1.1 建设项目规划选址与土地获取的相关概念与工作流程
1.1.1 土地使用权获取的相关概念
（1）土地
土地是一种基本的自然资源，是由气候、地貌、岩石、土壤植物和水文组成的一个独立的自然综合体。从管理和利用的角度看，土地就是国土，是一个国家所有的地球上的陆地和水域及其向上或向下的空间。土地是一种有限的资源。
（2）土地所有权
土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。在我国，土地所有权是国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地可以分为国有土地和集体土地两类。
国有土地是指属于国家所有即全民所有的土地。国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。
集体土地是指属于农村居民集体经济组织所有的土地。集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。
（3）土地使用权
土地使用权是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可以申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。
（4）土地使用权出让
土地使用权出让是指国家将一定年限内的国有土地使用权出让给土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。
通过出让方式获得土地使用权是建立在有偿有限期的基础上的，该土地使用权可以在法律规定的范围内转让、出租或抵押，其合法权益受国家法律保护。
（5）土地使用权出让年限
土地使用权的出让年限是指土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年限。
凡与国土局签订《国有土地使用权出让合同》的用地，其土地使用年限按国家规定执行：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地或者其他用地50年。
（6）协议出让国有土地使用权
协议出让国有土地使用权是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
（7）招标出让国有土地使用权
招标出让国有土地使用权是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
招标出让的一般程序有招标、投标、定标、签约、履约五个阶段。目前，招标是土地使用权出让方式中最常用的一种，一般由各级土地储备中心负责办理招标的相关事宜。投标人中标后获得其土地使用权。
（8）拍卖出让国有土地使用权
拍卖出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
拍卖的一般程序是：出让人发出拍卖公告，将土地使用权拍卖事宜向社会公布；竞买，即在拍卖场所，竞投人以拍卖方式向拍卖人做出应价；签约，应价高者与出让人签订土地使用权出让合同；履约，受让人交付土地使用权出让金，出让人向受让人交付土地，并领取土地使用权证书，获得其土地使用权。
（9）挂牌出让国有土地使用权
挂牌出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
（10）土地使用权划拨
土地使用权划拨，是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。土地使用权的划拨是计划经济的产物，其逐渐地为土地使用权出让或转让所取代。
划拨土地使用权的范围包括国家机关用地和军事用地，城市基础设施和公用事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，经济适用房项目建设用地，法律、行政法规规定的其他用地。
（11）土地使用权转让
土地使用权转让，是指土地使用权出让后，土地使用权的受让人将土地使用权转移的行为，包括出售、交换和赠与等。
（12）土地使用权租赁
土地使用权租赁是指国家将国有土地在一定年限内直接出租给土地使用者，由土地使用者向国家按年交付租金的行为。以租赁方式取得的土地使用权不得转让、转租和抵押。
（13）征地
征地是指项目选址用地为集体土地，按照法定的程序报请有批准权限的政府机关审批以后，对集体土地及地上物等依法补偿，将集体土地转为国有土地的一种行为。
（14）拆迁
拆迁，是指经城市规划、土地管理机关批准，将原土地合法使用者及房屋合法使用者迁到其他地方安置，并拆除清理原有建筑或其他妨碍项目实施的地上物，为新的建设项目施工创造条件的行为。拆迁可简单理解为人的搬迁和建筑物的拆除。
根据国土资源部第11号令，房地产开发经营性用地均由土地储备中心以招标、拍卖、挂牌等方式出让，出让的地块均为熟地，不需要土地受让方进行征地拆迁。若因特殊原因，必须进行征地拆迁的，该工作原则上是在国土资源局取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证即可提出申请。实际操作中只要与土地出让方达成协议，即可进行拆迁。征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。征地、拆迁工作的完成是申请项目开工的必备条件之一。
（15）土地储备
土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
（16）生地
生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地，即待开发的国有土地，离城镇较远、无市政基础设施、未开发利用的土地。
（17）毛地
毛地主要是指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地，即已有地上建筑物及附属设施的建筑物，将被改建的土地。
（18）熟地
熟地是指已完成市政基础设施建设的土地，达到“三通一平”或“七通一平”施工条件的土地。
（19）三通一平
三通一平是指水通、电通、路通和场地平整。
（20）七通一平
七通一平是指给水通、排水通、电力通、通信通、燃气通、路通、供热通和场地平整。
（21）地籍
地籍是指反映土地的位置（地界、地号）、数量、质量、权属和用途（地类）等基本状况的簿籍（或清册），也称土地的户籍。
（22）宗地
宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。城市的土地，以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号。它有四层含义：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。例如，B107-24这个地号表示B区第1带07片第24宗地。
（23）宗地图
宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映了一宗地的基本情况，包括宗地权属界线、界址点位置，宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。
（24）净地
净地是指国家在土地出让时，已经完成拆除平整，不存在需要进一步拆除的建筑物、构建物等设施的土地。
（25）土地一级开发
土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或农村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
（26）土地使用权出让金
在土地国有的情况下，国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，土地使用者一次性或分次支付的一定数额的货币款称为土地使用权出让金。
（27）地价
地价即土地使用权受让人获取土地使用权所需的全部费用，也称为土地费用、地价款或土地出让金。
地价包括土地使用权出让金、城市建设配套费、拆迁安置补偿费和土地开发费。
（28）熟地价
熟地价是指政府出让已经具备“七通一平”、“五通一平”、“三通一平”建设条件的土地（俗称熟地）时所收取的金额，或土地使用权人将已经具备建设条件的熟地转让时收取的金额。
熟地价包括土地使用权出让金、城市建设配套费和土地开发费。
（29）毛地价
毛地价，是指政府在出让未经拆迁补偿的旧城区土地（俗称毛地）或未进行征地补偿的新区土地（生地）时所收取的金额。毛地价包括土地使用权出让金和城市建设配套费，不包括土地开发费。
（30）土地交易价格
土地交易价格是指房地产开发商或其他建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，不包括土地的后续开发费用、税费、各种手续费和拆迁费等。
1.1.2 建设项目规划选址与土地获取阶段的工作流程
由于建设项目获取国有土地使用权的方式和项目本身类型的不同，建设单位在该阶段需要报批报建的事项及其先后顺序也会有所差异。
建设项目可以分为政府投资项目和企业投资项目，不同投资主体的项目在立项阶段（立项是指国家为了对经济发展实施有效调控，要求具备一定规模的固定资产投资项目到发改委申报立项，具体包括备案、核准和审批三种方式，每个项目只适应其中一种方式。根据《国务院关于投资体制改革的决定》，除了政府投资建设的项目需要到发改委进行审批之外，企业投资项目区别于不同情况实行备案和核准。其中，政府仅对重大项目和限制类项目进行核准，其他项目只需备案。比如像房地产项目，除了像别墅等高档房地产项目、政策性建房项目等发改委规定需要核准的，其他房地产项目均实行备案）的报批报建流程会有所不同。
图1-1～图1-3分别是以划拨方式取得国有土地使用权的审批项目、核准项目和备案项目的工作流程。
图1-1 以划拨方式取得国有土地使用权的审批项目的工作流程
图1-2 以划拨方式取得国有土地使用权的核准项目的工作流程
图1-3 以划拨方式取得国有土地使用权的备案项目的工作流程
图1-4～图1-6分别是以出让方式取得国有土地使用权的审批项目、核准项目和备案项目的工作流程。
图1-4 以出让方式取得国有土地使用权的审批项目的工作流程
图1-5 以出让方式取得国有土地使用权的核准项目的工作流程
图1-6 以出让方式取得国有土地使用权的备案项目的工作流程