第三节 顶层设计需要研究的十个问题

做好大型综合项目开发的战略规划之前，需要研究十大问题，开发商只有研究透这十个问题，才能制定出适合项目开发的战略规划，才能对建筑师讲清楚自己心目中的项目到底是什么样子，建筑师才能设计出开发商想要的建设项目方案。

一、研究地块的条件和政府规标的要求

（1）研究地块的目的，是为了发现地块所处位置具有哪些优势或有利条件，便于进一步发掘其潜在的价值。

（2）地块研究的重点，应放在地块四周的道路和交通通勤能力，便于研究确定地块今后所建物业和经营的项目的辐射距离和商圈范围大小。

（3）研究地块四边人流通过的多寡和邻近项目的业态，便于确定地块四边商业价值大小和与邻近商业业态人流互动，以此来创造商机。

（4）研究政府对地块的规划要求，便于利用政府硬性指标中许可条件，策划最适合地块的物业组合。

二、研究地块所在地的市场

（1）城市综合情况的调研分析，重点了解城市对各类物业产品的刚性需求。

（2）城市地产市场的现状和发展趋势，重点在于各类物业产品的租售价格水平和供给状况以及在建规划状况，预测未来数年内市场供求关系的变化。

（3）城市消费市场的现状和发展趋势，旨在发现商业开发的空间。

（4）城市商业经营者调研，了解各类经营者是否愿意到项目所在区域经营，需要什么样的物业条件经营，各自愿意出的租金水平如何。

（5）城市投资者情况调研，重点了解城市各类消费人群愿意投资什么样的物业产品。

（6）地块所在商圈范围调研，通过对商圈内现有各类物业可供状况和趋势分析，便于研发适销对路的物业产品，填补商业需求空白点；通过对商圈内现有可供各类物业进行分析，确定本项目物业组合有别于其他开发商的组合特色，命名一个主题，创造新的项目亮点。

三、研究地块所在的城市规划导向

（1）研究本区域规划开发规模，了解本项目所在开发区域人口导入的规模和进程。

（2）研究本区域规划开发的项目组成，了解本项目所在开发区域的入住、就业、流动人口总体组成和本项目的现在的和潜在的竞争项目情况。

（3）研究本区域规划开发的各类项目的档次，了解本项目所在开发区域未来的消费结构和消费层次。

（4）研究本区域规划开发的各类配套设施，了解本项目所在地的交通设施建设情况，评估本项目未来经营项目的辐射能力，了解本区域教育、文化、卫生、企事业单位规划落户数量和规模，便于评估未来商机。

四、研究地块所在地的商业竞争情况

研究本商圈范围内（半径三公里）已经建成交付物业的产品构成、总量、档次、特点，正在开发项目的物业产品的构成、总量、档次、特点，已经规划但没有开工的项目物业产品的构成、总量、档次、特点，以便在研发本项目物业产品构成时注意自己的产品同竞争对手的产品错位。如果本项目有很大一部分物业产品的组成部分是用于零售商业的，那么需要对本商圈内所有的零售商业各种业态进行调研，调研内容涵盖消费群体、商家群体、商业房地产开发商群体，研究确定本项目拟建商业物业选择那些经营商家入驻可以同本商圈内的商家进行错位经营，便于给拟建商业物业进行商业定位并且在商业物业设计时考虑拟选商家的入驻物业条件需求。

五、研究开发商自己

要客观认识开发商自身的项目开发资金供给保障能力，不同的物业产品组合对开发商资金供给能力要求不同。

（1）纯住宅类开发项目对资金供给保障能力要求最低，大一点的项目可以实现滚动开发，边开发边卖房回笼资金。

（2）大型城市综合体项目在产品研发时一定要考虑开发商的资金供给保障能力，资金实力浓厚的开发商可以将产品组合中持有经营类物业比例设置大一点，反之，便于销售快速回笼资金的物业产品比例大一点。

（3）纯持有的大型经营类物业产品开发对开发商资金供给保障能力要求最高，开发商策划设计的项目物业产品组合必须同自己的资金供给保障能力相匹配。

六、研究拟开发项目各类物业产品的赢利模式

（1）住宅产品一般通过销售实现开发投资回报，售房款扣除开发成本、资金成本和税金剩下的就是开发商的利润。

（2）写字楼产品，可以持有出租，如果预测在15年之内收取的租金总额，在缴税后能够收回全部投资和资金成本，从长远来看，持有出租获利就相当可观。

（3）临街商铺、开放式商业街、住宅类产品的底商商铺产品一般通过销售实现开发投资回报，这类产品只要是设计在临马路位置，一楼二楼联动售出，单价要比同项目的住宅产品和办公用房产品高出两倍到四倍不等，规划得好，售价还可以更高，是开发商的利润点之一。

（4）大型星级酒店物业产品和大型零售商业物业产品，除非开发商找到酒店经营商和零售经营商买家定向设计建造完工后整体交付，一般是按照经营者要求设计建造，完工以后出租给商家经营收取租金，实现远期回报，也有开发商自己组建经营团队经营，这类产品的最终价值取决于经营结果。

七、研究拟开发各类物业产品的配套需求

房地产项目策划以城市综合体项目最为复杂，从项目开发规模来说，少则10多万平方米，多则50到60万平方米不等；从项目物业产品组成来说，一般包括了住宅、公寓、公建配套、大型零售商业用房、酒店宾馆用房、办公用房、临街商铺、住宅底商商铺等；从产品开发后处置来说，有单体建筑整体出售的、有一个建筑内部分出售部分持有的、有产权出售返租经营的、有整体产权持有出租经营的、有产权持有自行经营的等。

在一个项目内容纳各种不同的物业产品，各种不同的物业产品由于使用功能不同，需要不同的物业条件和使用（运行）配套需求，所有上述各种物业产品根据他们的用途、功能、赢利模式需要周全考虑。如考虑不周，物业建成以后会产生永久性的难题。

（1）公寓住宅类产品，需要考虑小区管理方便、安全私密、居民出行便利、绿化景观营造、机动车和非机动车停车需求、会所设施等配套需求。

（2）酒店宾馆类产品，需要考虑独享院子、大堂设施、酒店宾馆客人的服务设施如中西餐饮、美容、洗浴、游泳、健身、停车设施等。

（3）大型商业类物业产品，如大型综合超市、百货店、购物中心等零售类商业物业产品，在项目策划时就要对各种商业业态的物业使用条件研究透彻，要规划好“人往哪里走、水往哪里流、风往哪里排、电往哪里送、货往哪里卸、车往哪里停”，特别要考虑好综合类商业设施不同商业业态的“人流共享”、不同商家的特殊技术要求，如餐饮类商家的排油烟和污水处理需求、有的商家局部楼层需要特殊的空间要求比如3D电影院、不同的商家营业时间不同要考虑另外的垂直交通设施等。

（4）大型零售商业类物业产品，如大型综合超市、百货店、购物中心等零售类商业物业产品，在项目策划时就要对各种商业业态的物业使用条件研究透彻，还要考虑好它们分别对楼层面积需求，出入口位置、商家位置需求，楼层结构的不同的荷载需求，商业空间和动线需求，大型商业的布局原则，对供电、供水、排水、供气、空调、消防的要求共享的和专用的垂直交通设施、各个商家的管理特点等逐一进行研究，在规划设计中逐一落实。

了解了各类物业产品使用条件需求以后，多种物业产品聚合的大型城市综合体项目特别是项目容积率高的项目策划，还要重点解决好“塔楼剪力墙、电梯消防楼梯下落和商业裙房商业空间需求矛盾”“商业设备运行和送货卡车行驶、停车、发动和货物装卸发出的噪音和公寓住宅居民、酒店宾馆住客及商务办公人员需要安静之间的矛盾”“居民人流、车流和商场、办公商务的人流车流分流的矛盾”等，这些矛盾必须在物业策划和规划设计阶段逐一梳理出来，逐一解决好。这些矛盾不解决好将会极大降低整个项目物业的市场价值，严重的会导致部分物业价值极大降低、无法实现使用目的等问题。

八、研究符合开发商心目中项目的方案设计任务书

各类开发商约80%拿到地块以后既不做上述七项研究工作，也不自己开发编制方案设计任务书，一般来说都是拿了地块图找数家设计院开发项目设计方案，有的开发商请了十几家设计院，开发的项目方案文本数十个，结果自己也无法评判这些方案的优劣，找不出也不知道哪一个方案符合自己的需求，这是常见现象。

要把上述研究结果反映到设计方案上必须要开发编制好方案设计任务书交付给设计院，让设计院仔细研究任务书内容，才能开发出合适物业产品组合的、符合上述研究结果的、有深度的建设项目设计方案来。方案设计任务书也叫项目物业产品研发方案，一般由以下五个部分组成。

（1）项目名称、地址和用地要求，配地块图。

（2）物业产品定位组合设计要求，配物业产品组合研发图。

（3）物业设计技术要求。

（4）初步物业使用功能和各类经营业态布置设想。

（5）方案文本组合要求。

研发好项目建筑方案设计任务书有以下要求。

（1）符合产品定位要求，项目物业产品定位组合要求，必须将研发的所有物业产品每一个单体工程的位置、面积、相邻关系全部交待清楚。

（2）符合物业的配套要求，将每一个单体物业产品的技术要求和每一个楼层的使用目的、所有单体物业的组合相互影响的情况和矛盾以及所有物业的配套需求都提出来，这样便于设计时考虑相应的出路和措施。

（3）符合产品业态规划要求，初步物业使用功能和各类业态初步布置设想提出来以后，便于设计时考虑交通组织和设备设施配套。

（4）符合要求的方案设计任务书基本要能够说清楚开发商心里想要的物业建筑方案是什么。

九、研究运用价值工程分析研发的各类物业产品的经济效益

研究结果用于指导设计院调整修改建筑方案。初步方案确定后，编制精确概算，再根据开发计划排出资金投入需求计划。如果发现概算的总金额突破原来的投资匡算盘子，需要对物业产品的档子作出调整。资金需求计划排出来以后，对照项目的融资计划，如果发现不匹配需要调整项目的融资计划和项目开发计划，需要将部分用于销售的物业单项工程提前实施，便于利用售楼款支撑余下项目开发资金需求，维持资金供给链条。方案和概算出来以后，需要用价值工程的原理进行优化，以追求项目产品的性价比，并对照项目开发计划，设置项目投资控制的关键节点和投资控制的制度。

十、研究项目各类物业产品细节化策划

项目细节化策划包括以下五项内容。

（1）各类物业产品的精准定位，如住房的房型、内外装修标准、绿化景观等。

（2）大型商业物业的精细化策划，包括确定的商业内涵、规模、档次、形象、组合定位、布局设计。

（3）垂直交通设施定位、中央空调系统设备参数确定和设备选型。

（4）每一个拟引进商户的物业条件需求和各项特殊空间、荷载、用水、用电、用气、排污、通风参数、安装管线走向、配电间设备房位置、所有出入口、屋顶设备位置、降噪环保措施、灯光照明需求和参数、室外景观、户外广告位置等，一一通过书面形式确定下来。

（5）汇编成项目扩初设计任务书交设计院。同时，开展项目营销和招商工作，寻求意向客户，设计工作和招商工作同时进行，便于通过落实未来经营者或使用者，了解他们的需求修整物业条件设计，设计建造更加符合使用需求的物业。