3.1 应收账款

3.1.1 应收票据

一、应收票据的定义

应收票据是小型物业管理企业比较常用的会计科目，在客户用商业票据对销售货款进行结算时使用此科目。在我国，除商业汇票外，大部分票据都是即期票据，即见票可以当即收款或存入银行转化为货币资金，不需作为应收票据核算。

应收票据期限有两种表示方式。

（1）以“天数”表示。即采用票据签发日与到期日“算头不算尾”或“算尾不算头”的方法，按实际天数计算到期日。

例如：7月10日出票60天到期，求到期日。

[1]算头不算尾：

7月：31-10+1=22天（算头）

8月：31天

9月：7天

合计：60天

[2]算尾不算头：

7月：31-10=21天（不算头）

8月：31天

9月：8天

合计：60天

所以到达期日为9月8日。

（2）以“月数”表示。即票据到期日以签发日数月后的对日计算，而不论各月是大月还是小月。例如：4月1日签发，3个月到期的商业汇票，到期日为7月1日。如果票据签发日为月末的最后一天。例如1月31日签发，1个月到期的商业汇票，到期日为2月28日或29日；若2个月到期的商业汇票，到期日为3月31日；若3个月到期的商业汇票，到期日为4月30日，依此类推。

二、应收票据的账务处理

（1）因销售商品、提供劳务等而收到开出、承兑的商业汇票，按应收票据的面值，借记本科目，按实现的营业收入，贷记“主营业务收入”等科目。

（2）收到应收票据以抵偿应收账款时，按应收票据面值，借记本科目，贷记“应收账款”科目。

如为带息应收票据，应于期末时，按应收票据的票面价值和确定的利率计提利息，计提的利息增加应收票据的账面余额，借记本科目，贷记“财务费用”科目。

（3）持未到期的应收票据向银行贴现，应根据银行盖章退回的贴现凭证第四联收账通知，按实际收到的金额（即减去贴现息后的净额），借记“银行存款”科目，按贴现息部分，借记“财务费用”科目；按应收票据的票面余额，贷记本科目。如为带息应收票据，按实际收到的金额，借记“银行存款”科目，按应收票据的账面余额，贷记本科目；按其差额，借记或贷记“财务费用”科目。

贴现的商业承兑汇票到期，因承兑人的银行账户余额不足支付，申请贴现的企业收到银行退回的应收票据、支款通知和拒绝付款理由书或付款人未付票款通知书时，按所付本息，借记“应收账款”科目，贷记“银行存款”科目；如果申请贴现企业的银行存款账户余额不足，银行作逾期贷款处理时，应按转做贷款的本息，借记“应收账款”科目，贷记“短期借款”科目。

（4）将持有的应收票据背书转让取得所需物资时，按发票上注明的物资成本价值，借记“原材料”等科目，按应收票据的账面余额，贷记本科目；按实际收到或支付的金额，借记或贷记“银行存款”等科目。如为带息应收票据，将持有的应收票据背书转让取得所需物资时，按发票上注明的物资成本的价值，借记“原材料”等科目，按应收票据的账面余额，贷记本科目；按尚未计提的利息，贷记“财务费用”科目；按实际收到或支付的金额，借记或贷记“银行存款”等科目。

（5）应收票据到期，应分别情况处理：

[1]收回应收票据，按实际收到的金额，借记“银行存款”科目，按应收票据的账面余额，贷记本科目，按其差额，贷记“财务费用”科目。

[2]因付款人无力支付票款，收到银行退回的商业承兑汇票、委托收款凭证、未付票款通知书或拒绝付款证明等，按应收票据的账面余额，借记“应收账款”科目，贷记本科目。

[3]到期不能收回的带息应收票据，转入“应收账款”科目核算后，期末不再计提利息，其应计提的利息，在有关备查簿中进行登记，待实际收到时冲减收到当期的财务费用。

【例3-1】 大地物业管理公司持有一张面额200000元不带息商业汇票，出票日2013年3月1日，到期日6月1日。企业于4月2日向银行贴现，年贴现率为6%，则贴现有关计算和所编会计分录为：

票据到期值=200000（元）

贴现利息=200000×6%×（92-32）/360=2000（元）

实收贴现款=200000-2000=198000（元）

【例3-2】 大地物业管理公司提供代理业务，而收到A公司开出的商业汇票，金额10000元。会计分录为：

因A公司无力支付票款，收到银行退回的商业汇票、委托收款凭证、未付票款通知书或拒绝付款证明等：

大地公司多次催收收到该笔款项：

【例3-3】 2013年4月15日大地物业管理公司收到A公司2013年4月15日签发60天到期、票面利率为5%，票据面值为600000元的带息商业汇票，2011年4月30日将该张商业汇票向银行贴现，贴现率为8%。计算过程如下：

（1）票据到期值=600000+600000×5%÷360×60=605000（元）

（2）计算贴现利息。

先计算到期日：4月15日签发，60天到期，到期日为6月14日。计算过程为：

4月：30-15+1=16（天）

5月：31天

6月：13天

合计：60天

再计算贴现天数：从贴现日4月30日至到期日6月14日，共计45天，计算过程如下：

4月：30-30+1=1（天）

5月：31天

6月：13天

合计：45天

贴现利息=605000×8%÷360×45=6050（元）

（3）贴现收入=605000-6050=598950（元）

（4）会计分录：

3.1.2 应收账款

一、应收账款的定义

应收账款是小型物业管理企业销售物品或提供劳务等产生的债权，其入账价值包括销售货物或提供劳务的价款，以及代购货方垫付的包装费、运杂费等。在确认应收账款的入账价值时，应当考虑有关的折扣和折让因素。

预收账款是指企业按照合同规定向购货单位预收的款项，而小型物业管理企业的预收账款是指按照合同规定向物业产权人或使用人预收物业管理费和其他有偿的专项服务费（如物业管理企业为产权人、使用人提供公共卫生清洁、公共设施的维修保养和保安、绿化等预收的公共性服务费）等。预收账款是以未来提供的服务产品作为偿还保证而预先取得的资金，偿还期最长不超过一个营业周期，属于企业的流动负债。预收账款，也是小型物业管理企业筹集资金的重要途径。

二、应收账款的账务处理

小型物业管理企业销售物品或提供劳务等发生应收款项时，借记“应收账款”科目，贷记“主营业务收入”、“其他业务收入”等科目；收回款项时，借记“银行存款”等科目，贷记“应收账款”科目。

小型物业管理企业代购货单位垫付包括包装费、运杂费时，借记“应收账款”科目，贷记“银行存款”等科目；收回代垫费用时，借记“银行存款”科目，贷记“应收账款”科目。

【例3-4】 大地物业管理公司向A公司提供物业服务，应收款项5万元，已办理有关手续。账务处理如下：

如果上述款项在10天内收到，账务处理如下：

对于预收账款业务较多的企业，可以单设“预收账款”科目，企业按规定预收物业管理费和其他有偿的专项服务费时，借记“库存现金”、“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目；企业按规定提供服务并结转预收账款时，借记“预收账款”科目，贷记“主营业务收入”、“其他业务收入”等科目；期末收到客户补交结算的差额时，借记“库存现金”、“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目；期末退回多收客户的差额时，借记“预收账款”科目，贷记“库存现金”、“银行存款”科目。预收账款应按类别设置明细科目，并分别按交款单位或个人进行明细核算。

预收账款不多的企业，可以不单设“预收账款”科目，将预收账款通过“应收账款”科目核算。此时“应收账款”科目既要核算应收账款业务，又要核算预收账款业务，因此，期末编制资产负债表时，应将“应收账款”明细科目的贷方余额，填列到资产负债表“预收账款”项目内。

【例3-5】 大地物业管理公司2013年1月10日预收一年物业管理费12000元，现金收讫，该公司每月末确认收入。根据有关凭证账务处理如下：

1月10日预收款项时：

【例3-6】 大地物业管理公司所属装饰工程部为A公司进行室内装修，装修费50000元尚未收回。根据有关凭证公司进行账务处理如下：

三、小型物业管理企业如何加强应收账款

1．加强应收账款的日常管理

（1）做好基础记录，了解用户（包括子公司）付款的及时程度，基础记录工作包括企业对用户提供的信用条件、建立信用关系的日期、用户付款的时间、目前尚欠款数额以及用户信用等级变化等。

（2）检查用户是否突破信用额度。

（3）掌握用户已过信用期限的债务，密切监控用户已到期债务的增减动态，以便及时采取措施与用户联系提醒其尽快付款。

（4）分析应收账款周转率和平均收账期，看流动资金是否处于正常水平，企业可通过该项指标，与以前实际、现在计划及同行业相比，借以评价应收账款管理中的成绩与不足，并修正信用条件。

（5）考察拒付状况，考察应收账款被拒付的百分比，即坏账损失率，以决定企业信用政策是否应改变，如实际坏账损失率大于或低于预计坏账损失率，企业必须看信用标准是否过于严格或太松，从而修正信用标准。

（6）编制账龄分析表，检查应收账款的实际占用天数，小型物业管理企业对其收回的监督，可通过编制账龄分析表进行，据此了解有多少欠款尚在信用期内，应及时监督；有多少欠款已超过信用期，计算出超时长短的款项各占多少百分比，估计有多少欠款会造成坏账，如有大部分超期，企业应检查其信用政策并及时进行调整。

2．加强应收账款的事后管理

（1）确定合理的收账程序，催收账款的程序一般为：信函通知、电报电话传真催收、派人面谈、诉诸法律。在采取法律行动前应考虑成本效益原则，但如果遇到以下几种情况则不必起诉：诉讼费用超过债务求偿额；客户抵押品折现可冲销债务；客户的债款额不大，起诉可能使企业运行受到损害；起诉后收回账款的可能性有限。

（2）确定合理的讨债方法。若客户确实遇到暂时的困难，经努力可东山再起，小型物业管理企业可以帮助其渡过难关，以便收回账款。一般做法为进行应收账款债权重整：接受欠款户按市价以低于债务额的非货币性资产予以抵偿；改变债务形式为“长期应收款”，确定一个合理利率，同意客户制订分期偿债计划；修改债务条件，延长付款期，甚至减少本金，激励其还款；在共同经济利益驱动下，将债权转变为对用户的“长期债券投资”，协助启动亏损企业，达到收回款项的目的。如客户已达到破产界限的情况，则应及时向法院起诉，以期在破产清算时得到部分清偿。