第8章 股市 楼市和车市的回暖(2)

政府为了刺激住房市场也推出了很多短期的利好措施，包括“二套房”贷款以及税收优惠政策等。由于这些利好措施的出台，起到了有效的催化作用，大家买房的意愿更加强烈，于是进一步促成了回暖的现象，并且基本上是以高端楼盘为主的回暖。

高端楼盘回暖的数据

1.2009年4月份，深圳的别墅销售较去年同期增长了654.55%，而1~3月份的增幅分别是16.9%、50.82%和36.11%；在北京，前4月别墅的销售套数和成交面积分别较去年同期增长42.8%和48.4%；在上海，4月的别墅销售与供应比已经达到了1.59∶1。热销的不只是别墅，且并非仅限于上述一线城市。温州、杭州、宁波等长三角地区二、三线城市的高端住宅也出现了热销景象。

2.易居中国的数据显示，“上海的高档公寓近来销售量也大幅激增，其中单价2万元/平方米以上的中高档公寓成交量大幅回升，5月前20天，上述高档公寓成交面积达到了17.93万平方米，是2月总成交量的近3倍”。

3.根据《中国新闻周刊》的报道，“业内人士说，确实有一些保值增值的需求进来买房，比如星河湾、远洋万和城等高档项目卖得都很好。”此外，“北京优山美地项目、格拉斯小镇项目来电来访量呈几何级数上升，每周末都有几十组看房客户，这基本上超过了房地产市场最火暴的2007年的情况。”

4.根据CBN的统计数据显示：2009年5月份，上海单价4万元以上住宅成交量是4月的3.4倍。其中，翠湖天地三期嘉苑均价降至6万元/平方米后，5月下旬热销62套。

5.合富置业市场研究中心对旗下经营高端物业的分行调查显示，5月上半月顶级豪宅市场表现突出，主要贡献来自于别墅产品，尤其是独立别墅。“一手独立别墅5月成交量增长四成。”

6.根据媒体报道，上海星河湾由2009年年初3万元/平方米的开盘价一路狂涨，到8月份已经超过5万元/平方米。

但是这个回暖并不是由于老百姓更富裕所产生的住房刚性需求，而是由于制造业资金和避险资金进入了楼市，以高端楼盘为主，从而拉动了中低档楼盘。大部分购房者仍然心有余悸，因此7月份部分地区出现了成交量下跌的现象。根据中国指数研究院的报告显示，在其跟踪监测的30个城市中，7月份有一半城市住宅成交面积下滑。其中，华南和华东地区的城市表现最为明显，如华南的厦门降幅超过20%、东莞超过6%；华东的杭州降幅超过30%、温州降幅超过20%、宁波降幅超过10%。但是对于大城市的高端楼盘而言，房价还是很坚挺，反而是中低档楼盘出现了走软的压力。但是只要企业家的两大困境和通货膨胀持续恶化，高端楼盘房价上涨的压力还是很大。而且国际金融炒家在唱多中国楼市的同时，一季度QFII大幅减仓房地产个股，减持数目在所有行业中排名第一，这个变化值得我们关注。

三、地王是怎样炼成的：巨额信贷助力国进民退

除此之外，大量国有企业拿到了很多信贷资金，可是在两大困境没有解决的情况之下，它们不太敢投资实业，因此很多银行信贷资金进入楼市以高价收购土地，导致2009年年中各地的地王纷纷出现。也就是说，地王破纪录地出现，并不是因为我们的经济有多大的起色，而是国有企业利用信贷资金买地推动的。为了证明我的观点，我列举一些数据。

2009年1~5月份房地产市场的成交量是2008年同期成交量的1.4倍，超过了最火暴的2007年。我们通常认为2007年是房地产的泡沫年，实际上2009年1~5月份的数字已经超过了2007年。2009年上半年按每平方米楼面价格排名的十大地王信息。

其中，除深圳心海的背景不清楚外，其他9个地王都是有国资背景的房地产企业。在北京地王的竞争中，SOHO潘石屹每次举牌都会立刻遭到多家国资房企的“围剿”，根据媒体的报道，在价格飙升至35亿元之后，这种围剿情形更加明显。有一个现象值得我们关注，那就是潘石屹的团队每一次举牌都要经过反复考虑，而这些国企似乎根本不需要考虑就马上举牌，让人感到很难理解。兵败竞拍场的潘石屹在博客中写道：“北京土地市场的泡沫的确已经出现了。”在北京地王竞争中打败潘石屹而笑到最后的方兴地产是国企中化集团的子公司，2009年获得245亿元的高额授信，因此才能如此财大气粗。他们好不容易才花掉了40亿元，手中还有205亿元的银行信贷。我经常开玩笑说，中化方兴好惨啊，怎么把剩下的205亿银行信贷花掉是他们目前最大的挑战。

2009年的夺地大战中，有国资背景的房企笑到最后的例子并不鲜见。以下是各个媒体报道的摘要。

1.根据媒体报道，“回想2007年的那一轮抢地热潮，还有更多港资和民企参与，如和黄、九龙仓、恒大、合生等。”一位业内人士感慨，“仅仅一年多的时间，这些当年的地王争夺者已经没了身影，资金实力更加雄厚的大国企高调出手，地王刷新速度不逊色于2007年。”

2.中金公司的相关报告认为，“国资背景企业占多数”是此轮地王热潮区别于2007年的最大标志，未来更多的拥有信贷和融资优势的国有企业将逐步提升在地产行业的市场份额。

3.全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存表示，“国企之所以敢于天价拿地，最重要的原因就在于其资金实力的雄厚。今年大规模放量银行信贷资金更是让它们如虎添翼。”

4.北京亚豪房地产服务机构的副总经理王英男说：“具有国企背景的开发商和地产上市公司或信誉度高，或融资渠道广，财大气粗，敢于在土地市场一搏。这些大国企是国家4万亿财政支持的受益者，手头非常宽裕，这是一般房企难以比拟的。对楼市的乐观预期，导致了它们超出常规的拿地行为。‘面粉贵过面包’的现象或将显现。”

我认为潘石屹兵败之后发表的观点值得我们注意，以下是潘石屹谈自己对新的“地王”产生的看法摘要：

1.在金融危机的背景下，由于产能过剩，银行对国企的放贷只能投到房地产。

2.参加竞标的11家公司都是中国公司，没有一家境外公司参加。说明它们对这种疯狂拿地的举动并不看好。

3.目前北京广渠路周边项目房价在每平方米1.4万元到2万元之间，而这次拍卖的这块土地楼面价达到每平方米1.6万元，售价应该是每平方米3万元。

潘石屹的观点和媒体的报道支持了我的观点，那就是由于两大困境尚未解决，某些国企所掌控的银行信贷资金没有投入实体经济，反而大量流入土地争夺战当中。

四、汽车市场回暖的亮点

根据中国汽车工业协会的最新统计，2009年一季度我国汽车总销量达到267.88万辆，一举夺取全球汽车销量第一的宝座。自2008年12月份以来，汽车销量已经连续4个月回升。在全球汽车市场持续低迷的情况下，国内汽车市场却呈现出产销两旺的势头。4月份的上海车展更是上演火暴行情，单日入场人次达到10万，全球25个国家和地区的1500家企业参与其中，比上届增长105家以上，毫无悬念地超越了底特律、日内瓦、芝加哥、首尔、纽约等著名车展。全球汽车市场的主战场为何从美国转到了中国，国内汽车市场火暴的原因到底是什么呢？

只有到了经济萧条时期，父母午夜梦回时才会发现亏欠子女太多，过去每天忙到半夜2点钟才回家，孩子已经睡了。现在下午4点钟就回家了，甚至更早。回家之后想一想，周末早上8点钟是不是该带孩子去动物园了？所以你看，北京过去周六、周日通常都不塞车，应该是周一到周五的8点钟塞车，现在可好，周末早上8点钟西二环、西三环就开始塞车了，为什么？大家都赶着去动物园，带孩子去看一看、逛一逛、学习一下。那怎么去呢？我发现大家都是开车去，不然不会塞车。那车是从哪儿来的呢？买来的，所以车市回暖了。

根据媒体的报道，2009年7月份降幅比较大的有东风神龙富康、爱丽舍，东风标致206在降价和推新后销量平均降幅超过30%；天籁销量的降幅超过33%；福克斯销量也出现26%的大幅下滑。而相关的竞争车型领驭、凯美瑞、新POLO、雅绅特的销量却在上升。其中降幅较大的是比亚迪F3，销量下滑达50%。业内人士分析，F3的失宠主要是因为雅绅特、威乐等车型的降价和骏捷等新车型的打压，F3的价格不做出让步，销售颓势很难挽回。

汽车市场回暖不是简单的因为汽车下乡，我们的广大农民朋友当然有买车的。但真正去买车的还是那些午夜梦回觉得亏欠子女的父母，他们过去因为太忙没有时间陪孩子，现在希望周末多抽出点时间来陪孩子，这种思维的直接反映就是汽车市场开始火暴。你看，上海车展像疯了一样，连湖南、湖北的车展都像疯了一样。车子卖得好极了，因为经济萧条的缘故，这和经济复苏有关系吗？

这种回暖只是由于资金的冲击，而不是真正的回暖，因此车市的不稳定现象就会出现。7月份上海车市的行情已经明显转淡。根据媒体报道，7月份虽然看车的人还是很多，但是下单的数量明显减少，7月份来店内提车的客户基本上都是6月份之前下的订单。此外，根据乘用车协会的统计显示，7月份共销售新车27万辆，比6月份下滑了将近8%，其他统计显示，7月份汽车销售比6月份下跌5%。汽车市场后续发展如何，值得我们关注。