（五）面积计算
什么是住宅的使用面积与建筑面积？
现实困惑
小王前段时间在北京南三环看中一套67平方米的二手房，觉得房型、地段、价格都不错，就以每平方米7.8万元的价格与房主达成购买协议。这一价格比市场价格低了10000元，小王当时觉得自己占了便宜。但是房屋过户时他才发现，该房屋使用面积只有42平方米，原有业主将阳台扩大，并算进了房屋建筑面积之内，小王觉得有些后悔，也有些困惑，房屋买卖都是按建筑面积计算的吗？
要点解析
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使用面积是住宅各层平面中生活起居所使用的净面积之和，包括日常生活起居使用的卧室、起居室、客厅、厨房、厕所、室内走道、壁橱、阳台等面积。
建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和，它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标，包括使用面积、辅助面积和结构面积。
专家支招
商品房的销售面积是套内建筑面积加上分摊的公共建筑面积。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积，套内建筑面积比较直观，分摊的公共建筑面积则可能会有出入。分摊的公共建筑面积包括公共走廊、门厅、楼梯间、电梯间、候梯厅等。购房者买房时，一定要注意公摊面积是否合理，一般多层住宅的公摊面积较少，高层住宅由于公共交通面积大，公摊面积较多。同样使用面积的住宅，公摊面积小，说明设计经济合理，购房者能得到较大的私有空间。但值得注意的是：分摊面积也并不是越小越好，如楼道过于狭窄，肯定会减少居住者的舒适度。
房屋的建筑面积怎样计算？
现实困惑
杨先生在北京某小区买了一套商品房，合同书上标明：该商品房合同约定建筑面积为115.25平方米，其中套内建筑面积为92.4平方米，共用部分分摊建筑面积为22.85平方米。但是相邻的另一幢住宅楼里，其户型和套内面积与杨先生的差不多，但是建筑面积却相差7平方米。对方的商品房合同约定建筑面积为122.88平方米，其中套内建筑面积为94.90平方米。这让杨先生很困惑，这个建筑面积到底是怎样计算的呢？
要点解析
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住宅的建筑面积对于购房者来说十分重要，但计算范围比较复杂，购房者需要有所了解。根据建设部《关于印发〈二〇〇四年工程建设国家标准制订、修订计划〉的通知》（建标2004第67号）的要求，本规范是在1995年建设部发布的《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》的基础上修订而成的。在住宅建筑中，需要计算建筑面积的范围和方法如下：
1．单层住宅建筑物，不论高度如何，均按一层计算，建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积。
2．两层以上的住宅建筑物，建筑面积按各层建筑面积的总和计算，底层建筑面积按方法1计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算，因此建筑面积对多层和高层住宅来说，又叫“建筑展开面积”。
3．层高超过2.2米的地下室、半地下室、地下车库、仓库、商店、地下指挥部及出入口的建筑面积按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。
4．用深基础做架空层加以利用，层高超过2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。
5．坡地建筑利用吊脚做架空层加以利用且层高2.2米，以围护结构外围水平面积计算建筑面积。
6．穿过建筑物的通道和建筑物内的门厅、大厅，不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。
7．电梯井、提物井、垃圾道、管道井等按照建筑物自然层计算建筑面积。
8．舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。
9．建筑物内的技术层（管道层、附层、夹层）是指房屋的局部层次，层高超过2.2米，按其墙外围水平面积计算建筑面积。
10．与建筑物连接的有柱雨篷按照外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨篷按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。
11．有柱的车棚、货棚、站台等按外围水平面积计算建筑面积；单排、独立柱的车棚、货棚、站台等按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
12．突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
13．突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
14．封闭阳台、走廊，按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、凸阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
15．建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按柱的外边线水平面积计算建筑面积。无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
16．两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按它的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
17．室外楼梯作为主要通道和用于疏散的，按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯的，室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
18．跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。
19．室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆（场）看台下空间加以利用的，其超过1.8米的部位计算建筑面积（多层按多层计算）。
20．原始设计为假层（含顶层）屋面全部翻高后，前后墙沿口到楼板高度超过1.8米的，按照实际计算建筑面积。
专家支招
专家教你如何处理面积误差问题。
《商品房销售管理办法》规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，应按以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。
（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。
（三）买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。
产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
房屋的销售面积如何计算？
现实困惑
小张、小李是好朋友，相约在同一小区中购房，小张选定的房屋是总层数为31层的高层住宅中的一户，而小李选定的房屋是总层数为6层的多层住宅中的一户，两人所选房屋户型完全相同，套内建筑面积均为141.75平方米。但在签订《商品房买卖合同》时，两人向房地产开发公司提出了质疑：为什么小李购买的房屋建筑面积是157.22平方米，而小张购买的房屋建筑面积却是166.95平方米呢？
要点解析
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我国大部分城市，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，房屋销售仍按建筑面积计算价格，商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。套内建筑面积由以下三部分组成：套（单元）内的使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积。套内建筑面积计算原则如下：
1．套（单元）内的有用面积。住宅按《住宅建筑设计规范》（GBJ96－86）规定的方法计算。其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。
2．套内墙体面积。商品房各套（单元）内使用空间周围的围护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。商品房各套（单元）指的是分隔墙、套（单元）内使用与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
3．阳台建筑面积。按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
4．套内建筑面积的计算公式为：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。单元分摊的公用建筑面积由几部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等。其功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。
公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租售的地下室、车棚等，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
值得高兴的是，2002年，北京等大城市相继出台了以屋内实际使用面积来计算销售面积的计算方法，可以减少当前这种计算建筑面积所带来的房屋缩水、分配不明等弊端。但因长期形成的习惯和开发商的诚意所限，所以想要完全普及这种销售面积计算方式，尚需要一定的时间。
专家支招
购房者在签订《商品房买卖合同》时，可按以下两种方式确认所购商品房的销售面积：
（1）要求开发建设单位出示经北京市房产局审核的商品房销售面积（预测）审核测绘成果资料。也就是《商品房销售面积（预测）审核报告书》、《商品房销售面积（预测）审核分层分户表》、《商品房买卖合同附图》。
（2）登录“北京房产网”查阅您预购或已购买房屋的销售面积。
哪些建筑不应算作建筑面积？
现实困惑
很多购房者对于建筑面积和使用面积的概念都是很模糊的，一套房子，不清楚哪些建筑算为建筑面积，哪些建筑不应算为建筑面积。
要点解析
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不被算为建筑面积的范围如下：
1．凸出墙面的构件和艺术装饰，如杖、垛、勒角、台阶、无柱雨篷等。
2．检修、消防等用的室外爬梯。
3．层高在2.2米以内的技术层、夹层。
4．构筑物，如独立烟囱、烟道、油罐、水塔、储油（水）池储仓及地下室、支线等。
5．建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。
6．没有围护结构的屋顶水箱，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。
7．单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房间。
8．层高小于2.2米的地下室、半地室、深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。
9．岗亭、警亭、书报亭等。
10．房屋后天井内的天棚。
11．利用马路、通道及隙地所搭棚架。
12．阁楼。
13．房屋的平台、晒台、花台、屋顶平台等。
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购房者在购买房屋的时候（无论是买新房还是二手房），都要多了解哪些是建筑面积，哪些不应算作建筑面积，以免在签订合同的时候出现不必要的麻烦。
阳台算不算房屋的建筑面积？
现实困惑
杨先生在购买房子的过程中发现，目前商品房销售时有一个特别明显的黑洞，即在计算房屋的建筑面积时，不管阳台封闭与否，只要到了消费者的手里，一些阳台都要按全部面积计价。
要点解析
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按建设部发布的《建筑工程建筑面积计算规范》，计算建筑工程的成本造价时，所有的阳台均只按一半的面积计算。在国家质检总局发布的《房产测量规范》中，在计算房屋的建筑面积时，规定封闭式阳台按照投影面积的全部计入面积，未封闭的只能按照投影面积的一半来进行计算。
专家支招
购房者在购买房子的时候一定要注意阳台是封闭式的还是半开放式的，也好计算一下房间准确的建筑面积。
假层能否按实际建筑面积计算？
现实困惑
罗先生与某置业公司签订了《商品房预售合同》，合同中明确规定：房屋是建筑面积为200平方米的复式结构，总房款80万元。房屋交付时以房屋土地管理局认定的测绘机构实测面积为准，并特别注明房屋的上层为假层，净高1.8米的部分计入建筑面积。后来，当某置业公司按预售合同预定的条件交房时，罗先生以假层为阁楼，不应按实际建筑面积计算为由要求退还部分房款。罗先生的要求是否合理呢？
要点解析
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按照《中华人民共和国合同法》第32条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时，合同生效。而且在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第14条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定不符，合同有约定的，按照约定处理。
所以说，罗先生的要求不合理。因为当初罗先生与置业公司在签约时，双方在合同中已经就房屋建筑面积的实际情况作了详细的介绍和约定，而罗先生也明知假层作为建筑面积一并进行销售的事实，所以应该说是双方均同意对于该房屋的建筑面积以测绘结果为准。这个约定是合法有效的，双方均应遵照执行。因此，罗先生要求置业公司退还部分房款的要求是没有理由的。
专家支招
无论是购房者，还是售房者，在处理纠纷时一定要按照我国法律规定中的方法处理。不得擅自处理，以防出现不必要的麻烦。