为平台实现爆发性的增长埋下了伏笔。在2018年，Roblox就已拥有400万名创作者，1200万名日活用户，头部创作者年收入最高能超过300万美元，移动端累计收入达4.86亿美元。而到2019年，Roblox上的日活跃用户数增长到了1760万名，并在2020年增长了85%，达到3260万名。趁着这波增长的势头，Roblox于2021年3月10日在纽约证券交易所以“元宇宙第一股”的概念进行上市。在招股书中，Roblox结合自身平台的特点，提出了元宇宙需要的八大特征，这一框架为元宇宙领域的后来者提供了诸多参考。
· Identity身份：所有用户都具有化身形式的独特身份，这让他们能将自己打造成想要成为的人或对象，这些身份可以跨体验移植。
· Friends朋友：用户与朋友们互动，既包括在现实世界中认识的，也包括在虚拟世界中认识的。
· Immersive身临其境：体验是沉浸式的，随着平台发展将越来越与现实世界难以区分。
· Anywhere任何地方：用户和创造者可以来自世界各地，并且运用任何设备接入和体验虚拟世界。
· Low Friction低门槛：用户非常容易地在平台内收获体验，而创造者也可以非常容易地进行数字创作。
· Variety多样性：虚拟世界中有多样化的内容和丰富的虚拟体验。
· Economy经济：存在作为价值符号的代币，用户可以支付获取体验，创作者可以销售创造物获得收入，而代币最终又可以轻松转换回现实世界的货币资产。
· Civility安全：平台内有确保用户安全和促进文明的系统，以执行现实世界要求的法律与监管。
凭借这一开创性的叙事和出色的平台运营成绩，Roblox在登录纽交所的首日股价就大涨54%，公司估值超过450亿美元。在自身获得资本市场青睐的同时，Roblox也让“元宇宙”这一前卫的科技概念广泛地传播开来。
如果说Roblox是让“元宇宙”思潮传播开来的布道者，那真正点燃最后一把火焰，将2021年彻底送入元宇宙世界的就是Facebook了。2021年10月28日，扎克伯格突然宣布，Facebook集团正式改名为Meta，并表示：“我们希望在未来10年内，让元宇宙覆盖10亿人，承载数千亿美元的数字商务，并为数百万的创作者和开发者提供就业机会。”此次改名无疑正式宣告了这家闻名全球的社交平台向元宇宙进军，也在一夜之间，让“元宇宙”变成了最流行的科技词汇。世界各地的新闻媒体纷纷开始抛出“什么是元宇宙？”的疑问，而改名后的Meta向世界发出的信号很明确：元宇宙是互联网的未来。
改名这一举措是在2021年公示的，但Meta早在2019年就推出虚拟现实社交平台Horizon Worlds，为这一次改名埋下了伏笔。在Horizon Worlds里，用户可以借助完整的3D动作捕捉技术和手持式动作控制器，以他们虚拟化身的形式在开放世界中漫游。同时，Horizon玩家也能使用平台内的集成世界构建系统开发自己的虚拟作品。Meta自己对Horizon Worlds的定义是：“一个由社区设计和构建的、不断扩展的虚拟体验宇宙。”而与之匹配的愿景则是：“运用一流的社交世界构建工具，为各类技能水平的创造者带来一个友好的虚拟现实空间。”
不过，无论是Roblox还是Meta，在距离“元宇宙”概念热潮兴起的一年之后，回头来看，似乎都没有取得预期之中的胜利。Roblox在2022年第二季度业绩发布后，显然低于市场预期的经营情况引来了一系列连锁反应，股价相对于上年度最高点跌去了近70%。而Meta寄予厚望的Horizon Worlds似乎并没有很好地胜任这一战略地位，根据《华尔街日报》在2022年10月的报道，Meta最初希望每月有50万名活跃用户访问这些不同的虚拟世界，现在这个数字已经修改为大约20万名。我们距离真正意义上的完备元宇宙似乎还有相当长的一段距离，不过这并不意味着Roblox和Meta的元宇宙决策就失去了全部意义。它们将有关于“元宇宙”这一虚拟空间的终极畅想传播到了千家万户，为许多新兴产业的生长奠定了扎实的基础，而元宇宙地产行业便是其中之一。
1.1.2 Web3.0创造的经济社会体系
伴随着VR/AR/MR、3D渲染、数字孪生等技术的发展，元宇宙在沉浸化和复现现实世界的角度有了质的飞越。但是，仅仅具备这些上层建筑尚不够，底层仍然需要能够解决复杂经济系统和社会关系问题的基础设施。这些问题主要表现在：
· 经济系统的持续健康发展：元宇宙内经济体系的运行高度依赖中心化平台的数值规划和调整，相当于绝大部分由完全的“计划经济”体系构成，而无法结合有效的市场调控机制。并且，由于经济体系运转完全由平台决定，平台用户对于经济系统缺乏信任。
· 资产确权及产权流转：对于元宇宙内的大部分资产，用户只享有使用权，而并不享有所有权，一旦平台关停用户资产就会蒙受不可逆转的损失。此外，即使平台拥有相应的版权确权条例，在跨平台转移、产权流转等场景下也会存在诸多的问题和麻烦。
· 社会活动中的组织管理问题：元宇宙内的组织管理高度依赖于核心成员的主张和裁定，很难形成具有共识性的准则和约束力的条款，而共识性的决策也可能因为执行者的分歧而不了了之。
Web3.0的出现为解决这些问题提供了思路，有望成为支撑元宇宙地产行业乃至各类元宇宙平台的主要基础设施。
Web3.0诞生之初是作为对于Web2.0和Web1.0概念的承接而存在的，表达了人们对新一代互联网形态的美好期待。在区块链技术没有诞生之前，Web3.0多指“语义网”，即能够理解语义进行判断，并实现无障碍人机交互的网络。而伴随着区块链技术的诞生与发展，以太坊联合创始人林嘉文博士提出了“Web3.0”这一概念，指出下一代互联网应该基于“无须信任的交互系统”在“各方之间实现创新的交互模式”来实现安全的存储，充分保障用户的数据权益，这一概念迅速得到了加密货币爱好者、科技公司、科技创业者与风险投资机构的广泛关注。基于区块链技术的下一代互联网也逐渐成为Web3.0的主要代指，有时为了避免混淆会用Web3的简称加以区分。
在当前的语境下，Web1.0发展到Web3.0，是一个从静态互联网发展到平台互联网再到价值互联网的过程。通俗来说，Web1.0是所见即所得，Web2.0是所荐即所得，Web3.0是所建即所得。在Web1.0静态互联网的时代，最主流的产品是门户网站和搜索引擎，用户只能单一地读取信息，而无法参与到互联网内容的共建。而在Web2.0平台互联网的时期，我们不但能读取信息，还能写入信息并参与到互联网内容的共建。此外，伴随着平台经济与推荐算法的兴起，用户的每一次点击、每一秒停留的数据，都将为平台创造直接的经济价值，但与之相对应的，也衍生出了寡头垄断、数据孤岛、隐私侵犯、算法霸权等一系列问题。所以在Web3.0时代，人们希望能够创建一个价值互联网，不但可以利用区块链技术去确认用户创造的价值，而且能不受平台的约束下将这些价值回馈给用户。本质上，人们在试图创建一种实现权利从平台到用户让渡的基础设施，让互联网从“平台创造，平台所有，平台控制，平台分配”的Web1.0时代，走过“用户创造，平台所有，平台控制，平台分配”的Web2.0时代，最终来到“用户创造，用户所有，用户控制，用户参与分配”的Web3.0时代(1)。
而这备受人们期待的Web3.0为解决元宇宙的三大底层社会经济难题提供了解决方案。
1．通证经济
通证（Token）经济为元宇宙内经济系统的可持续健康发展提供了重要的保障。Token经济最初由心理学家B.F.Skinner（斯纳金）于1972年提出，希望能够创造一组价值单元，即Token来激发某些积极的行为，创造一种可持续的自我驱动模式来产生新的价值，早期多用于学生或者患者的管理研究。伴随着区块链的诞生，许多项目也会发行类似的价值单元来激励用户，这些价值单元的激励逻辑与斯纳金提出的Token十分相似，所以也赋予了相似的命名。这些Token既是一种通行的权益证明，也是记录在区块链分布式账本上可以用于价值交换的媒介，所以有时也会翻译成代币。Token的发行和流通完全基于去中心化的系统，所以如何结合供给端、需求端的情况设计合理的经济结构也就成为了重中之重，有关Token经济的设计理论逐渐沉淀出了成熟的方法论和辅助工具，为元宇宙经济系统的可持续健康发展提供了重要保障。
2．非同质化通证
非同质化通证（None Fungible Token，NFT）的出现为元宇宙中的资产确权及产权流转提供了很好的解决方案。NFT具有可验证、唯一、不可分割和可追溯等特性，可以用来标记特定资产的所有权，也可以作为数字资产化和流通交易的重要工具。对比比特币这种同质化通征，你并不会在意你收到的1个比特币是哪一个比特币，同样价值尺度的比特币是可以互相交换的。而对于NFT这样的非同质化资产，同样是1个NFT，挂载的数字资产可能完全不同，无法随意交换。此外，由于NFT也和同质化的Token一样是存储在区块链上，所以可以轻易地实现跨平台的转移，并能够独立于平台之外自由流通。
3．智能合约与分布式自治组织
类似于现实中人们的各项规章制度法律条款都是通过协议去约定和完成的，区块链也提供了一种“规定合约和控制合约执行的代码”，让元宇宙中本来需要中心化机构进行信用背书的合约能够自己执行，让约定可追踪、透明并且永恒不变，这种合约叫作智能合约（Smart Contract）。一旦代表着约定的代码写入智能合约就会被忠实地执行，任何人都不能干预这个过程，所以智能合约又有着“The Code is the Law”的美誉。
而分布式自治组织（Decentralized Autonomous Organization，DAO）就是一个通过智能合约构建的组织。组织成员基于共同的信念、价值观，将组织运行管理规则写入区块链的智能合约中，由组织的发起方、Token的持有者等成员负责控制和监督组织的运营，从而实现分布式的自治化。对于任何组织成员发起并共同投票通过的提案将被智能合约记录并忠实地执行。这种组织形式对于元宇宙内各个领域子生态的管理、机构组织之间的合作与交互都十分有用。
当Web3.0在解决元宇宙底层的社会经济问题时，也为元宇宙地产行业的发展扫清了许多障碍。像Decentraland、The Sandbox、Voxels、Somnium Space等发展势头迅猛的元宇宙地产平台均结合了Web3.0的各类基础设施，但利用程度各有不同。元宇宙地产行业作为一个新兴行业，虽已具备生根发芽的必备条件，但长成参天大树还有很长的一段路要走。
1.1.3 地产行业的元宇宙迁移
元宇宙地产平台生长条件的成熟促进了地产行业向元宇宙的迁移。在元宇宙中，项目用地的获取、建筑方案设计、筹措资金、工程招标、开发实施不仅都能以非常轻量级的形式去完成，而且能够解决现实地产行业的诸多问题。
1．土地自然资源的稀缺性
这种稀缺性既包括总量上的稀缺性，也包括地块用途的限制和供需不匹配而延展出的稀缺性。在现实中，地球上的土地资源不仅是有限的，而且不同用途地块数量也存在限制，这个限制也会制约地产行业的发展。所以在标准的地产开发流程中，土地的用地申请、征地及拆迁安置都是非常重要但异常繁复的环节。并不是所有用地都可以用于全部类型的地产业开发的。耕地、草地、林地这些因自然条件天然形成的土地资源都十分宝贵，一般都会存在用途限制。有时候并非缺乏土地而是缺乏可以被用于指定开发目的的地块，所以会存在土地资源类型供需不匹配而产生的土地资源稀缺问题。但在元宇宙的世界当中，项目方不但可以设置地皮的总供给，还可以设置每个地皮的用途，比如有的地皮可以用于虚拟世界展馆的建设，有的土地可以用于景观建设，等等，甚至可以事先在智能合约中设定好影响供求的通证经济模型，来解决现实中地产业开发时面临的土地资源问题。
2．建造的现金流问题
地产行业开发阶段需要大量的现金投入，往往会大举借债，而这种负债情况在中国的地产业当中尤其凸显，很多地产业的公司资产负债率高达80%以上。而地产行业因为建设周期长，盖好才能回款，也带来了整体账期长的问题。所以，很多地产开发商缓解现金流压力的策略就是边盖边卖，用折扣价格吸引大众去购买还未盖好的期房，然后用这部分的回款继续去支持建造。但如果期房卖到一部分卖不动了，资不抵债也借不到款而无法建造下去，整个项目就算暴雷了，早年很多的烂尾楼项目可能都是这个原因。而在虚拟世界当中，我们前期的建设投入可能除了买地就是建模和设计，投入资金较少，这个问题也就自然得以解决。
3．投资需求和使用需求的矛盾性
因为有房可住是每个人最基本的刚需，所以现实中出现的一个悖论是，有钱人买了一堆房子但是不住，而没钱人想住房又没钱购买。而在元宇宙中，地产的投资价值和使用价值都是由项目方写入智能合约的规则所赋予的，从机制设计上可以一定程度缓解这种矛盾，并且，从需求的刚需程度来说，无论多么极端的机制，“我在现实中没有房住”一定是比“我在元宇宙中没有地皮用”严重得多的问题。引导一部分现实中投资房地产的资金前往元宇宙地产业，鼓励把现实中的住房卖给真正需要居住的人，也具有一定的现实意义。
4．生产制造环节的风险以及客观环境的限制
现实中进行地产开发，可能各环节都存在风险性，比如说工人的安全保障问题，客观地形条件的限制影响了现有方案的规划，建设原材料的供应出现了问题，等等。而最大的问题还是在建成建筑的安全性上。近些年时有报道的豆腐渣工程、房屋倒塌等问题越来越引起人们对于建筑安全的重视，建筑设计和项目施工环节都必须慎之又慎，稍有失误最终都可能酿成大祸。许多国家都引入了地产项目负责人的终身责任制度，只要建成地产出现建筑本身的安全问题都会终身追责，就算如此，各类事故仍然屡见不鲜。而在元宇宙的世界里，因为人们都是以化身的形式存在，模型和素材都可以任意调整，建成后也不会有任何安全问题，这些问题都可以迎刃而解。
此外，在地产业往元宇宙进行迁移的过程中，也衍生出了诸多围绕元宇宙地产的细分行业，与现实世界类似，这些行业可能包括：
· 建造业：在元宇宙地产平台买了土地一般是要使用的，自然会带动一些建造业的需求，去建设各种房屋设施。但需要的技能可能和现实中的土木专业不太一样，更多的是一些设计和3D模型建造技能。当然，传统土木行业的设计技能也能迁移一部分。
· 地产销售：建造完之后，包括土地和上面建筑的地产都可以进行售卖交易。但地产销售很重要的一步就是确认产权的转移，就像大家买房一定要拿到房产证似的。而地皮和建筑都可以NFT的形式对地块产权进行确认，而这些NFT可以直接在元宇宙地产平台中的内置市场或外部NFT交易平台进行售卖。
· 土地租赁：因为土地具有稀缺性，如果要在元宇宙世界中建设房屋去发展各种行业，但没有大额的资金去直接购买用户量较多的核心地段土地，可以选择采用租赁的方式，比如建歌厅、游戏场所、景区需要的土地就可以租赁，在发展一段时间赚取足够资金后再购买整个地产。
· 物业管理：现实中的物业管理主要是帮助我们进行居住环境的保养维护等。虽然元宇宙中的房屋不会有磨损、污迹，也不会产生垃圾，但定期可能需要提供一些简单的修改装饰升级服务，或者环境布景之类的等等，这些也滋生了元宇宙地产平台上物业管理业的兴起。
· 地产投资：元宇宙中的地产在结合Web3.0之后也具有了投资价值，这个价值的产生逻辑既来自于具有贮藏财产和未来产生现金流的内在价值，也包括各类商业使用价值。
不过，从各个元宇宙地产细分行业的模式上，与现实的地产业有一点重大的区别。现实地产当中占比非常之大的一块是住宅地产，但元宇宙地产主要以商业地产的模式为主，并不存在传统意义上的住宅地产。即使是供虚拟形象居住使用的土地和房屋，本质上也是商业地产的一种，因为虚拟形象的居住并不是为了满足居住的刚需，而是为了满足与商业价值绑定的一种体验。因此，探究地产业迁移元宇宙的过程，也是探究如何利用元宇宙地产进行元宇宙商业布局的过程。