（四）质量判断
判断房子好坏有哪些标准？
现实困惑
每个人都想买到好一点的房子，但是房子的好坏并不是一眼就能看出来的，而是有测评标准的。房子作为一种价值不菲的特殊商品，在购买前一定要精挑细选才行。那么判断房子好坏的标准都有哪些呢？
要点解析
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判断一套房子的好坏是有一定标准的：首先，要判断住宅的质量。购房者要对地基沉降变形、房屋直缝开裂等严重质量问题及时把关，应注意的质量问题有以下几个：一是门窗的密实度是否合适，开启关闭是否顺畅。二是对于已做过粗装修的居室，看其墙面是否平整，最好不应有太明显的起伏；地应光洁，不能起砂；门框、窗框边沿等易受撞击处是否密实，不应有缝隙。三是卫生间、厨房地面是否做过坡处理，这样做是为了自然排水。厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。四是室内是否有暖气回水或其他管线穿过。因为有较多管线越穿居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响房屋整体感。
其次，考察楼盘的品质。一是楼盘的品性，即指楼盘档次的高低。具体表现为楼盘所属内在的配置的多少及好坏、楼盘的朝向和环境、楼盘户型设计是否合理等。例如，普通多层商品房住宅基本要求有供水系统、供电系统、排水系统、车库、电话线路、有线电视等；如高层住宅，除上述基本生活配套设施外，须另行配套电梯、智能系统、消防通道、消防设施等。
专家支招
如果要判断户型的优劣，关键是看它的功能分区和动静分区是否合理。客厅、餐厅和厨房是住宅中的动区，它应靠近入户区设置；卧室是静区，它的位置应比较深入；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用。
常见的房屋质量问题有哪些？
现实困惑
购房者与开发商在交接新房的伊始，许多人不会发现房屋有怎样的质量问题。因为一切都是新的，同样也给人一种质量保证的感觉。但是事实并非如此，购房者李先生的新房就出现了问题，没住多久的新房，厨房和卫生间就发生了漏水事件，使其苦不堪言。这就提醒各位购房者在交接房屋的时候一定要注意房屋的质量。那么，常见的房屋质量问题都有哪些呢？
要点解析
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尽管开发商、施工单位、购房者以及政府有关部门都十分重视房屋的建筑质量，但是有些质量问题还是频繁出现，这主要是由于有些住宅楼在设计上存在先天的缺陷，再者是施工过程管理不严，质量监督力度不够等方面的原因造成的。较为常见的质量问题有：
1．楼体不稳定。表现为早已过了沉降期却依然下沉不止；不均匀沉降导致楼体倾斜；整体强度不够，楼体受震动后会在大风中摆动；因结构不完善，部分或全部承重体系承载力不够，导致楼体有局部或全部坍塌的隐患。
2．墙体空，墙皮脱落。墙体内部砌块、层面之间连接不好的话，就会在压力、温差等作用下形成中空，致使墙体整体抗压能力降低，表面粉刷层脱落。
3．渗漏。防水不完善，防水材料质量不过关等诸多原因都会导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外渗漏，以及向楼下垂直渗漏，垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处。
4．裂缝。包括墙体裂缝及楼板裂缝。裂缝分为强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝，产生的原因诸多，有材料强度不够，结构、墙体受力不均，抗拉、抗挤压强度不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌成后干燥不充分等。
5．隔音和隔热效果差。户与户之间、厅室之间隔断墙的隔音、减震效果不好，达不到私密性要求的弊端；屋面、外墙冬天降温快，夏天升温快，达不到保温、隔热的要求。上述现象产生原因在于墙体、屋面隔音、隔热材料厚度不够，材料质次或者施工工艺不合要求等方面。
6．水、电、暖、气的设计位置不合理。包括水池、浴盆、蹲（坐）便器、水表、地漏、电源开关、电源插座、电表、暖气片、煤气灶、煤气表等设计种类不完善，设计位置与日常生活要求不符，影响家具布置。用电设备甚至存在漏电、火灾隐患。
7．公用设施设计不合理，质量不过关。例如，楼梯间位置不方便，楼梯宽度过窄，电梯运行质量不稳定，公用照明设施不完善，消防安全设施缺乏等。
8．门、窗密闭性差，容易变形。有的门窗自安装开始就出现问题，有的在使用一段时间后即出现密闭不好、部分材质或整体变形的问题，严重者起不到隔断视线、挡风遮雨的效果，有的无法关闭、开启。产生上述问题的原因在于选用材料质量不好，木材干燥程度不够，或在安装后受到潮湿侵袭，做工粗糙。门窗质量问题一般危害性不大，只需局部修整或替换即可。
9．上下水跑冒滴漏。跑冒滴漏现象浪费资源，会影响人的正常生活，形成的原因在于上下水管线水平、垂直设计不够合理，水龙头、抽水马桶等质量不过关。
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房屋出现质量问题，业主可以采取积极主动的态度与开发商进行协商。如果协商不能解决的话，业主可以向消费者协会、住房城乡建设部门投诉或直接向法院提起诉讼。
怎样判断房子采光好不好？
现实困惑
不久前，王先生在北京某房地产市场上买了一套80平方米的公寓。房子各方面都不错，但就是一天中的大多数时间看不到太阳。小区里的很多楼层都有这个问题，但是王先生家的情况却是最严重的。当初买房的时候，绝对是按照阳面房子掏的钱，现在每天都处在前楼的阴影下，绝对属于冬冷夏热的那种，王先生现在很想换房，因为这种采光度不好的房子，根本就不是王先生想要的房子。
要点解析
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采光好的房子，站在屋子里向外望去，视线应该没有任何遮挡物才对。这样才能达到采光良好、亮亮堂堂的感觉。毕竟买了，就要住上一辈子，光线是很重要的。那么怎样判断房子的采光好不好呢？
1．格局差的房子采光差。房子的采光性和通风性与房子的格局有关系。买房子一定要看格局正不正，是不是四平八稳的房子，有没有缺角。
2．窗子小的房子采光差，通风差。采光好、通风好的房子，窗子也是关键。一个好房子的客厅采光面至少要有3米宽，卧室的采光面至少要2米宽。有一些主卧室虽然也有窗户，但是采光面却只有一米宽，而其他卧室的窗子很小，根本起不到采光的作用。
3．被关在中间的房子采光不是最好的。如果房子是L形或是边间的，这样的房子采光还是可以的。但是那种整栋的房子，很多都是长方形的格局，这样的话，夹在中间的房子就只有前面的采光还好，后面就成了暗间了。
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所以说，在买房子的时候，房子的采光和通风一定要关注。但是玻璃多的房子不见得就好，这样的房子更适合在郊区。如果是市区的话，隐私性就会很差。总之，在买房子之前，一定要做多方面的考察，不能让售楼员单方面给忽悠了。
买房时如何了解居住区的规模与档次？
现实困惑
居住区及小区从规划建设到使用管理，如果能做到尽善尽美，自然就会使居住区的位置得到改善；反之，就会使原有的位置优势得不到发挥，而劣势更加明显。那么，在买房子的时候要如何了解居住区的规模和档次呢？
要点解析
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小区的规划建设和管理如果做到尽善尽美的话，那么对居住区的位置和知名度也会得到更好地改善。就拿北京普通住宅区为例，住宅区按其可住人口数可分为以下三个规模：住宅组团（人口在3000～5000人）、居住小区（人口在7000～15000人）、居住区（人口在30000～50000人）。
居住规模越大，就越能使其生活条件得到改善。这是因为规模扩大，市政生活服务设施建设投资分摊到可经营的单方成本就下降，这样有利于开发商尽早投资建设，而且有些因规模不够资格配置的机构和设施，在居住规模扩大后政府有关部门就会加以配置，或者要求开发商配置，随之会有更多的商业网点开张营业。
当然，并不是所有的住宅区都应该这样无限度地扩大，那些单一的居住区规模就不太适宜扩大规模。这样不但会突破管理能力、设施和资源供应能力的规模，而且也会使位置条件及生活条件变差。
居住区的档次，一般指建筑档次、各类配套设施档次及管理服务档次。档次越高对位置要求越严格，从而为自身创造一个更好的位置条件，居住区内的房子的具体位置也会变得更好。高级住宅区与普通住宅区的区别有以下几点：
1．住宅类型与建筑水平。高级住宅区要有一定比例的别墅或高级公寓；普通住宅区一般没有。
2．建筑的设计水平和装修标准。高级住宅区更能体现豪华、体面；普通住宅区则是注重实用、经济、合理。
3．配套设施。高级住宅区要求配置水、电、暖齐全，保证程度高，还应有热水、卫星接收、空调、报警等设施；而普通住宅区要求水、电、暖齐全，其供气、通信设施尽可能配置。
4．管理水平。高级住宅区必须有封闭式、24小时全天候服务，保安服务质量要高于普通小区。
5．居住人口。两者在人口职业结构、层次结构上是不同的。高级住宅区内，以高收入者和高地位者为主；普通住宅区以普通居民为主。
从而得知，居住区档次关系到居住者社会地位与生活质量。所以购房者在考察购房位置时对此也应加以注意。
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如何看小区的配套设施？
居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居住小区内应设有小学，以排除城市交通对学生上学路上的威胁，且住宅离学校的距离应在300米左右。各类商店及小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，服务半径最好不要超过150米。
怎样测评房屋的抗震性能？
现实困惑
由于现在地震灾害的频繁发生，越来越多的购房者在购买房屋时更加注重房屋的抗震性能。那么，怎样才能测评房子的抗震性能呢？
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在国际上，对地震的震级是采用里氏震级指标划分的，分为12级，5级以上的地震对人和建筑物有害。而地震烈度分为1～12度，其中地震烈度为1～3度时，对建筑物无损坏，4度对建筑物有轻微破坏，5度以上就开始破坏建筑物。因此，地震烈度为5度以上的地震区在住宅设计时应考虑防震。
住宅抗震性能的高低主要取决于建材质量的好坏以及承重结构的连接形式、施工质量和地基状态。据建设部有关专家介绍，各种结构住宅的抗震性能可参考以下几点要求：
1．砖混结构住宅。这种住宅是由砖墙支撑和现浇、预制钢筋混凝土板盖成的住宅。由于建材质量和施工质量的不同，抗震性能悬殊。砖的抗压性强，但韧性差，一遇到6～7度地震就会局部开裂和散落，8度地震时裂缝会更大，稳定性差的会倒塌。如果施工质量确实好，这类房屋只有在10度地震时才会严重毁坏或倒塌。通常这种结构的房屋易发生墙体破坏的部位和构件有：屋顶的烟囱、檐口瓦、山墙、楼梯间单位和构件，进入结构稳定并具有小空间的部位，如厕所、小厨房等。
2．木结构住宅。此类住宅一般由木骨架承重，砖、石、泥、坯、墙体只能起围护作用，稳定性较差。6～7度地震极易倒塌，所以这类房屋的住户在地震时特别要注意墙倒砸人。
3．钢筋混凝土结构住宅。钢筋混凝土框架结构住宅是以柱、墙、盖为骨架的住宅。在9度以下地震时，其抗震性能良好，但里面的隔断和围墙若用砖砌成，在7～8度地震时即可能出现裂缝，对人和室内设备造成毁坏。
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地震烈度表示地面及房屋建筑遭受地震破坏的程度，北京地区的住宅应按8度（不是8级）设防。如今，越来越多的购房人开始关注房屋的抗震性能，在购买房子时，可以向开发商咨询所建楼房的抗震设防等级，最好能将其写进购房合同中。
买期房的时候，为什么要看毛坯房？
现实困惑
张某看中一处楼盘的期房，无论是广告还是售楼小姐的介绍，都让张某对这套房子蠢蠢欲动。但是朋友告知她千万不要着急，要她在买期房之前一定先看看毛坯房再作决定。张某很不理解，为什么一定要先看毛坯房呢？
要点解析
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毛坯房的状况最能验证成品商品房质量，所以说购房者在购房期间只看样板房是不行的，因为样板房都是通过精雕细琢的艺术再加工，其装潢效果往往“抢夺”了客户的眼睛，从而忽略了必要的选择细节。如果可以的话，购房者最好先去看看还没有经过加工修饰的毛坯房。这样的房子才可以使人们的目光聚集在房屋户型、面积、朝向等大问题上，免得被人为的装修效果所左右。
专家支招
要知道，毛坯房由于没有经过再加工和装修，它本身的质量以及优缺点就能比较清楚地显露出来，不会存在太大的误差。所以看毛坯房，不看样板房，才是购房者的明智之举。