第2章 财务入门基本功——磨刀不误砍柴工(2)

利润是企业在一定会计期间的经营成果。我国企业的利润按其来源不同分为营业利润、利润总额和净利润。

营业利润＝主营业利润＋其他业务利润－期间费用。

主营业务利润＝主营业务收入－主营业务成本－主营业务税金及附加。

其他业务利润＝其他业务收入－其他业务支出。

利润总额＝营业利润＋投资收益＋补贴收入＋营业外收入－营业外支出。

净利润＝利润总额－所得税。

(第二节）房地产企业的重要会计科目。

做好房地产开发企业会计工作，有几个会计科目必须要重点做好。作为企业生存和发展血液的货币资金、房地产开发企业的重要资产--存货、维持企业正常运营的关键--固定资产、影响企业财务安全的重要科目--负债，都是核算的重中之重。

一、货币资金。

货币资金是企业在生产经营过程中处于货币形态的资金。货币资金是房地产企业流动资产的重要组成部分，许多经济业务都会引起货币资金的收支活动。由于它可以立即投入流通作为交换媒介，因此是流动性最强的流动资产。持有货币资金是房地产开发企业开展经营活动的基本条件，因此，加强货币资金的管理，认真组织好货币资金的核算，对于加速资金周转，促进开发经营活动，提高企业经济效益等都有着十分重要的意义。

我们这里讲的货币资金，主要包括现金、银行存款和其他货币资金。

1．现金。

现金的概念有广义和狭义之分。狭义的现金，是指存放在企业财务部门金库中的现钞，包括人民币和外币，又叫库存现金。广义的现金则还包括存放在银行的货币资金。我们通常说的现金是指狭义的现金。

按《现金管理暂行条例》的规定，开户单位可以在下列范围内使用资金：①职工工资、津贴；②个人劳务报酬；③根据国家制度颁发给个人的科学技术、文化艺术、体育等各种奖金；④各种劳保、福利费用以及国家规定的对个人的其他支出；⑤向个人收购农副产品和其他物资的价款；⑥出差人员必须随身携带的差旅费；⑦结算起点(1000元)以下的零星支出；⑧中国人民银行确定需要支付现金的其他支出。不属于上述现金结算范围的款项支付，一律不准使用现金结算，而应当通过开户银行进行转账结算。

房地产开发企业应当设置“现金”科目，对库存现金的收支和结存情况进行核算。收到现金时，借记“现金”科目，贷记其他相关科目；支付现金时，借记其他相关科目，贷记“现金”科目；“现金”科目的借方余额，即为库存现金的实有数额。单独设置“备用金”科目的房地产开发企业，应当对发生的备用金进行明细核算。

为了加强对现金的管理，随时掌握现金的收付和库存余额，房地产开发企业必须设置“现金日记账”进行明细分类核算。现金日记账一般采用“三栏式”格式，按照现金收付的时间或出纳人员受理时间，序时、逐笔登记；现金日记账的借方登记现金的增加额，贷方登记现金的减少额，余额在借方。现金日记账应当做到日清月结，账款相符；每次记账后，都应当将账面余额与库存现金的实有数额进行核对。

2．银行存款。

银行存款是指企业存放在开户银行或其他金融机构的货币资金，包括人民币存款和外币存款。

按照国家有关规定，凡是独立核算的单位都必须在当地银行或其他金融机构开设账户，以办理银行存款的存款、取款和转账结算业务。银行存款账户分为基本存款账户、一般存款账户、临时存款账户和专用存款账户。一个房地产开发企业只能选择一家银行的一个营业机构开立一个基本存款账户，不得在多家银行机构开立基本存款账户；也不得在同一家银行的几个分支机构开立一般存款账户；房地产开发企业收入的款项，应当在国家规定的时间内送存到开户银行；支出的款项，除规定可以用现金支付的以外，应当按照银行规定，通过银行办理转账结算。企业支付款项时，银行存款账户内必须有足够的资金。

房地产开发企业必须遵守银行的结算纪律，定期与银行核对账目，保证货币资金的安全。根据中国人民银行颁布的《支付结算办法》的规定，单位和个人办理支付结算，不准签发没有资金保证的票据或远期支票，套取银行信用；不准签发、取得和转让没有真实交易和债权债务的票据，套取银行和他人资金；不准无理拒绝付款，任意占用他人资金；不准违反规定开立和使用账户。

3．其他货币资金。

外埠存款。

外埠存款是指房地产开发企业到外地进行临时或零星采购时，汇往采购地银行开立采购专户的款项。

房地产开发企业汇出款项时，须填写汇款委托书，加盖“采购资金”字样。汇入银行对汇入的采购资金，以汇款单位名义开立采购账户。采购资金不计利息，除采购员差旅费可以支取少量现金外，一律转账。采购专户只付不收，付完结束账户。

银行汇票。

银行汇票是汇款人将款项交给当地银行，由银行签发给汇款人持往异地办理转账结算或支取现金的依据。企业填送“银行汇票申请书”并将款项交存银行、取得银行汇票后，应根据银行盖章退回的申请书存根联，记入“其他货币资金--银行汇票”科目的借方和“银行存款”科目的贷方。企业使用银行汇票后，根据发票账单等有关凭证，记入“物资采购”或“库存材料”或“原材料”等科目的借方和“其他货币资金--银行汇票”科目的贷方。如有多余款或因汇票超过付款期等原因退回款项时，根据开户行转来的银行汇票多余款收账通知联，记入“银行存款”科目的借方和“其他货币资金--银行汇票”科目的贷方。

银行本票结算的核算。

银行本票是申请人将款项交给银行、由银行签发给凭以办理转账结算或支取现金的票据。企业向银行提交“银行本票申请书”并将款项交存银行、取得银行本票后，应根据银行盖章退回的申请书存根联，记入“其他货币资金--银行本票”科目的借方和“银行存款”科目的贷方。企业使用银行本票后，根据发票账单等有关凭证，记入“物资采购”或“库存材料”或“原材料”等科目的借方和“其他货币资金--银行本票”科目的贷方。因银行本票超过付款期等原因而要求退款时，应填制进账单连同本票一并送交银行，根据银行盖章退回的进账单第一联，记入“银行存款”科目的借方和“其他货币资金”的贷方。

在途货币资金。

在途货币资金是指房地产开发企业同所属单位之间的上下级之间的汇、解款项业务中，到月终时尚未到达的汇入款项。房地产开发企业收到所属单位或上级汇出款项的通知，根据汇出金额，借记“其他货币资金--在途资金”科目，贷记“其他应收款”等科目。收到款项时，根据银行通知，借记“银行存款”科目，贷记“其他货币资金一-在途资金”科目。

信用证存款和信用卡存款。

信用证结算方式是国际结算的一种主要方式。信用证存款是指采用信用证结算方式的企业为开具信用证而存入银行信用保证金专户的款项。信用卡存款是指企业为取得信用卡而存入银行信用卡专户的款项。其核算的方法与信用证存款不同的是，在其有效期内可以随进存取款项，不必将余额转回银行。

二、存货。

1．存货的概念及特点。

房地产开发企业的存货是指在开发经营过程中，为房产建设而储存的各种资产。它们经常处于不断被销售、被耗用和重置的过程中，属于企业流动资产的范畴。对于自行开发并建设的房地产开发企业，其存货包括各种原材料、库存设备、低值易耗品、委托加工材料、在建开发产品、已完开发产品、出租开发产品和周转房等。若不承担施工项目的房地产开发公司，其存货内容就比较简单，主要是在建开发产品和开发产品。此外，在固定资产标准以下的工具、设备、用品、器皿等低值易耗品也包括在存货之中。存货的特点是具有流动性，不断地处于购置、耗用、重置过程中。因此，其价值随着实物的耗用而转移，随着销售的实现而及时得到补偿。

存货范围的确认，应以企业对存货是否具有法定所有权为依据。凡在盘存日期，法定所有权属于企业的一切物品，不论其存放何处或处于何种状态，都应作为企业的存货；反之，凡法定所有权不属于企业的物品，即使尚未运离企业，也不应包括在本企业存货范围之内。房地产企业为购建固定资产储备的材料物资、特准储备物资和专项储备物资，虽有存货的某些特征，但不属于企业的存货。

2．存货的分类。

房地产企业为销售和耗用而储存的存货品种繁多，按其经济用途可以分为以下几类：

指房地产企业用于房地产开发经营的各种材料，如钢材、木材、水泥等。

设备：指房地产企业用于开发工程的各种设备，如暖卫设备、通风设备、照明设备等。

低值易耗品：指未达到固定资产标准的各种用具物品等劳动资料，如工具、管理用具等。

开发产品：指房地产企业已经完成全部开发过程，并已经验收合格达到设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品。

出租开发产品：指房地产企业开发完成，用于出租经营的土地和房屋。

周转房：指房地产企业开发完成，用于安置拆迁居民周转使用的房屋。

在建开发产品：指房地产企业正在开发建设过程中的土地和房屋。

企业存货按存放地点和保管责任分类，可以分为库存存货、在途存货、委托加工存货、自制存货等。

三、固定资产。

1．存货的概念及特点。

房地产企业在开发经营过程中，必须具备一定数量的劳动资料，如直接用于工程开发建设的机器设备，为开发经营创造必要物质条件的房屋、建筑物，对开发经营起辅助作用的运输设备等。这些单位价值较高，可以在较长时间内参加开发经营活动，并保持其原有实物形态的资产，形成房地产企业的固定资产。固定资产是企业开发经营的主要物质条件，是企业重要的劳动资料，加强其核算和管理，对于保护企业资产的完整，正确进行企业经营损益的计算具有重要的意义。

按照现行会计制度规定，固定资产是指使用期限在1年以上，单位价值较高，并在使用过程中保持原来物质形态的资产，包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具器具等。固定资产属于物质资料生产过程中用来改变或影响劳动对象的劳动资料。但是，并非所有的劳动资料都可作为企业的固定资产。作为固定资产核算和管理的劳动资料一般应具有以下特征：

第一，使用年限超过1年或超过一个经营周期，并且在使用过程中保持原来的物质形态不变。

第二，用于生产经营活动或用于出租及企业行政管理，而不是为了出售。

第三，单位价值较高。

我国《施工、房地产开发企业财务制度》中，具体规定了划分固定资产的标准为：①使用期限超过1年的房屋及建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、器具、工具等；②不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过两年的，也应作为固定资产。

2．固定资产的分类。

房地产企业固定资产种类繁多，规格不一，为了加强管理，便于组织会计核算，有必要对其进行科学、合理的分类。根据不同的管理需要和核算要求以及不同的分类标准，通常使用的分类方法有以下几种方法：

按固定资产经济用途分类，可分为生产经营用固定资产和非生产经营用固定资产。

按固定资产使用情况分类，可分为使用中固定资产、未使用固定资产和不需用固定资产。

按固定资产的所有权分类，可分自有固定资产和租入固定资产。

按固定资产的经济用途和使用情况综合分类，一般可分为7大类：

①生产经营用固定资产。是指直接服务于房地产企业生产、经营过程的各种固定资产。如：房地产开发设备、运输车辆、工具等。②非生产经营用固定资产。是指不直接服务于房地产企业生产、经营过程的各种固定资产。如：办公房屋、职工宿舍、食堂、幼儿园等。③租出固定资产。是指在经营性租赁方式下出租给承租人使用的固定资产。④不需用固定资产。是指企业多余或不适用的固定资产。⑤未使用固定资产。是指已完工或购建的尚未交付使用的新增固定资产以及因进行改建、扩建等原因暂停使用的固定资产。如企业购置的尚待安装的固定资产等。⑥融资租入固定资产。指企业以融资租赁方式租入的固定资产，在租赁期内应视同自有固定资产进行管理。⑦土地。指过去已经估价单独入账的土地。因征地而支付的补偿费，应计入与土地有关的房屋、建筑物的价值内，不单独作为土地价值入帐。企业取得的土地使用权不能作为固定资产管理。

3．固定资产价值的构成。

固定资产的价值构成是指固定资产价值所包括的范围。由于固定资产的来源渠道不同，其价值构成的具体内容也有所差异。现行会计制度规定，固定资产应当按取得时的实际成本入账。具体为：

购入的固定资产，如果是全新的，应以实际支付的买价、税金(如增值税等)、支付的运杂费、包装费和安装成本等作为原值；如果购入的固定资产是旧的，则应按售出单位账面原值(扣除原安装成本)以及支付的运杂费、包装费和新安装成本确定固定资产的原值。

建造的固定资产，以建造过程中实际发生的全部支出作为原值。

在固定资产尚未交付使用之前发生的固定资产的借款利息和有关费用，以及外币借款的汇兑差额，应计入固定资产价值。在此之后发生的借款利息和有关费用，以及外币借款的汇兑差额，应计入当期损益。已投入使用但尚未办理移交手续的固定资产，可先按估计价值记账，待确定实际价值后，再进行调整。

其他单位投资转入的固定资产，应按双方确认的原值记账。评估确认的原值与评估确认的净值的差额，作为累计折旧。

融资租入的固定资产，当融资租赁资产价值小于或等于企业全部资产价值的30％时，以最低租赁付款额作为入账价值(仅指相当于买价的部分)；当融资租赁资产价值大于企业全部资产价值的30％时，应按最低租赁付款额的现值与租赁资产原账面价值两者中较低者作为入账价值。

在原有固定资产的基础上进行改建、扩建的固定资产，应按原有固定资产账面原值，减去改建和扩建过程中{发生的变价收入，加上由于改建、扩建而增加的支出作为：固定资产的原值。

盘盈的固定资产，应按同类固定资产的市场价格减去估计的价值损耗后的余额作为入账价值。

接受捐赠的固定资产，应按同类资产的市场价值估计原值，或根据捐赠者提供的有关凭据记账。接受固定资产时发生的运杂费、包装费、安装成本等有关费用也应当计入固定资产的价值。受赠的如为旧的固定资产，还应减去估计的价值损耗后，按净值入账。非货币性交易换人的固定资产，按“非货币性交易准则”规定确定其原值。