第3章 财务入门基本功——磨刀不误砍柴工(3)

四、负债。

1．概念及特征。

负债是指由于过去的交易、事项形成的现有义务，履行该义务预期会导致经济利益流出企业。它具有以下主要特征：

负债是由过去的交易或事项而发生的，而且是现在已经承担的责任。对于企业正在筹划的未来交易或事项，如企业已经签署但尚未生效的合同与合作事项等，并不构成企业目前的负债。

负债对于企业而言，是项强制性的义务，它可能属于法律、合同或类似文件的要求。若是一项非强制性的、属于可有可无的责任，如计划对慈善机构的捐赠等，则不能形成企业的负债。

负债通常需要在未来某一特定时日用资产(一般往往住是货币资金)或劳务来偿付。在某些情况下，现有负债可能通过承诺新的负债(即债务的展期)或转化为所有者权益来(如债转股)予以了结，但最终都要导致企业资产的流出。

2．负债的分类。

房地产开发企业的负债可以按照不同的标准进行分类。

按照归还期限的长短，可以将企业的负债分为流动负债和长期负债两大类。

按照企业负债产生的原因划分，可分为：

①借贷形成的负债。如向金融机构或其他单位借入的短期借款。长期借款等。

②结算过程中产生的负债。如因企业购买材料物资，接受劳务供应等，在货款尚未支付前而应付给供货单位的应付账单、应付票据等等。

③因筹资而应偿还给各投资人的应付债券、应付利润等等。

④因销售开发产品、代委托单位开发建设项目等而向购买、委扣单位或个人预收的账款等。

⑤应上交给国家的各种款项，如应交税金、其他应交款等等。

⑥应付给企业内部职工的应付工资及应付福利费等。

⑦偿还给其他单位或个人的其他应付款项等等。

(第三节）会计核算的基本前提和一般原则。

房地产会计核算的基本前提又称基本假设，是对房地产会计核算的范围、内容、基本程序和方法所作的限定或推断。它一般包括会计主体、持续经营、会计分期和货币计量四项基本假设。

一、会计主体。

会计主体是指会计工作为之服务的特定单位或组织。它限定了会计工作的空间范围，要求会计核算应当区分自身经济活动与其他单位的经济活动，区分企业的经济活动与企业投资人及企业职工个人的经济活动。明确哪些经济活动应当予以确认、计量和报告，哪些不属于自己的核算范围。会计主体与法律主体的概念不能等同。法律主体必然是会计主体，但会计主体并不一定是法律主体。会计主体可以是一个具有法人资格的企业，也可以是非法人的合伙经营单位；可以是一个企业，也可以是企业中的内部单位；可以是单个企业，也可以是若干企业组成的企业集团。

二、持续经营。

持续经营就是指房地产企业的会计核算应以持续、正常的生产经营活动为前提，而不考虑企业是否因倒闭、解散而清算。它规定了会计工作的时间范围，为财产的计价、费用的分配等提供了前提条件。会计核算所使用的一系列原则和处理方法都是建立在持续经营基础上的。只有在持续经营的前提条件下，会计核算所运用的各种方法才能保持稳定。企业一旦破产清算，会计处理方法就要随之作相应改变。

三、会计分期。

会计分期就是将房地产企业持续不断的生产经营活动，人为地分割为若干个相等的期间，以定期反映企业的财务状况和经营成果。会计期间通常有年度、半年度、季度和月份之分，其起讫日期均采用公历日期。会计年度是最重要的会计期间，其它称为会计中期。会计核算应当定期结算账目，计算盈亏，编制财务报告，并向会计信息使用者提供会计核算资料。

四、货币计量。

货币计量就是指在房地产企业的会计核算中，用货币作为主要的计量单位，记录和反映房地产企业的生产经营情况。房地产企业的生产经营活动大多表现为实物运动，如材料的消耗、固定资产的增减等。由于各种实物的计量单位很难统一，无法进行比较、汇总。因此，会计核算客观上需要一种统一的计量单位作为其计量尺度。货币作为一般等价物，自然而然地被选择作为计量单位来综合反映企业的财务状况和经营成果。在我国，以人民币“元”作为记账本位币。业务收支以外币为主的企业，也可选用某种外币作为记账本位币，但在编制会计报表时应当折算为人民币反映。

充分考虑房地产企业的特点，再结合现代房地产企业的实际需要，在设置会计科目时应遵循以下原则：

1．根据本单位的特殊需要增设某些会计科目。

房地产企业的统一会计科目报表，应该根据大多数房地产企业的常规业务来设置，但是，具体房地产企业还应从本企业的实际出发，针对本企业的特殊业务增设某些会计科目。

2．根据重要性原则简并某些会计科目。

房地产企业可以将一些在本企业发生业务很少的一级科目进行精简，将其并入有关的科目作为明细科目使用。

3．会计科目的设置要保持相对稳定。

房地产企业在设置会计科目时，要尽可能地预见到本企业的未来发展，适当留有余地。一般来说，在年度中间不要变更会计科目。在年度转换时变更会计科目，也要编制会计新旧科目对照表，保证数据正常转换。

(第四节）财务会计报告的种类及作用。

损益表、资产负债表、现金流量表，是你行军打仗的地图。没有地图，你就迷失了方向，不懂得这三张表，你就失去了控制力，不知己不知彼，必败无疑！

资产负债表位于三表之首，反映了企业的资产状况，企业有多少自有资金，多少外债，一看便知。如果你的企业陷入债务危机，你的资产负债表就鸣枪警示，那你就要立刻采取行动，找到根源，将危机制服。

损益表反映企业获利能力，企业有多少收入，有多少利润，有多少成本，损益表上一览无余。在损益表上，你可以看出，净利润=收入-直接成本-费用-所得税。抓牢损益表上的所有数字，你就控制了你的整个收益状况。

现金流量表反映企业的现金流量。现金流是企业保持运转的忠诚卫士，你的现金有多少，安全不安全，表上反映得清清楚楚，多看几遍，做到心中有数。

房地产开发企业的财务会计报告，包括会计报表、会计报表附注和财务状况说明书。

一、会计报表。

房地产开发企业的会计报表，是根据日常会计核算资料编制、用以反映企业财务状况和经营成果的综合指标体系。会计报表按其用途，可分为向外提供的会计报表和企业内部管理需要的会计报表。

企业向外提供的会计报表由财政部统一规定，所有企业都必须按期编制并提供有关部门。按照现行会计制度的规定，采用房地产开发企业会计制度的企业向外提供的会计报表，有如下四种：1．资产负债表；2．利润表；3．现金流量表；4．利润分配表。其中资产负债表和损益表为月度会计报表兼年度会计报表，现金流量表和利润分配表为年度会计报表。

二、会计报表附注。

会计报表附注又称会计报表注释。它是为帮助理解会计报表的内容而对报表的有关项目等所作的解释，其主要内容包括：

1．不符合会计核算基本假设的说明；

2．重要会计政策和会计估计及其变更的说明；

3．或有事项和资产负债表日后事项的说明；

4．关联方关系及其交易的披露；

5．重要资产转让及其出售的说明；

6．企业合并、分立的说明；

7．会计报表中重要项目的明细资料；

8．其他有助于理解和分析会计报表需要说明的事项。

三、财务情况说明书。

财务情况说明书是企业对一定时期内的财务状况和经营成果情况进行分析和总结后做出的书面报告。财务情况说明书应主要说明以下内容：

1．企业开发经营情况；

2．利润实现和分配情况；

3．资金周转和增减情况；

4．财务收支和税金缴纳情况；

5．各项财产物资变动的情况；

6．考核和评价财务状况和经营成果的财务指标的分析说明。

例如流动比率、速动比率、应收账款周转率、存货周转率、资本金利润率、营业利润率、成本费用利润率、净资产报酬率等。

按照会计报表的编制基础，可以分为个别会计报表、汇总报表和合并报表。个别会计报表是反映个别企业的财，务状况和经营成果的会计报表；正总报表是由主管部门根据个别会计报表连同本单位会计报表，简单汇总编制的会计报表；合并报表是由母公司在个别会计报表基础上，对内部交易进行抵消后编制营成果的会计报表。

财务会计报告的作用，主要有以下几个方面：

是企业管理当局了解企业资金、成本、盈利情况进行经营决策和计划的重要依据。

企业管理当局要进行经营决策和计划，必先利用财务会计报告提供的会计信息，了解、分析企业资金、成本、盈利状况。只有这些资料越详尽、越正确，经营决策和计划就越能符合实际，越富有指导性和现实性。

是投资者和金融机构进行投资决策和贷款决策的信息来源。

企业的资金，主要来自投资者的投资和金融机构的贷款。无论是目前的投资者、潜在的投资者还是金融机构，为了作出合理的投资决策和贷款决策，都必须掌握一定的会计信息，以了解被投资企业和借款单位的开发经营情况、盈利状况和偿债能力，而这些会计信息的获得，主要来自企业的财务会计报告。

为国家宏观经济管理部门提供财务会计信息。

国家为了维持良好的、正常的经济秩序，为了取得财政收入，也需要了解企业的财务状况和经营状况。同时，企业的财务会计信息通过综合汇总后，可以提供分析、评价国民经济状况的资料，满足国家宏观经济调控的需要。财政、审计、税务、人民银行、证券监管、保险监管等部门，通过对企业财务会计报告的分析，监督企业遵守有关法律、法规和制度的情况，保障宏观经济正常运行，并不断增加财政收入。

(第五节）什么是资产负债表。

资产负债表是总括反映企业在某一特定日期(月末、季末、半年末、年末)财务状况的静态会计报表。房地产企业通过编制和分析资产负债表可以提供某一日期资产、负债和所有者权益的全貌，了解企业全部经济资源的分布形态和构成情况，了解企业负债总额及其构成情况，了解企业所有者权益总额及其构成情况。

我国资产负债表采用账户式格式，分为左方和右方，左方列示资产各项目，右方列示负债和所有者权益各项目。资产方各项目按照流动性快慢的顺序排列，货币资产、应收款项等流动性快的项目依次排列在前面，存货、固定资产等流动性慢的项目依次排列在后面；负债和所有者权益方各项目按照偿还期长短的顺序排列，短期借款、应付账款等偿还期短的项目依次排列在前面，长期借款、应付债券等偿还期长的项目依次排列在后面，在持续经营前提下，所有者权益无需偿还，排列在最后面。

按照现行会计制度规定，房地产企业应编制比较资产负债表，分别列示各项指标的年初数和期末数。其中“年初数”栏各项数字，应根据上年末资产负债表“期末数”栏内所列数字填列。如果本年资产负债表的各个项目名称和内容同上年度不一致，应对上年末各项目的名称和数字按照本年度的规定进行调整，填入“年初数”栏内。其中“期末数”各栏数字，应根据有关总账和明细账的期末余额填列，其填列方法主要有以下几种类型：

1．根据总账余额直接填列。如“短期借款”、“固定资产原值”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”、“应收票据”、“应付票据”等项目，可根据总账余额直接填列。

2．根据总账余额计算填列。如“货币资金”项目，应根据“现金”、“银行存款”和“其他货币资金”账户期末余额的合计数填列；“存货”项目，应根据“物资采购”、“采购保管费”、“库存材料”、“库存设备”、“开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”、“开发成本”、“材料成本差异”、“存货跌价准备”等账户期末借、贷方余额相抵后的差额填列。

3．根据明细账余额计算填列。如“应收账款”项目，应根据“应收账款”、“预收账款”账户所属明细账的期末借方余额计算填列；“应付账款”项目，应根据“应付账款”、“预付账款”账户所属明细账的贷方期末余额计算填列。

4．根据总账和明细账余额分析计算填列。如“长期债权投资”项目，应根据“长期债权投资”总账余额扣除明细账中反映的一年内到期的长期债权投资部分分析计算填列；“长期借款”项目，应根据“长期借款”总账’余额扣除明细账中反映的一年内到期的长期借款部分分析计算填列。

5．根据报表相关项目数字相抵计算填列。如“固定资产净值”项目根据“固定资产原值”项目减去“累计折旧”项目后的差额填列；“短期投资净值”项目根据“短期投资”项目减去“短期投资跌价准备”项目后的差额填列。

资产减值准备明细表是反映房地产开发企业各项资产；减值准备增减变动情况的报表，属于年度报表。资产减值。

资产减值准备明细表的编制，一般根据“坏账准备”、“短期投资跌价准备”、“存货跌价准备”、“长期投资减值准备”、“固定资产减值准备”、“无形资产减值准备”、“专项工程减值准备”以及“委托贷款”等科目的记录分析填列。

(第六节）什么是利润表。

利润表又称损益表，是反映房地产开发企业在一定时期(月度、季度、年度)内利润形成情况的会计报表，是房地产开发企业对外编报的主要会计报表之一。它不仅是企业经营业绩的综合体现，也是企业进行利润分配的主要依据。

一、利润表结构。

我国采用多步式利润表格式。多步式利润表通过多步计算求得净利润。

第一步，从主营业务收入出发，减主营业务成本、销售费用、主营业务税金及附加，计算出主营业务利润。

第二步，在主营业务利润基础上，加其他业务利润，减管理费用、财务费用，计算出营业利润。

第三步，在营业利润基础上，加投资收益，加营业外收入，减营业外支出，计算出本期实现的利润总额(或亏损总额)。

第四步，从税前利润中减去所得税费用，计算出本期实现的净利润(或净亏损)。

二、利润表编制方法。

利润表设置“本月数”和“本年累计数”两栏，用以反映各项目的当月实际发生数和年度累计实际发生数。在编制年度报表时，应将“本月数”栏改成“上年累计数”栏，填列上年全年累计实际发生数。如果上年度损益表的项目名称和内容与本年度损益表不相一致，应对上年度报表项目名称和数字按本年度的规定进行调整，填入本表“上年累计数”栏。“本年累计数”栏反映各项目自年：初起至本月末止的累计实际发生数，根据上月本表本栏数字与本月本表“本月数”栏数字加总填列。现将“本月数”栏各项目的内容和填列方法说明如下：

“经营收入”项目，反映企业转让、销售、结算和出租开发产品等房地产经营业务取得的收入总额，根据“经营收入”科目贷方发生额分析填列。