第四节 企业设立阶段会计实务

房地产开发企业设立阶段会计实务主要包括设立阶段接受投资者出资、开办费、纳税等。

一、接受投资者出资业务会计实务

公司设立时，根据《公司法》的规定，投资者可以用货币资金出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术及土地使用权等非货币资产出资。房地产开发企业应依据不同的出资方式进行相应的会计核算。

（一）接受货币资金出资会计实务

房地产开发企业收到投资人投入的货币资金，依据银行加盖受理章的“现金缴款单”或者“银行进账单（回单）”的金额，借记“银行存款”科目；按投入资本在注册资本或股本中所占份额，贷记“实收资本”或“股本”科目；按其差额，贷记“资本公积——资本溢价”或“资本公积——股本溢价”等科目。

（二）接受非货币资产出资会计实务

以非货币资产出资的，应在办理财产转移手续时，按照评估确认的价值或合同、协议、公司章程约定的价值，借记有关资产科目；按投入资本在注册资本或股本中所占份额，贷记“实收资本”或“股本”科目；按其差额，贷记“资本公积——资本溢价”或“资本公积——股本溢价”等科目。

【例2-6】甲、乙两公司拟共同出资设立东方房地产开发公司，注册资本为10000万元，甲公司以土地使用权出资，土地使用权价值6500万元，持股比例为65%；乙公司以货币资金3500万元出资，持股比例为35%。20×0年3月15日，东方房地产开发公司工商登记手续办理完毕，根据公司章程的规定，甲、乙双方于20×0年4月20日前出资到位。

（1）20×0年4月20日，东方房地产开发公司的工行东方路支行如期收到乙公司一次性缴足的投资款3500万元。依据“银行进账单（回单）”，东方房地产开发公司应编制如下会计分录：

（2）20×0年4月20日，甲公司与东方房地产开发公司办妥土地使用权过户手续。依据财产过户清单和评估确认价值证明文件，东方房地产开发公司应编制如下会计分录：

（3）20×5年7月1日，东方房地产开发公司进行股份制改造，并成功申请首次公开发行股票（IPO），发行普通股17500万股，每股面值为1元，发行价格为15元。股款262500万元已经全部收到，发行过程中支付手续费、佣金等与发行直接相关的费用2000万元。不考虑相关税费等其他因素影响。东方房地产开发公司应编制如下会计分录：

计入股本的金额=17500×1=17500（万元）

计入资本公积的金额=17500×（15-1）-2000=243000（万元）

（三）接受股权投资会计实务

接受投资者投入的长期股权投资，按照《企业会计准则》的规定，应当按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，但合同或协议约定的价值不公允的除外。

【例2-7】甲、乙、丙三公司共同出资设立东方房地产开发公司，注册资本为1000万元，甲、乙、丙公司持股比例分别为20%、30%和50%。甲、乙公司以货币资金出资，丙公司以其持有的A公司的股权作价出资。丙公司对A公司的长期股权投资账面价值为300万元，甲、乙、丙公司在投资合同中约定，作为出资的该项股权作价500万元，该作价是按照A公司股票的市价经考虑相关调整因素后确定的。

在办理完股权交割后，东方房地产开发公司应编制如下会计分录：

（四）接受债权投资会计实务

以债务转为资本方式进行债务重组的，应分以下情况处理：债务人为股份有限公司时，债务人应将债权人因放弃债权而享有股份的面值总额确认为股本，股份的公允价值总额与股本之间的差额确认为资本公积，重组债务的账面价值与股份的公允价值总额之间的差额确认为债务重组利得，计入当期损益。债务人为其他企业时，债务人应将债权人因放弃债权而享有的股权份额确认为实收资本，股权的公允价值与实收资本之间的差额确认为资本公积。重组债务的账面价值与股权的公允价值之间的差额作为债务重组利得，计入当期损益。

【例2-8】20×0年7月1日，甲公司应收东方房地产开发公司账款的账面余额为600万元。由于东方房地产开发公司发生财务困难，无法偿付应付账款，经双方协商同意，采取将东方房地产开发公司所欠债务转为东方房地产开发公司股本的方式进行债务重组。假定东方房地产开发公司普通股的面值为1元，东方房地产开发公司以200万股抵偿该项债务，股票每股市价为2.5元。甲公司对该项应收账款计提了坏账准备20万元。股票登记手续已办理完毕，甲公司将其作为长期股权投资处理。

股票的公允价值减去股票的面值总额，应计入资本公积300万元（200×2.5-200×1）；债务账面价值减去股票的公允价值，应确认债务重组利得100万元（600-500）。东方房地产开发公司应编制如下会计分录：

二、开办费会计实务

房地产开发企业在筹建期间内发生的开办费，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、业务招待费以及不计入固定资产成本的借款费用等。筹建期间为从企业开始筹建之日起至取得营业执照之日的期间。

会计实务解析：

在实务中，有人认为开办费应确认为资产，而有人认为开办费应确认为管理费用。根据《企业会计准则——基本准则》第二十条“资产是指企业过去的交易或者事项形成的、企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源”，一般认为开办费已经花费，预期不能为企业带来经济利益，不符合资产的定义中“预期会给企业带来经济利益”这一条件，不能确认为资产。《企业会计准则——应用指南》的“税金及附加”科目中明确“企业在筹建期间内发生的开办费计入管理费用”，所以，企业在筹建期间内发生的开办费计入管理费用。开办费在实际发生时，依据相关原始凭证，借记“管理费用——开办费”科目，贷记“银行存款”等科目。

【例2-9】20×0年5月份，东方房地产开发公司筹办期间发生差旅费5200元，招待费800元；购买办公用品取得增值税专用发票，增值税专用发票注明的增值税税额为680元，价款为4000元；人员工资14500元，其中总经理8500元，两名办公人员各3000元。东方房地产开发公司应编制如下会计分录：

三、纳税业务会计实务

房地产开发企业发生的印花税和契税，一般不通过“应交税费”科目进行核算，印花税在实际缴纳时直接记入“税金及附加”科目，契税发生时视取得土地使用权的用途记入不同的会计科目。

【例2-10】甲、乙两家公司共同出资设立东方房地产开发公司，注册资本为10000万元，甲公司以土地使用权出资，土地使用权价值6500万元，持股比例为65%；乙公司以货币资金3500万元出资，持股比例为35%。20×0年4月20日，东方房地产开发公司收到乙公司一次性缴足的投资款3500万元，与甲公司办妥土地使用权过户手续。当地人民政府规定契税税率为4%。

（1）应纳契税税额=6500×4% =260（万元）

20×0年4月19日，依据契税完税凭证，东方房地产开发公司应编制如下会计分录：

（2）出资环节：记载资金的账簿应纳印花税税额=10000×0.5‰=5（万元）

20×0年5月15日，依据印花税完税凭证，东方房地产开发公司应编制如下会计分录：